На лихих виражах перестройки куда-то исчезли из государственного бюджета средства, накапливавшиеся с самого начала эксплуатации жилых домов на их капитальный ремонт. Наверное, туда же, куда испарились и сбережения многих граждан.
Последние 2 года отчисление средств на капитальный ремонт возобновилось – 2,5 рубля на 1 м2 площади квартиры в месяц. Потребуется не один десяток лет, чтобы накопить требуемые для полноценного ремонта суммы. Несмотря на то, что необходимость капитального обновления старых домов жизненно важна, городские власти бессильны – в бюджете нет денег. Мало того, бюджетных денег на эти цели и не будет, поскольку подавляющее большинство жилых помещений (а значит, и многоквартирных домов, в которых они находятся) приватизировано жильцами, и по закону должно содержаться за их счет.
Такое положение дел выглядит очень обидным. Хочется протестовать, перекрывать магистрали и требовать, требовать: Правда, толком не понятно, кто виноват. И надежда на быструю отдачу от таких действий крайне мала, а многие дома необходимо ремонтировать уже сейчас. Иначе они из категории старых перейдут в категорию аварийных. И их придется просто покинуть:
Что же делать? Оказывается, если присмотреться к новой жизни, то можно найти много непривычных, но реальных путей решения собственных проблем.
Наверное, самое важное для этого – осознать себя очень не бедными владельцами собственных квартир! Для справки – в Германии собственниками квартир и домов являются всего 30% проживающих. Остальным собственное жилье не по карману. Они просто арендуют жилье, принадлежащее кому-то.
У нас же, искренно считающих себя бедными, более 70% квартир – в собственности жильцов! Собственники недвижимости во всем мире – это самые основательные, солидные люди – основа и опора общества. Именно они по-настоящему способны обустроить место, где живут – не какие-нибудь перекати-поле. А когда такие собственники объединяются, чтобы решить какие-либо свои проблемы, – это уже мощная финансовая и предпринимательская сила.
Приведу пример. Рыночная стоимость квартир в обычном 5-этажном не новом панельном 80-квартирном доме составляет в г. Владимире около 50 миллионов рублей. Под залог этой недвижимости можно получить кредит в размере до 35 миллионов рублей. Если эффективно вкладывать такие деньги где-нибудь на бирже, то всем жильцам можно и не работать. Но ошибиться при рискованных финансовых затеях легко. Другое дело – тщательно просчитанная и контролируемая операция по капитальному ремонту собственного дома.
Представим себе ситуацию. Необходимо капитально отремонтировать, обновить, санировать – назовите, как хотите – 80-квартирный дом, которому не очень давно исполнилось 40 лет. Нужно решить следующие задачи (типичные):
– устранить проблемы верхнего этажа, связанные с протекающей кровлей (для домов с плоской крышей);
– укрепить, готовые обрушиться балконы, остеклить их;
– заменить проржавевшие до дыр и, наоборот, совсем забитые трубы;
– поставить счетчики воды и газа (чтобы не платить лишние деньги);
– поставить в подвале современный тепловой узел и утеплить фасады (с той же целью);
– отремонтировать подъезды, поставить в них домофоны;
– благоустроить двор, спрятать, наконец, трубы отопления под землю;
– может быть, даже устроить во дворе заглубленный гараж, с используемой под игровые и хозяйственные площадки кровлей.
Чтобы все это сделать, требуется минимум 5-6 млн. рублей на дом, или 60-75 тысяч рублей на квартиру.
Есть способ, с помощью которого можно осуществить все описанные мероприятия, и еще дополнительно получить деньгами по 20 и более тысяч рублей на квартиру.
Существует юридическая и техническая возможность надстроить, например, над 5-этажным домом 2 дополнительных этажа, причем сделать это так, что строительство не принесет серьезных неудобств проживающим людям. За счет продажи новых квартир можно произвести капитальный ремонт и обновление существующего дома. Представляем вам обоснования такой возможности, например, для панельной пятиэтажки постройки начала 60-х годов.
1. ПЛОТНОСТЬ НАСЕЛЕНИЯ ВО ДВОРАХ.
В 60-х годах, когда дома заселялись, норма предоставления квартир была 9 м2 жилой площади на человека. Т.е. в 80-квартирный дом въезжало около 330 человек. Сейчас в таких домах проживает 175-190 человек. При надстройке 2-х этажей количество всех проживающих составит примерно 240 человек. Таким образом, превышения плотности населения не происходит. Надстройка 2-х этажей в большинстве случаев не приводит к нарушению инсоляции соседних домов.
2. НЕСУЩАЯ СПОСОБНОСТЬ ДОМА.
Существующие методы и техника позволяют обследовать дом и со 100% надежностью сделать вывод о возможности надстройки. К этому следует добавить, что имеется большая практика обследования и надстройки зданий. Основной вывод обследований – дома проектировались и строились с существенным запасом прочности. Кроме того, за 30-40 лет бетон упрочнился (до 30%), грунты под фундаментом уплотнились и способны выдержать большие нагрузки (на 15-40%).
Конечно же, каждый дом необходимо обследовать индивидуально, у каждого своя история (где-то были пожары, где-то даже гранаты в подъездах взрывались). Но в подавляющем числе случаев надстройки над существующими домами типовых серий во Владимире возможны.
3. НЕУДОБСТВА ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.
Достижения современных строительных технологий позволяют произвести надстройку над существующим домом без отселения, практически не создавая при этом помех жильцам. Конечно, такие технологии добавляют хлопот строителям. Но эти хлопоты реальны и просто стоят конкретных денег.
Типовой вариант организации работ по надстройке будет выглядеть так:
– доставка работников и материалов на крышу организуется с помощью подъемника, располагаемого с торца здания (т.е. через подъезды строители ходить не будут);
– перед работами на крыше будет устраиваться тентовое укрытие из легких конструкций, которое закроет дом от осадков, а жителей защитит от опасности падения материалов и инструментов;
– все работы будут проводиться за один сезон, с мая по сентябрь;
– начало работ – не ранее 8 часов, окончание – не позже 19 часов;
– тяжелая техника во дворы въезжать не будет, все работы будут производиться ручным механизированным инструментом.
Что касается капитального ремонта в существующих квартирах, то определенные неудобства, конечно, возникнут. Но кто-то должен же установить, например, новую ванну.
4. НОВЫЕ ЖИЛЬЦЫ В ДОМЕ.
По планировке надстройку предполагается сделать коридорного типа с лифтом и лестничной клеткой, расположенными сбоку здания. Такая планировка позволит новым жильцам иметь собственный вход в дом и не создаст дополнительной суеты в существующих подъездах. Планируется надстроить 32 квартиры в 1-2 комнатном исполнении, или меньше – в многокомнатном исполнении (около 1400 м2). В эти квартиры заселится 50-60 человек.
5. ЖИЛЬЦЫ ДОМА – СОБСТВЕННИКИ.
Согласно существующему законодательству, решение о капитальном ремонте и надстройке многоквартирного дома может принять общее собрание собственников квартир большинством в 2/3 голосов (от площади квартир). Остальные проживающие обязаны подчиниться этому решению (Жилищный кодекс, статья 44, п.2. и статья 46, пп.1 и 5).
6. ОТКУДА ДЕНЬГИ.
Финансирование работ может осуществляться за счет инвестиций собственников квартир существующего дома или с помощью стороннего инвестора (который, естественно, заберет и прибыль). Для первого варианта необходимо получить кредит на сумму, требуемую для строительства надстройки – 13-14 млн. рублей (такую сумму обеспечат закладные на 35-37 квартир). Затраты по кредиту минимальны, поскольку его срок – 6-8 месяцев. Наилучшим вариантом страхования инвестиций могут и должны стать гарантии бюджета. Это было бы хоть и не полной, но реальной компенсацией за утраченные государством накопления на капитальный ремонт.
7. РЕЗУЛЬТАТ.
Продажа построенных квартир по рыночным ценам Владимира (14-16 тыс. рублей за 1 м2) принесет 19-22 млн. рублей (в зависимости от места расположения дома). Затраты на строительство и организацию работ составят 13-14 млн. руб. Получившаяся разница – 7-8 млн. руб. может быть использована на капитальный ремонт существующего дома (5-6 млн. руб.) и на выплаты инвесторам, вложившим в это дело свои средства. В результате обновления дом будет жить следующие 30-40 лет, а каждая существующая квартира подорожает на 60-70 тыс. рублей. Если же стать соинвестором реконструкции (используя закладную на свою квартиру), то добавится еще от 20 до 50 тысяч рублей деньгами на руки.
Естественно, тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, например, с помощью ипотеки, квартира в надстройке – самый прямой и комфортный путь.
8. ГЛАВНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ.
Не надо ничего ни у кого выпрашивать. Не надо "доживать" в неопрятных запущенных домах и дворах, а просто принять решение о реконструкции и его выполнить, как подобает настоящим хозяевам своей жизни.
В настоящее время во Владимире действует муниципальная целевая программа комплексной реконструкции и модернизации жилых и общественных зданий. Целью программы является создание условий для масштабной реконструкции в первую очередь за счет внебюджетных средств. Администратором программы является Управление архитектуры и строительства, исполнителем – муниципальное предприятие "Владстройзаказчик". Непосредственно осуществляет проектные работы архитектурная мастерская "Нетёка", которая занимается тщательной технической и правовой проработкой всех аспектов реконструкции.
Чтобы оценить перспективы капитального ремонта с надстройкой вашего дома, необходимо собрать инициативную группу заинтересованных жителей, оценить настроение большинства собственников квартир и позвонить по приведенным ниже телефонам (или связаться по электронной почте). Управление архитектуры и строительства планирует устроить конкурс из предложений жителей на самые интересные стартовые объекты реконструкции, с оказанием максимальной помощи от города.
ПОЛЕЗНЫЙ КОНТАКТ
МУП "Владстройзаказчик".
Директор – Лючин Анатолий Алексеевич
Телефон: 23-80-90.
Архитектурная мастерская "Нетёка".
Директор – Шерстобитов Геннадий Михайлович
Телефон: 8 (код 231) 2-17-41.
E-mail: neteka@list.ru