18+

Александр Шамов: «Мы уходим с рынка строительства жилья»

Риски работы по новому закону слишком высоки

Рынок долевого строительства вступает в новую реформу. Это нанесёт удар по всей отрасли, уверен Александр Шамов, известный владимирский предприниматель, руководитель строительных компаний. Он оценил риски работы по эсроу-счетам чересчур высокими. Настолько, что принял решение уйти из бизнеса, связанного с возведением многоквартирных домов. Это случится после того, как будут выполнены все обязательства перед покупателями жилья в микрорайоне Веризино. «Призыв» побеседовал с Александром Игоревичем о ситуации на строительном рынке.

Уход по расчёту               

— Изменения в закон о долевом строительстве вступили в силу с 1 июля 2019 года. Вы заявили об уходе с рынка. Ситуация настолько плоха?

— Ситуация в разных регионах — своя. Есть Москва, Подмосковье, Краснодарский край, где довольно дорогое жилье и где по новой схеме, в принципе, строить можно. Маржа высокая, она позволяет относительно безболезненно нести какую-то часть потерь. Во Владимирской области, как и в подавляющем большинстве других регионов России, это невозможно. Уровень рентабельности при долевом строительстве здесь низкий.

Под новый закон не попадают объекты со степенью готовности свыше 30% и распроданные более чем на 10%.

Поэтому мы приняли решение уйти. Как добросовестные застройщики, ни одного дольщика не подведём — все дома в Веризино достроим. Они не подпадают под новую схему. Там высокая степень готовности, почти все квартиры проданы. Когда принимался закон, мы все силы бросили на последний объект — 15-й дом, — резко нарастили его объемы, и он попал под нужные критерии.

Все обязательства перед дольщиками мы выполним, заверил Александр Шамов. Фото «Призыва»

— То есть во Владимире строить жильё по новому закону в принципе невозможно?

— Скажу так: процентов 10 застройки во Владимире в элитных районах можно вести по новой схеме. Вопрос: кто это купит? Мы видим, что подобные объекты (да их и немного) долгое время строятся, и у инвесторов нет особого желания вкладывать туда деньги. Потому что они, может, и продадут эти дома, но, в лучшем случае, останутся при своих. А всё остальное, кто бы что ни говорил, при цене, существующей сейчас на рынке, банки финансировать не будут.

По закону средства дольщиков зачисляются на эскроу-счета в банки. Они не перечисляются застройщику, пока тот не сдаст объект. Проекты застройщики должны осуществить с помощью банковских кредитов.

Понимаете, в чём сложность. Тот, кто «слизывал» этот закон с зарубежных образцов, — они ничего не понимают в строительстве. Они, может быть, умные теоретики, но не практики. Проектное финансирование, существующее на Западе, предусматривает участие в этом банков на коммерческой основе. Банки заинтересованы, это отражается при формировании стоимости жилья. Существует порог цены, ниже которого нельзя опускаться. У нас так не получится. Наши мелкие объекты, если вести речь о Владимирской области, банкам не интересны. Они на командировки больше потратят при тех  условиях, в каких привыкли жить. Им интересны мегаполисы, где хорошая рентабельность. Но таких пять-шесть на всю Россию. Даже не все города-миллионники под эти условия попадают. Взять хотя бы Нижний Новгород — там не очень дорогое жильё, хотя население большое.

Банки интересуют московские новостройки и столичные цены. Фото: s0.rbk.ru

— Тогда что делать бедным регионам?

— Я смотрел по телевизору интервью с одним из инициаторов нового закона Никитой Стасишиным. Это заместитель министра строительства. Ему задали тот же вопрос. Он ответил: «Пусть идут в банки!». И засмеялся. Видимо, оценил своё чувство юмора.

Кабала строителей

— Схема нового закона как раз делалась под банки. Смотрите, как ловко. Они и покупателю дают кредит, и застройщику, и средства привлекают на эскроу-счета без процентов. Красота! 

— Понятно, что это «рисовалось» под банки. Они после проведённых реформ сейчас находятся в руках узкого круга лиц, и к работе с эскроу-счетами будут привлекаться крупные финансово-кредитные учреждения. Сначала говорили, что их будет 65, потом — 100, на деле, я думаю, два-три. Да они этого и не скрывают. Но условия, по которым эти банки работают с застройщиками, не применимы к условиям не слишком богатых территорий, к каким относится Владимирская область. Новый закон предусматривает схему банковского финансирования при наличии у застройщика 30% собственных средств от объема затрат на строительство. Банк тоже даёт 30%. А дальше он говорит: начинай зарабатывать собственные деньги, отдавай их мне, и я твои же деньги тебе дам под меньший процент в рост. Такого не существует нигде.

Ну, хорошо, застройщик связался с банком. И всё, ты себе не принадлежишь. Как заключил договор по эксроу-счетам, ты не владеешь своей компанией. Тобой владеет банк. Ты принадлежишь ему. От и до. Тебя бесплатно купили за твои же деньги. Ты сдаёшь в банк бизнес-план, там есть себестоимость, там есть цена, ниже которой продавать нельзя. Тебе не дадут продавать дешевле. Дальше банк оценивает риски. Он начинает тебя кредитовать до 30% от объёма монтажно-строительных работ. Если у тебя продажи не нарастают, банк говорит: «Так. Этот объект нерентабелен. Я больше не даю тебе денег. Наращивай продажи». Ты начинаешь демпинговать. Тебя останавливают: «Оп! 35 тысяч за «квадрат» — ниже нельзя!» А альтернатив на рынке хоть отбавляй. Кто-то работает по другой схеме, кто-то нашёл соинвесторов. И проект встал. У банка есть механизм защиты, он страхуется — за твой счёт же через свою страховую компанию, перестраховывается и т.д. Он деньги, так или иначе, вернёт. Но в следующий раз, когда к нему придёт застройщик, он скажет: нам это невыгодно. Нам гораздо выгоднее брать с населения повышенные проценты, брать с вас за перевод, за снятие наличных до 5% (что вообще нонсенс) и так далее.

Финансисты любят быстрые деньги. Фото yandex.net

Банки не будут связываться со строительством жилья. Спросите об этом банкиров — они ответят уклончиво, но после рассмотрения проектов максимум, что они будут кредитовать, — это коммерческую недвижимость, которой у нас переизбыток во Владимире. Что же касается жилья… Если оно будет стоить 65 тысяч рублей за квадратный метр — да, это интересно. Но это цены не для Владимирской области.

Кого защитит закон

— Давайте всё же отыграем назад. Закон принимался для того, чтобы не было обманутых дольщиков. Как, по-вашему, он обезопасит людей?

— Думаю, наоборот. Процент обманутых дольщиков до последнего времени был ничтожно мал. И процент недобросовестных застройщиков — тоже: он составлял где-то 0,5% от объёма всех строительных компаний. Нормальный общемировой показатель. И проблема эта касалась, прежде всего, Москвы. Что и понятно: где сверхдоходность, там всегда аферисты. Они могут быть где угодно, в любом секторе рынка. Вы можете продавать картошку, собрать с перерабатывающих предприятий деньги и исчезнуть. Или вспомните, как в 90-е «впаривали» сахар.

На строительном рынке должен быть регулятор, я всегда об этом говорил. Он минимизировал бы угрозу банкротств строительных компаний и, как следствие, появление обманутых дольщиков. Это можно было сделать при старом законе, который был почти идеальным. В роли регулятора виделся, например, ФАС. Он указывал бы, что себестоимость квадратного метра во Владимире составляет, скажем, 35 тысяч рублей, и ниже этого уровня продавать нельзя. Тогда строительные компании не вылетали бы в трубу, потому что ты пусть «в ноль», но построишь.

Вал банкротств строительных компаний ещё впереди. Фото: cdn.ru

Настоящая защита покупателей — это также привлечение нормальных страховщиков, устанавливающих разумные тарифы, применяющих механизм «страховку на страховку» и так далее. Прежний закон это предусматривал, но всё пошло по худшему российскому сценарию. Деньги — по официальным данным, 165 миллиардов рублей — исчезли вместе со страховыми компаниями (уплыли вроде бы за границу), а ответственность страховщиков мягко перевели на застройщиков — мол, обратите на них внимание.

В новой редакции закона регулятором в какой-то степени выступают банки, но у них свои специфические задачи, и эта роль не про них. И продолжает существовать тотальный демпинг, который провоцирует банкротства. Ведь это, по сути, пирамида, когда для завершения строительства старых объектов берутся новые площадки. Процесс не бесконечный. Сколько верёвочке ни виться — конец есть. Так что, учитывая сложности, которые новый закон принесёт застройщикам, нетрудно предугадать, что новый вал банкротств, причём крупных, — впереди.

— То есть закон не достигнет цели, которые декларировал? 

— Его делали под  какие-то другие цели. Я предполагал, что это в интересах каких-то олигархических структур. Потому что без помощи государства строительная отрасль достигла огромных успехов, 2014 год был пиком. Ну, и захотели, видимо, всё зарегулировать, посчитали, что там сверхприбыли. Объективно в масштабе всей страны ситуацию не оценили, а смотрели отдельные примеры — каких-нибудь, я не знаю, суперкомплексов Москвы. Родилась идея перестроить рынок: уйдут маленькие компании, придут большие игроки, входящие в банковские группы…

Александр Шамов: что делать простым людям сейчас? Покупать жильё в домах высокой степени готовности. Пока ценник не вырос. И не лезьте в новые проекты с экскроу-счетами. Судьба их пока непонятна. Риски большие

Но Владимирская область, провинция в целом — это не Москва. Здесь рынок перегрет. Сейчас предложение существенно превышает спрос. Допустим,  отпадут маленькие игроки, их место кто-то займёт, но особого навара это ему не принесёт. Расти стоимость жилья не может, потому что покупательская способность населения падает. По строительному рынку, я так прикидываю, возможности к приобретению недвижимости за последние годы снизились в 2-3 раза. Дешёвой ипотеки, про которую говорят, нет (фиктивное падение ставок добирается при перерасчёте, дополнительными страховками, опциями и т.д.). Если бы была ипотека, как в Японии или США, — по 3%, я уж не говорю про отрицательные проценты, то тогда любой работающий человек со средней по Владимирской области зарплатой (около 35 тысяч рублей) мог взять ипотеку. Треть зарплаты с кредитом на 25 лет будет уходить, но потерпеть можно (к сожалению, у нас на 50 или на 100 лет, как за границей, денег не дают. Там это есть, и существует механизм реструктуризации).

Но у нас другая финансовая система, дикий рынок. Я не специалист по финансам, но прекрасно понимаю, что у нас короткие деньги и в интересах определённых структур. Так что закон, который призван облегчить жизнь дольщиков, больших улучшений им не принесёт. А вот по отрасли он ударил крепко, и как из этого выходить, сказать трудно.

Прекрасное далёко?

— Но вы наверняка прогнозы строите, какие варианты есть?

— Понятно, что строить будут. Вопрос: сколько, в каких объемах? Все регионы будут реагировать по-разному. Москва — это одно. Она будет расти. Там есть спрос, финансирование, банковское обеспечение. А для Владимирской области это почти трагедия. Потому что рентабельность ничтожна. И мы ещё в хорошей ситуации, наш регион ближе к столице, здесь люди ещё что-то зарабатывают. А если вы проедете какой-нибудь Шацк или Моршанск, попадёте в 90-е годы прошлого века. Объект культурного наследия там — магазин «Магнит-косметик», куда все ходят, потому что красиво: света много, кондиционер. Я недавно был в тех местах — поразился. Бездорожье, стихийная барахолка на центральной площади города… А закон о долевом строительстве ставит всех на один уровень. Глупость!

Россия — страна большая, унифицировать всех — невозможно.

Выходы из ситуации могут быть. Возможно, какие-то компании найдут соинвесторов. Никто ведь не запрещает строить на свои деньги, а потом продавать готовое жильё. Как один из вариантов: когда будет сильно разрушена отрасль и все поймут, что закон лажовый, а число обманутых дольщиков увеличится в разы, государство само выступит регулятором строительного рынка и возьмёт его в свои руки. Что и произошло в ряде других сфер экономики. Допустим, соберутся 2-3 олигарха и приберут отрасль под эгидой госпредприятия. Тогда разговоры о сверхприбылях утихнут: даже если они появятся, госпредприятия прикрыты законом со всех сторон. Ну, что ещё? В конце концов, могут плавно спустить закон на тормоза. Вроде бы летом министр строительства и ЖКХ заикался о том, чтобы отложить действие закона до 1 октября 2019-го. Пока этого не случилось, но и закон ещё толком не работает — большинство действует по старым правилам. Так что, глядишь, ещё оттянут. Вариантов много.

Индивидуального жилья новый закон не касается. Тем и хорош этот рынок. Фото: yandex.net 

— Но вы не особо верите в хорошее развитие дел, раз заявили об уходе со строительного рынка? 

— Я не вижу перспектив. Почему я и принял решение остановиться. Мы, может быть, будем заниматься индивидуальным жилищным строительством (ИЖС). Но опять же я не хочу быть заказчиком. Я хочу, имея определённый имидж, работать напрямую с заказчиком. Если человек нас наймёт, мы быстро и качественно построим ему дом. Эта ситуация мне хотя бы понятна: я нанимаю людей, я имею договор и я знаю, кто мне будет платить. Я не хочу инвестировать деньги, которые должен привлечь под грабительские проценты у банков.

— На рынке ИЖС тоже конкуренция немаленькая. А прежних объёмов наверняка не будет. Масштабы другие.

— Между прочим, ИЖС в объёмах вводимого жилья составляет около 40%. Это и по стране, и в нашей области. Но я не говорю, что сосредоточусь только на этом. Кроме того, сейчас первоочередная задача – выполнить свои обязательства перед дольщиками в Веризино. Потом посмотрим. Думаю, даст бог, мы преодолеем все трудности и будем встраиваться в нишу, найдя ту форму бизнеса, которую позволяет современное состояние экономики. Найдём своего покупателя на тот продукт, который будем создавать в рамках этой ниши.

Веризино может стать последним новым микрорайоном массовой застройки Владимира. Фото «Призыва»

— Но, кроме вас, пока никто не заявил о том, что «умывает руки»…   

— У каждого своя модель поведения. Кто-то встречает сегодняшний вызов с оптимизмом. Я — нет. И могу сказать, что редко ошибаюсь. Опыт есть. Я первым в области начинал многие проекты. Первым построил коттеджный поселок и решил больше этого не делать. Первым перешёл с точечной застройки на строительство микрорайонов. Веризино же — самый крупный микрорайон во Владимире! Наши компании были крупнейшими по вводу жилья. А сейчас я не вижу перспектив — мы заканчиваем.

Тем, кто остаётся, желаю успехов, оптимизма и свершения всех планов. Это достойно уважения. Я со многими коллегами разговаривал — они не поддерживают мою точку зрения. У них своё мнение. Дай им бог, чтобы у них всё получилось. Тогда окажется, что они правы, а я ошибся.

Николай Лившиц

Заглавное фото: «Зебра ТВ» 

Обсуждение

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Ваше имя (обязательно)

Ваш телефон (обязательно)

Сообщение