Вернется ли объем ипотечного кредитования к уровню докризисного периода? Разговор на тему приобретения жилья и его доступности для граждан, а также о том, что ожидает владимирцев — потенциальных участников ипотечных программ, состоялся в редакции газеты «Призыв».
В «круглом столе» «Ипотека как решение жилищной проблемы» приняли участие представители ФАКБ «Инвестторг-банк» (ОАО) «Владимирский»: управляющий ДО «Центральный» Александр Антропов, начальник отдела мониторинга клиентов ДО «Октябрьский» Мария Емелина, старший специалист группы розничного кредитования отдела розничных продаж ДО «Октябрьский» Любовь Носикова, а также генеральный директор ЗАО «Волжский Ипотечный Дом» Александр Потапов и директор обособленного подразделения данной компании Иван Мадарин.
- Прогнозы экспертов по развитию ипотеки в 2011 году оптимистичные. Насколько, по-вашему, они верны?
Александр Потапов: Считаю, что правительство даже осторожничает и называет заниженные цифры, потому что эксперты отталкиваются от тех данных, которые были в 2009 году, а они были очень низкими. Это было дно ямы в сфере ипотечного кредитования. Для России озвученные сегодня цифры — мизер. Если нас сравнивать не то что с Европой, а даже, например, с Казахстаном, мы вообще говорим ни о чем: у нас возможности для роста гигантские, и сегодня мы сделали первый шаг к гораздо более масштабным цифрам. На фоне экономического подъема почему бы не вырасти ипотеке?
Александр Антропов: Хочу поддержать коллегу: действительно намечается тенденция к увеличению объемов ипотечного кредитования. Государство очень активно поддерживает все ипотечные программы — это позволяет, в том числе, банкам снизить ставки по ипотечным кредитам, соответственно, и возможностей у населения появляется больше.
- Кстати, о ставках. В 2010-м средняя ставка по ипотечным кредитам составляла 13,2%. Каковы прогнозы на этот год?
Мария Емелина: Ожидается, что в 2011 году будут самые низкие в истории ипотечного кредитования ставки. Если говорить об Инвестторгбанке, она у нас уже 10,25%. Но сейчас сложно прогнозировать, как изменятся ставки — все-таки их вели чина определяется многими факторами. Например, у нас есть кредит «Выгодный», который зависит от ставки рефинансирования. Если ставка рефинансирования будет расти, немного повысятся и наши ставки, если, наоборот, снизится, то же произойдет с нашими ставками.
Александр Потапов: Говоря о тенденции снижения ставок в целом, я не стал бы утверждать, что снижения будут достаточно серьезными, скорее, ставка останется на текущем уровне. Например, в «Волжском Ипотечном Доме» сегодня стандартный пакет предусматривает ставку 12% по вторичному рынку жилья и 11% — по первичному. Активного снижения не будет, поскольку в последние 3-4 месяца в России наметилась тенденция усиления инфляционных процессов, и начало этого года показывает не очень радостную картину. Причем официальные цифры не всегда реально отражают действительность именно для обычного среднего гражданина. На этом фоне, как элемент борьбы с инфляцией, Центральный Банк, вполне возможно, пусть не намного, но повысит ставку рефинансирования. К тому же на фоне повышения ставки ЦБ возможно и повышение стоимости ресурсов для банков-кредиторов.
- Почему вырос спрос на ипотеку?
Александр Потапов: Население перестали страшить кризисные явления, снизился уровень безработицы, что привело к возобновлению роста доходов населения.
Александр Антропов: Во времена финансового кризиса ставки по кредитам, в том числе и ипотечным, возросли, и население отказалось от ипотечных кредитов, перешло в стадию накопления денег для приобретения жилья. Сейчас, когда ставки уменьшились, спрос начал расти.
- Отнюдь не все банки сегодня занимаются ипотечным кредитованием. Им это невыгодно?
Александр Потапов: На самом деле это выгодно, однако прибыль в данном случае долгосрочна. Ведь ипотечный кредит может быть сроком до 30 лет, за это длительное врем я можно заработать неплохие деньги. Потому основная часть банков ориентируется на потребительское кредитование, которое все равно выгоднее, чем ипотечное.
Александр Антропов: Банки по большей части очень сильно опустили ставку по ипотеке, не все финансово-кредитные учреждения могут привлечь долгие ресурсы под такие низкие ставки.
- Конкурируя за клиента-ипотечника, как могут банки привлечь внимание к своим программам ипотечного кредитования?
Александр Потапов: По ставке конкурировать непросто уже сегодня. Ставки сейчас ниже тех, что были в 2007-2008 годах, поэтому в условиях изменения потребительского спроса это само по себе является сильным мотивирующим фактором. Но существуют определенные варианты с упрощением получения клиентом кредита. Банки пытаются себя подстраховать, предложив своим клиентам в ряде продуктов обязательное страхование — жизни, здоровья, имущества. Жизнь и здоровье вызывают у некоторых федеральных служб вопросы, поэтому АИЖК придумало разные продукты с различными видами страхования — это влияет на ставку. В нашем учреждении сегодня страхование жизни и здоровья не предусмотрено в принципе. Это добровольное желание заемщика застраховать свою жизнь на определенную сумму и на определенный период для того, чтобы избежать каких-то неприятных ситуаций в будущем. То же самое и по страхованию имущества — мы берем расходы на себя. Конечно, это невеликие деньги, но ежегодно 0,2% от суммы кредита заемщик вынужден платить.
Мария Емелина: Многие банки пытаются кредитовать только вторичное жилье и практически полностью ушли с рынка новостроек. В этом плане мы предлагаем несколько программ ипотечного кредитования как на вторичном, так и на первичном рынке. Если говорить о ставках, то приобретение квартиры на первичном рынке — это от 11% годовых, на вторичном рынке — 10,25% годовых. Ставки на рынке ипотечных кредитов снизились до минимальных размеров. Может быть установлен разный первоначальный взнос. От первоначального взноса зависит ставка, банки на этом тоже играют. У банков есть инструменты, чтобы побороться за клиента.
— Давайте рассмотрим конкретный пример. Допустим, я хочу взять ипотечный кредит. Стоимость квартиры — 2 млн рублей, первоначальный взнос — 500 тыс. рублей. Предлагаю вам побороться за меня, как за потенциального клиента.
Александр Потапов: Весь вопрос в первоначальном взносе. При покупке квартиры на первичном рынке вы должны внести до 80% ее стоимости (это составит до 1 млн 800 тыс. рублей), на вторичном рынке — до 70% (до 1 млн 400 тыс. рублей). То есть если речь идет лишь о 500 тысячах рублей, мы, к сожалению, сможем предложить прокредитовать лишь приобретение квартиры в новостройке. Но квартира может стоить не 2 млн, а, например, 1 млн 600 руб., и тогда денег уже хватит. Надо также понимать, что чем больше вы берете кредит, тем больше вам по нему платить. Поэтому если есть возможность взять меньше, лучше взять меньше. К тому же мы можем предложить индивидуальный подход к клиенту. Вопрос ведь не столько в том, что кредитная организация предлагает в рекламе, а в том, что она может предложить реально. Есть разные моменты — подтверждение дохода, различные семейные ситуации, проблемы возраста. Наш кредитный возраст, кстати, 75 лет. То есть когда мы говорим об индивидуальном подходе, мы имеем в виду достаточно большой комплекс работ с конкретным человеком. Чтобы он не просто пришел взять кредит, а взять кредит выгодно, и с тем, чтобы в дальнейшем суметь его выплачивать. Иной раз клиент не понимает до конца, что он совершает очень ответственный шаг в своей жизни, не осознает, что это непросто обслуживать свой кредит из месяца в месяц, из года в год. Поэтому когда потенциальный заемщик приходит к нам, мы стараемся исходить именно из его жизненной ситуации.
Александр Антропов: 500 тысяч — это 25% от стоимости квартиры. В этом случае Инвестторгбанк может вам предложить тариф «Надежный». Мы вам предложим ипотеку на срок до 30 лет с учетом возраста — на дату погашения последнего платежа вам должно исполниться не более 65 лет. Ставка по этому кредиту у вас будет 12,7%, плюс комиссия за выдачу кредита — от 1,75 до 2,5% от суммы кредита. При наличии у вас 800 тысяч рублей процентная ставка по данному тарифу составит уже 11,9 % годовых, а комиссия — 1,4-2 %.
- Если бы у моего работодателя в вашем банке был зарплатный проект, имела бы я какие-то льготные условия?
Мария Емелина: Нам как раз выгоднее кредитовать именно тех заемщиков, работодатели которых являются партнерами и обслуживаются в Инвестторгбанке, потому что зарплата в данном случае прозрачная, и мы уверены, что работодатель обеспечил нашего заемщика работой. Есть бонусные программы, которые ориентированы именно на таких клиентов.
- Сейчас многие банки отменяют комиссии по потребительским кредитам. Возможно ли это сделать по ипотечным кредитам?
Любовь Носикова: У нас уже сегодня отсутствуют комиссии на досрочное погашение, то есть мы отменили мораторий — это большой плюс для ипотечников. Клиент может уже на следующий же день вносить определенную сумму в счет погашения кредита.
Мария Емелина: У многих банков действительно введен мораторий на досрочное погашение ипотечного кредита от 3 месяцев до года — даже возможны штрафные санкции. Свободное разрешение на досрочное погашение невыгодно банкам, так как лишает их определенности в прогнозировании процентной прибыли. Банкам выгодно, чтобы эти деньги работали.
Александр Антропов: В Инвестторгбанке существует только одна комиссия — за выдачу ипотечного кредита. Скрытых комиссий нет.
Александр Потапов: У нас тоже только вознаграждение за оформление ипотечной сделки (так правильнее называть). Оно равняется 2% от суммы займа на «вторичке» и 1,5% — на «первичке». Возможно, люди воспринимают это как некий побор. Однако в условиях низких ставок это практически единственный способ кредитующей организации что-то заработать, чтобы выполнять собственно ипотечные программы. У нас нет штрафов, нет других комиссий. Мораторий на «досрочку» есть — полгода, за исключением оплат материнским капиталом, в данном случае мы подстраиваемся под сроки, которые предусмотрены законом.
- Что вы думаете о сотрудничестве банка и застройщика — не только при кредитовании, но и при финансировании проектов?
Александр Потапов: Кредитование на приобретение жилья физическими лицами в строящихся домах — это для России традиционно более редкий продукт, чем кредитование на приобретение вторичного жилья, потому что там нет залога собственности. Там есть лишь права требования, которые и передаются в залог. Мы в своей компании делаем упор на сотрудничество с застройщиком, у нас существует серьезный и продолжительный опыт сотрудничества с большим количеством строительных компаний в разных регионах — мы оформляем жилищный заем на приобретение жилья в строящихся домах под залог прав требования с последующим оформлением закладной после сдачи дома. Есть определенные требования к застройщику и к самому объекту: это, во-первых, наличие у застройщика опыта ввода в эксплуатацию объекта, во-вторых, застройщик должен строить объекты и реализовывать жилье на условиях Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», что позволяет нам регистрировать залог прав, в-третьих, учитывается состояние объекта — если речь идет о 10-этажном доме, нужно, чтобы было готово у же порядка двух-трех этажей для того, чтобы начать кредитовать приобретение жилья в этом доме.
Любовь Носикова: Что касается финансирования проектов застройщиков, то Инвестторгбанк принимает в этом активное участие и кредитует крупные строительные компании города Москвы. Во Владимире пока инвестирования нет, но в будущем это возможно. Мы работаем по следующей схеме — аккредитация компаний-застройщиков и объекта строящейся недвижимости в рамках кредитования физических лиц на приобретение строящегося жилья на первичном рынке. Между банком и аккредитованным застройщиком заключается соглашение, определяющее общий порядок взаимодействия. Данный порядок основан на Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Что касается объекта строящейся недвижимости, то должно быть построено порядка 50% застройки.
Александр Антропов: У Инвестторгбанка есть инвестиционные проекты в Московской и Ленинградской областях, в Иваново и Самаре. Во Владимире мы только пока кредитуем физических лиц на покупку квартир, в том числе в строящихся домах.
- По-вашему, наращивание ипотеки — серьезный фактор развития экономики региона?
Мария Емелина: Безусловно, это дает толчок развитию строительной отрасли и сопутствующих отраслей. Выдавая ипотечные кредиты, мы тем самым финансируем строительство. Физическое лицо, приобретая квартиру, обязательно захочет благоустроить свое жилье — то есть идет развитие мебельного, отделочного производства, производства сантехники, бытовых приборов и т.д. Единственный минус — спрос населения по этим сопутствующим товарам часто выходит за пределы региона. Скорее всего, развитие строительной отрасли даст толчок к развитию и спросу ипотечных кредитов. Все взаимосвязано.
Александр Потапов: Каждый вложенный в строительную отрасль рубль дает вклад до 20 рублей в развитие экономики в целом в том или ином регионе. И это серьезный фактор. Нельзя забывать и о социальном аспекте ипотеки. Население решает здесь и сейчас жилищную проблему: или переселяется в более приемлемые для себя условия, или приобретает первое жилье. Это очень мощный социальный стимул и к тому, чтобы человек постоянно совершенствовался, искал возможности роста доходов, рос профессионально. Такой специалист на рынке труда ценится выше. Мы проанализировали наших заемщиков — у них меньше процент разводов, разводятся лишь в исключительных случаях. На 1,5 тыс. человек — максимум 10-12 разводов. В обычных семьях, по статистике, этот показатель на порядок выше. Так что, занимаясь ипотечным кредитованием, мы, несомненно, вносим свой вклад в социально-экономическое развитие нашего региона.
Ирина Дубиневич
Возможно Вас также заинтересует:
- Развитие экономики обсудили с премьером В рамках Недели российского бизнеса в Москве состоялось заседание Координационного...
- Торфяной грунт — залог здорового урожая В тепличных хозяйствах должно быть чисто, как в операционной. Этим...
- Анатомию экономики отобразят в таблицах В первом квартале 2012-го в нашей стране стартует очередной масштабный...
- Возвращение дорожных фондов шанс отрасли на развитие Уже на протяжении многих десятилетий значительную часть работ, связанных с...
- Экспериментальная площадка начала работу на базе трех школ региона К Дню учителя педагоги-новаторы получили подарок, которого с нетерпением ждали....