Что будет с ценами на квартиры в 2020 году

Прогноз эксперта рынка недвижимости

Недвижимость интересует всегда и всех, даже если нет планов что-то продать или купить. В конце года принято подводить итоги и заглядывать в будущее. Мы узнали цены, посчитали выгоду и обсудили будущие тенденции и нововведения в сфере недвижимости вместе с экспертом рынка недвижимости Алёной Киселёвой.

Алёна Киселёва, директор офиса ГК «Миэль»

Цены за год на новостройки выросли на 8,55%

С переходом на эскроу-финансирование (когда деньги дольщиков поступают на специальный счет, доступ к которому застройщик получает после ввода дома в эксплуатацию), повышением НДС с 18 до 20%, а также общей инфляцией весь год наблюдался планомерный рост стоимости квартир в новостройках Владимира. Особенно это отразилось на новостройках массового сегмента. Из-за этого подросли цены и на вторичном рынке.

По данным сервиса «Мир квартир», за 2019 год рост средней стоимости на недвижимость во Владимире составил 8,55% относительно 2018 года.  Если в начале 2019-го квартира стоила  2 млн рублей,  то к концу года – это уже 2 170 000 рублей. Естественно, какие-то квартиры дорожали больше, какие-то меньше. Кстати, многие застройщики уже анонсировали новое повышение цен на квадратный метр в 2020 году, но конкретные цифры узнаем только после новогодних праздников.

По качеству проектов жилье делится на массовое (это эконом-сегмент и комфорт-сегмент) и повышенной комфортности (премиум-класс и элит-класс). В домах повышенной комфортности работают несколько лифтов, территория вокруг огорожена, есть своя котельная, увеличен метраж кухонь и санузлов. Премиум(бизнес)-сегмент – это уже наличие консьержа на входе в подъезд, панорамное остекление, еще большие метражи квартир, эксклюзивное расположение дома, подземный паркинг, вай-фай на территории.

На сегодняшний день диапазон цен на квадратный метр в новостройках г. Владимира:

  • от 29 000 до 35 000 руб. – эконом-сегмент,
  • от 35 000 до 46 000 руб. – комфорт-сегмент,
  • от 46 000 до 88 000 руб.– премиум-сегмент.

Диапазон цен на квадратный метр во вторичном жилье:

  • 1-комнатные квартиры – 56 000 — 58 000 руб.;
  • 2-комнатные квартиры – 52 000 — 54 000 руб.;
  • 3-комнатные квартиры – 50 000 — 53 000 руб.

Кто в лидерах: вторичка или новостройка?

Если смотреть в разрезе года, то в первой половине 2019-го спрос на новостройки был гораздо выше спроса на вторичное жилье (на это повлияло введение эскроу-финансирования). Начиная со второго полугодия 2019 года, динамика спроса стала постепенно смещаться на рынок вторичной недвижимости. Рост цен на новостройки достигал все больших и больших значений, тогда как на вторичном рынке еще оставались предложения по привлекательным ценам.

Фото: cdn1.flamp.ru

Но сейчас цены на вторичное жилье не отстают от цен на новостройки. В конце года объемы продаж на вторичном рынке практически сравнялись с продажами в новостройках.

В какие квартиры и когда инвестировать?

Алёна Киселёва убеждена, что заработать на недвижимости можно, и это гораздо выгоднее депозитов:

Мы в агентстве клиентам рекомендуем инвестировать в проекты комфорт-сегмента. Если говорить о работающих кейсах, наши клиенты в 2019 году получили доходность в среднем от 10 до 19% годовых по разным проектам. С момента строительства дома на этапе котлована до 70% готовности дома с однокомнатной квартиры выгода достигала 1 000 000 руб. Срок вложения – 9 месяцев. Это точечные эксклюзивные проекты.  В среднем же выгода с 1-комнатной квартиры – 300 000 – 400 000 руб.

 Депозит сейчас составляет всего 7% годовых. Говоря о депозитах, есть еще один важный фактор 2019 года — снижение ключевой ставки с 7,75% до 6,25% (это очень высокие темпы, так как в 2018 году она сохраняла свои показатели без изменений). Снижение ставки аналитики предрекают и в 2020 году.  Ставка влияет главным образом на инвесторов, а не на ипотечных покупателей, поскольку снижаются ставки не только по кредитам, но и по депозитам, и по государственным облигациям.

Фото: legiono.ru

Доля инвестиций в жилую недвижимость России и Владимира, в частности за 2019 год, стала максимальной за всю историю рынка и достигла 35%. Для сравнения, в первом полугодии она была лишь 18%.

На сегодняшний день с сохранением проектов, продающих по старым правилам без эскроу-финансирования, при покупке квартиры на этапе котлована получить выгоду можно. Как и прежде, застройщики выходят на рынок с минимальной ценой за квадратный метр на старте продаж. По мере роста темпов строительства увеличивается и цена, достигая своего максимума перед вводом дома в эксплуатацию.

Далее цена продолжает расти до достижения домом 8-10 лет после ввода, после чего следует планомерный спад относительно новых, появившихся на рынке домов. Это классическая модель ценообразования на новостройки, но не стоит забывать, что она сильно зависит от макро- и микрофинансовых показателей экономики региона и страны в целом.

Чего ждать от 2020 года

В ближайшее время, когда проекты, реализуемые по старым правила, будут сданы, всем застройщикам придется обратиться за проектным финансированием в банк или строить на собственные средства и продавать уже готовую недвижимость, а это под силу только компаниям с очень солидной финансовой базой. Не все застройщики готовы и могут работать по новой схеме. Некоторые уже уходят с рынка, завершая старые проекты.

Фото: dela.ru

В 2019 году 90% владимирских застройщиков все еще возводили дома по старой схеме, без перехода на эскроу-счета. И основная часть объектов перейдет в 2020 год на старых условиях, а новые, которые только будут появляться, неминуемо станут участниками новой системы. Соответственно, постепенно предложений на рынке станет гораздо меньше, цены неминуемо будут расти.

— Если вы задумываетесь о покупке квартир в новостройках, не ждите новых проектов с заведомо более высокой ценой на старте строительства, покупайте сейчас, — советует Алёна Киселёва.

 А еще 2020 год даст старт сельской ипотеке под 3% годовых. Цель данной программы – помочь гражданам улучшить жилищные условия: построить или приобрести жилое помещение (жилой дом) на сельских территориях. Для Владимирской области это очень значимый продукт, при его введении многим гражданам станет намного проще и, главное, дешевле приобрести свой собственный дом в небольшом отдалении от городской черты.  Более подробно о снижении ставок на рынке ипотечного кредитования «Призыв» писал здесь.

А что с арендой? 

Тема аренды интересна и перспективна. Сейчас очень популярна шеринговая модель экономики. Идея заключается в том, что потребителю часто выгоднее и удобнее платить за временный доступ к продукту, чем владеть им. Обмен товарами, обмен услугами с помощью платформ растет очень быстро: если несколько лет назад на него приходилось всего 5% экономики, то к 2025 году, по расчетам экспертов, будет более 30%.

Фото: espanarusa.com

Если брать сферу недвижимости Владимира, то на сегодняшний день это больше касается офисных помещений. Вы наверняка слышали о коворкинге (офис в аренду вместе с оргтехникой, это может быть только стол и стул). И в нашем городе подобных пространств с каждым годом становится все больше.

Если же смотреть на Россию в целом, шеринг очень активно захватывает другие сферы жизнедеятельности: автомобили, предметы для ремонта, туризм в части аренды квартир через специальные сервисы. По прогнозам аналитиков, будущее экономики нового поколения Z (миллениалов) неразрывно связано с пользованием, а не владением. Они с большей охотой снимут квартиру, машину, ряд услуг, а на вырученные деньги будут получать эмоции и путешествовать по миру.

Алёна Киселёва уверена, что можно смело инвестировать в недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду. Ценообразование на арендные квартиры в стабильных рамках относительно прошлого года. Максимальный спрос на сегодняшний день представляют 1-комнатные квартиры. Средняя цена на аренду квартир во Владимире (это однушки, двушки и трешки) — 13 000 руб. в месяц.

Елена Середина 

Заглавное фото: s0.rong360.com

Обсуждение

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Ваше имя (обязательно)

Ваш телефон (обязательно)

Сообщение