Приказано выжать

Местные власти будут требовать от новоселов быстрее оформлять свои новые частные дома и платить с них налоги.

Воздушные замки

Новые частные дома в последние годы растут в городах и районах, как грибы. Но далеко не все застройщики спешат, как положено, оформить жилье сразу по окончании стройки. Многие справляют новоселье и потом годами живут в домах, которые в эксплуатацию введены не были.

Формально дом продолжает быть объектом незавершенного строительства, и хозяин может не платить с него местный налог на имущество. Он рассуждает: продавать новый дом я не собираюсь, а пожить в нем можно пока и так, без свидетельства о праве собственности. Но это сегодня серьезно тормозит развитие каждого муниципалитета и региона в целом. Скажем, местные бюджеты недополучают налогов на миллионы рублей.

Начальник отдела жилищного строительства департамента архитектуры Виктор Зайцев видит причину в слабом механизме правового регулирования. Согласно Градостроительному кодексу человек имеет право затягивать с постройкой своего дома до десяти лет. Современные дома строятся быстро. Но только после нарушения десятилетнего срока к владельцу можно применять санкции. Хотя их, впрочем, и санкциями-то назвать сложно. Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию влечет наложение административного штрафа на граждан всего на пятьсот — тысячу рублей. Зато сколько можно сэкономить на налогах!

Налог на имущество владелец дома должен платить каждый год, исходя из стоимости жилья по инвентаризации. Если дом стоит до трехсот тысяч рублей — плата начисляется по ставке до 0,1%, если до пятисот тысяч — по ставке до 0,3%, если больше полумиллиона рублей — до 2%. Инвентаризационная стоимость обычно гораздо ниже рыночной. Но, даже если новый коттедж БТИ оценит всего в 500 тысяч рублей, владелец каждый год должен платить за него налог в 10 тысяч рублей, пока не проведет новую оценку, которая, возможно, снизит стоимость жилья с учетом износа. Сама оценка в БТИ обойдется примерно в тысячу рублей. Вот новоселы и «экономят» на налогах.

Это серьезно портит картину развития жилищного строительства в целом и тянет за собой «вагон и маленькую тележку» других проблем. «Дома-нелегалы» значительно занижают общие показатели ввода нового жилья в области. А, как известно, чем больше квадратных метров жилья построено в регионе, тем сильнее поддержка отрасли из федерального бюджета — тем больше субсидий поступает к нам на переселение из ветхого и аварийного фонда, программы строительства жилья для молодых семей и другие социально значимые проекты. Ведь федеральные средства выделяются региону на условиях софинансирования, и выделенная сумма зависит, в том числе, от общих показателей ввода жилья.

Виктор Зайцев называет ситуацию массовой, хотя в регионе нет официальной статистики по количеству домов, где семьи уже живут, а документов на ввод жилья в эксплуатацию не имеют. Но, по некоторым данным, такие «дома-нелегалы» могут составлять до 30% от общего объема индивидуальных новостроек.

Будем брать жильем

До последнего времени «дома-нелегалы» никто точно не считал. Но совсем недавно к решению вопроса подключилась налоговая служба, которая не меньше муниципалитетов заинтересована в повышении «кассовых сборов».

— Да, некоторые владельцы домов сразу не регистрируют жилье в собственность. Это, в основном, хозяева коттеджей и частных особняков. Привлечь их к ответственности за неуплату налога сейчас нельзя, так как этот самый налог им еще начислен не был. Назрела необходимость бороться с этим явлением совместными усилиями, — прокомментировала начальник отдела по работе с налогоплательщиками УФНС по Владимирской области Виктория Кулыгина.

Начислить нерадивым хозяевам налог на имущество налоговая служба может, только если будет иметь на руках расчет стоимости их жилья. Вопрос в том, кто будет заказывать и оплачивать БТИ оценку домов. Налоговая считает, что к этой работе как можно быстрее и активнее должны приступать муниципалитеты. С ней согласен и департамент архитектуры, недавно разославший в города и районы соответствующие рекомендации.

— Муниципалитетам должно быть выгодно проводить оценку новых частных домов за свой счет, — рассуждает начальник отдела налогообложения физических лиц областной УФНС Сергей Кириллов. — Если, скажем, дом стоит 500 тысяч рублей, местный бюджет потратит на оценку всего тысячу рублей, но при этом получит 10 тысяч в виде налога.

А если подсчитать все новые дома и спросить с их хозяев по полной, в крупных территориях доходность бюджета вырастет на сотни тысяч рублей в год, да и маленькие сельские поселения внакладе не останутся, учитывая темпы строительства дач.

Недавно УФНС по Владимирской области вместе с муниципалитетами провело первый пробный рейд по сельским поселениям. В качестве примера было выбрано муниципальное образование Новоалександровское Суздальского района. Там специалисты сразу выявили несколько «домов-нелегалов». Местная администрация заказала им оценку в БТИ за свой счет. Затем данные о стоимости жилья будут поданы в налоговую, и та начислит хозяевам налог на имущество, так что платить им придется, иначе УФНС уже будет вправе наложить санкции.

Налоговая служба и департамент архитектуры рассчитывают, что новый метод борьбы с «уклонистами от налогов» возымеет действие. Однако успех «эксперимента» зависит, главным образом, от активности муниципалитетов. На сегодня не все местные власти восприняли новацию на ура. У одних просто нет желания заниматься кропотливым подсчетом частных новостроек, другие не могут изыскать лишнюю тысячу рублей на оценку, несмотря на очевидную, казалось бы, выгоду для своих бюджетов в дальнейшем. Третьи считают саму перспективу повысить бюджетные доходы за счет налога на имущество призрачной. Далеко не каждый хозяин дома согласится с предложенной суммой, будет обжаловать требование о выплате, станет заказывать свою оценку и занижать стоимость жилья — словом, приложит все старания, чтобы в очередной раз потянуть время и не платить столько, сколько положено по закону.

Дом и земля — в едином налоге

Еще один вариант решения предлагается на федеральном уровне — с 2013 года ввести единый налог на недвижимость, включая имущество и землю. Причем оцениваться недвижимость будет не по инвентаризации, а по реальной рыночной стоимости. Для этого создается новая система оценки, которую планируется начать уже в 2012 году.

Аргументы авторов проекта строятся на том, что система оценки по инвентаризации создана еще в 60-х годах и уже неактуальна. Она не учитывает место расположения квартиры, а берет во внимание лишь ее «возраст» и состояние. Например, добротная «сталинская» квартира в самом центре Владимира по инвентаризации может быть оценена дешевле, чем новая в типовом панельном доме микрорайона Юго-Запад. Рыночная оценка даст обратный результат.

Минфин заявляет, что максимальная ставка по налогу на недвижимость будет 0,1%. Местные власти установят в каждой территории свою ставку, но не выше федерального порога. Однако главная цель нового налога — фискальная, и можно ожидать, что власти на местах попытаются выжать с него как можно больше средств в бюджет. Благо для этого появится, наконец, простой и надежный способ. Так что у собственников вряд ли получится заставить чиновников сильно снизить ставку.

Хозяева жилья могут как потерять, так и выиграть от новой системы. Это зависит от того, насколько рыночная оценка превысит инвентаризационную. Если сей час коттедж оценивается в 500 тысяч рублей при ставке налога на имущество 2%, и владелец должен платить 10 тысяч рублей налога в год, то по рыночной оценке его дом могут оценить в 2 млн рублей, но сумма налога на недвижимость при новой ставке в 0,1% окажется для владельца гораздо меньше — всего 2 тысячи рублей. Тогда собственник окажется в выигрыше — заплатит в разы меньше.

Но, как говорится, сколько домов — столько и оценок. Очевидно, определение рыночной цены будет приводить к ожесточенным спорам и судебным искам. Многим владельцам жилья лишние квадратные метры могут оказаться явно не по карману. Предпосылки недовольства собственников заметны уже сейчас. Но у законодателя своя позиция: с помощью нового налога муниципалитеты смогут набирать до 45% доходов местных бюджетов и, наконец, достойно развивать свои территории.

А КАК У НИХ?

Чтобы «перевоспитать» собственника, который отказывается платить налог, власти некоторых субъектов РФ готовы на крайние меры. Так, в Волгоградской области намерены отключать в «домах-нелегалах» воду, свет и газ, ссылаясь на то, что в соответствии с Градостроительным кодексом объекты, не сданные в эксплуатацию, считаются незавершенным строительством и подключать их к коммуникациям нельзя.

Елена Певцова