Что решает общее собрание участников долевой собственности

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, как правило, определяется участником долевой собственности: либо в соответствии с решением общего собрания, либо на основе публикации сообщения во "Владимирских...

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, как правило, определяется участником долевой собственности: либо в соответствии с решением общего собрания, либо на основе публикации сообщения во "Владимирских ведомостях", в котором указывается предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка. "Призыв" решил разобраться, что же, с юридической точки зрения, первично и наиболее значимо. Эксперт газеты, партнер юридической фирмы "Кузин
и партнеры" Георгий САВЕНКО помог нам сориентироваться в этом вопросе.

– Георгий Владимирович, не совсем ясно: статья 13 <Об обороте земель сельскохозяйственного назначения> требует сначала решать этот вопрос на общем собрании и только затем, если вопрос не решен, публиковать сообщение?
– Закон нечетко сформулировал последовательность решения вопроса о выделении участка в счет земельных долей. В абз. 1 п. 3 ст. 13 всего лишь говорится, что право на публикацию объявления в газете возникает у собственника земельной доли, если общее собрание <не утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей>. Так вот, что такое <не утвердило> понимается в разных регионах, даже в отдельных районах, по-разному.
Во Владимирской области, благодаря выработанной совместной позиции Роснедвижимости и УФРС по Владимирской области под <не утвердило> понимается, во-первых, отказ общего собрания согласиться с местоположением границ участка, который хотел бы выделить сособственник. Во-вторых, <не утвердило> означает также, что собрание либо вообще не собиралось, либо на нем не было кворума, и оно не могло принимать юридически значимых решений. Суды во Владимирской области, как кажется, придерживаются аналогичной позиции. Во всяком случае, мне еще не приходилось встречать решения судов с противоположной точкой зрения.

– А как на эту проблему смотрят в соседней Ивановской области?
– Роснедвижимость и УФРС по Ивановской области требуют сначала созывать общее собрание и только затем публиковать сообщение в газете. В составе землеустроительного дела должен находиться протокол общего собрания в том числе, если собрание не набрало необходимого кворума для принятия решений.

– А если на собрание пришли два или три человека из, скажем, 200 или 300 сособственников, то также требуется представлять протокол, подписанный ими?
– Да, именно так. Они подписывают протокол и указывают в нем, что они не могут принимать юридически значимые решения.

– Давайте обсудим некоторые детали созыва, проведения и оформления решений общего собрания. Абзац 1 п. 1.1 ст. 14 <Об обороте земель сельскохозяйственного назначения> среди инициаторов созыва общего собрания участников долевой собственности называет орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Что это за орган и почему он не может напрямую обратиться к участникам долевой собственности?
– Хочу обратить внимание на более чем странную формулировку закона: орган местного самоуправления вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания. Чем руководствовался законодатель, введя двухступенчатый созыв (сначала обращение к сельхозпроизводителю, а тот, в свою очередь, – к участникам долевой собственности), объяснить сложно. Если довести эту схему до логического завершения, то получится, что орган местного самоуправления просто технически не сможет обратиться к участникам долевой собственности, если, например, сельскохозяйственная организация данные участки не использует или вовсе ликвидирована. Думаю, что органы местного самоуправления вправе напрямую обращаться через газету к сособственникам с предложением провести общее собрание. Не вижу никакой разницы в том, кто его созывает. Главное – какие решения на нем будут приняты и будет ли кворум.

– Что же это за <орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка>?
– Это муниципальное образование районного уровня, но никак не сельского поселения. Тем более, что земли сельхозназначения находятся за пределами границ сельских населений, внутри границ района.

– Можно ли на самом собрании менять повестку, например, изменять формулировку вопросов, выносимых на обсуждение, или предлагать принимать решения по вопросам, которые не были указаны в объявлении о проведении собрания?
– Если на собрании присутствуют все без исключения участники долевой собственности, то можно. Но на практике в настоящее время вы не наберете кворум, равный 100% всех участников долевой собственности. Так что если на собрании присутствует только часть сособственников, то изменение формулировок вопросов и принятие решений по вопросам, которые не были указаны в объявлении о проведении собрания, нарушает интересы участников долевой собственности, не принимающих участие в работе собрания. Можно говорить, что их не уведомили надлежащим образом, и они могут рассчитывать на признание судом недействительными решений, принятых на таком собрании.

– Кто подписывает протокол общего собрания?
– В подавляющем большинстве случаев их почему-то подписывают только председатель собрания и секретарь. Но ведь протокол – документ, отражающий не только ход самого собрания, процедуры принятия решений, но и содержащий, по сути, текст соглашения тех участников долевой собственности, которые принимают участие в работе собрания и в голосовании. И подписываться он должен всеми лицами, голосующими по предложенным вопросам. Соглашение об определении порядка владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, – это чисто гражданско-правовая конструкция, заложенная в п. 1 ст. 247 ГК РФ. Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Пунктом 1.1. ст. 14 закона <Об обороте земель сельскохозяйственного назначения> для решений общего собрания участников долевой собственности предусмотрена письменная фиксация их волеизъявления в протоколе.

– А разве приложения к протоколу – т.н. <явочный лист>, в котором сособственники расписываются в том, что они (их представители) присутствуют на общем собрании, листы с голосованием по отдельным вопросам не свидетельствуют о подписании протокола участниками общего собрания?
– Конечно, нет. Протокол включает в себя текст соглашения, это главный юридический документ. Все остальное – именно <приложения>, так их закон и называет; они не являются собственно текстом протокола (т.е. первичным документом), а всего лишь производны от текста протокола с включенными в него решениями. Спрашивается: если первичный юридический документ оформлен ненадлежащим образом, то могут ли это восполнить вспомогательные документы, производные от первичного? Полагаю, что нет. Еще раз подчеркну: если протокол не подписан всеми лицами, голосующими по предложенным вопросам, решения не могут считаться принятыми. Те, кто в дальнейшем намерен выделять земельные участки <через объявление>, могут не обращать внимание на такие протоколы и указанные в них решения. Если же в суде <всплывет> такой протокол, то он должен рассматриваться как недопустимое доказательство. А раз так, то доказать документально факт принятия решения по тем или иным вопросам на общем собрании невозможно.

– А какой позиции придерживаются суды в данном вопросе?
– Судебная практика также придерживается той точки зрения, что протокол общего собрания участников долевой собственности должен подписываться всеми участниками собрания. Так, Александровским городским судом вынесено решение по иску К. к Ш., Н., П., И., Т. и СПК <Лесной> и др. о выделе К. земельных участков в счет земельных долей. Судом не признана обоснованной ссылка ответчиков на протокол общего собрания участников долевой собственности от 06.10.2005 г., т.к. данный протокол не соответствует требованиям законодательства, а именно: он не подписан всеми участниками общего собрания. Замечу, что решение, из которого приведена выдержка, вынесено уже после вступления в силу 20 июля 2005 г. действующей редакции закона <Об обороте земель сельскохозяйственного назначения>.

– С каким заявлением необходимо обращаться в суд в подобных случаях и кто является ответчиком?
– В суд необходимо обращаться с иском о признании недействительными решений общего собрания (не протокола!). Не советовал бы просить суд признать незаконным само общее собрание. Ответчиками же будут все участники данного собрания. Хотя понимаю, что чисто технически будет сложно подготовить большое количество экземпляров иска и приложений. Вообще же районные суды Владимирской области уже обладают определенным опытом по рассмотрению такого рода споров, например, в Суздальском и Киржачском районах.

Вопросы: <Призыв>

Нашли опечатку? Выделите её мышкой и нажмите Ctrl+Enter. Система Orphus

Размещено в рубрике