В настоящее время в России выстраивается новая система градостроительной деятельности. В связи с этим при регистрации права собственности на индивидуальные дома до 1 марта 2015 года не нужно предоставлять разрешение на ввод в эксплуатацию, что существенно облегчает процедуру. Однако владельцы особняков не всегда честно используют предоставленную государством возможность.
«Призыв» узнал подробности у начальника отдела приема-выдачи документов управления Росреестра по Владимирской области Ирины Дарюшиной.
– Ирина Анатольевна, насколько эффективно работает закон о «дачной амнистии»?
– На первый взгляд, в Федеральном законе № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» более известном как закон о «дачной амнистии» законодателем предусмотрено и сделано все чтобы упростить процедуру получения легитимных документов на объекты недвижимого имущества принадлежащие гражданам. Однако, как показывает практика, в процессе применения новых норм возникают правовые коллизии, устранение которых на законодательном уровне имеет немалое значение для повышения эффективности действия самого закона.
– Какие документы можно назвать ключевыми при «льготной» регистрации права собственности на индивидуальное жилье?
– Объектами индивидуального жилищного строительства (далее – объект ИЖС) по действующему градостроительному законодательству являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех предназначенные для проживания одной семьи.
Прежде всего при оформлении прав на объекты недвижимого имущества расположенные на земельных участках законодатель заботился о легитимности созданных и создаваемых объектов (зданий строений сооружений). Это достигается, во-первых, соблюдением требований закона при строительстве, во-вторых, наличием необходимых документов для регистрации права собственности.
Соблюдение требований закона при строительстве объектов фактически гарантирует то, что права будут зарегистрированы без лишних проблем. Если говорить в целом о строительстве, наиболее важными вехами контрольными точками можно назвать оформление следующих материалов – проектной документации на создаваемый объект; разрешения на строительство; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
– Каким образом облегчена процедура регистрации объектов ИЖС?
– Так пункт 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) устанавливает правило, в соответствии с которым при строительстве реконструкции, капитальном ремонте объектов ИЖС подготовка проектной документации не требуется.
Разрешение на строительство также можно получить в упрощенном порядке поскольку для этого необходимо лишь подать заявление и приложить к нему правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС.
По окончании строительства на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию так же как и на другие объекты выдается соответствующее разрешение.
– На что нужно обратить особое внимание при регистрации прав на объекты ИЖС?
– При регистрации на объекты ИЖС расположенные на земельном участке предназначенном для ИЖС и на земельном участке предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства и находящемся в границах населенного пункта, существуют свои особенности.
Основаниями для государственной регистрации права собственности на объект ИЖС в данном случае являются: документы, подтверждающие факт создания объекта ИЖС и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект ИЖС.
В соответствии с пунктом 4 статьи 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (закон о регистрации) документами, подтверждающими факт создания объекта ИЖС, являются кадастровый паспорт такого объекта и разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию.
Иными словами для того чтобы зарегистрировать за собой право собственности на объект ИЖС в регистрирующий орган необходимо предоставить лишь кадастровый паспорт на сам объект разрешение на ввод в эксплуатацию и правоустанавливающий документ на земельный участок. Разрешение на строительство предоставлять не требуется за исключением случаев регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
– А нужно ли разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию?
– Важно отметить, что в переходный период выстраивания новой системы градостроительной деятельности до 1 марта 2015 года при регистрации права собственности на индивидуальные дома не требуется предоставление разрешения на ввод в эксплуатацию. Это существенно облегчило процедуру, поскольку позволяет проводить регистрацию лишь на основании кадастрового паспорта и правоустанавливающего документа на земельный участок.
В этом случае основополагающим документом является правоустанавливающий документ на землю, однако именно с этим на практике возникает наибольшее количество проблемных ситуаций, которые отличаются своей специфичностью и сложностью. Отсутствие надлежащего оформления прав на землю ведет к признанию факта самовольного строительства объекта ИЖС. А это означает невозможность регистрации права собственности на них и решение о сносе построенных объектов
– Насколько эффективен льготный порядок регистрации? Активно ли им пользуются граждане?
– Наличие в законе, по сути льготного порядка регистрации, действующего до 1 марта 2015 года, на практике ведет к злоупотреблениям в виде создания объектов ИЖС вообще без разрешения на строительство с целью регистрации права собственности на него до наступления указанного выше срока. При этом как правило граждане «забывают», что статьей 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях установлена ответственность за строительство реконструкцию и капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в виде административных штрафов: для граждан – до 5 тыс. рублей для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей – до 50 тыс. рублей для юридических лиц – до 1 млн рублей. И это наказание может накладываться неограниченное количество раз, пока правонарушение не будет устранено в силу его длящегося характера.
По данным инспекции государственного строительного надзора областной администрации на 21 июня 2010 года по ч. 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях с начала 2010 года впервые было оштрафовано 15 человек на общую сумму 31 тыс. рублей. Размер отдельного штрафа составил 2 тыс. рублей.
Ольга Романова