Превратности дачной амнистии

Весна. Подрастает на подоконниках рассада. Дачники готовятся к выходу в поля и одновременно пытаются решить массу проблем. Наряду с подготовкой к пожароопасному сезону на повестке дня ликвидация несанкционированных свалок, борьба с должниками и контроль за оборотом земель в СНТ. С введением процедуры упрощенной регистрации права собственности на земельный участок по закону о «дачной амнистии» этот самый оборот все больше беспокоит председателей садоводческих товариществ.

Во саду ли в огороде
По словам председателя Союза СНТ г. Владимира Николая Небучина, в рыночных условиях оборот земель в садоводческих товариществах практически вышел из-под контроля правлений.
Поскольку землю теперь можно оформить в собственность по дачной амнистии без получения справки в правлении СНТ об отсутствии задолженности по членским и целевым взносам и в дальнейшем при желании продать, в объединениях садоводов появились новые индивидуалы, демонстративно не подчиняющиеся никаким уставам.

Доступность и относительная дешевизна садово-огороднической продукции привели к массовым отказам горожан от возделывания полученных земельных участков. Сегодня при наличии спроса на эти земли немалое их количество находится в запустении и зарастает бурьяном, но правление СНТ не в праве распоряжаться чужой собственностью.

Начавшаяся в 2006 году дачная амнистия создала новым приобретателям земельных участков весьма специфические проблемы и заставила столкнуться с откровенным мошенничеством. Настоящей головной болью стало грамотное оформление земель общего пользования.

Новая ситуация требует от председателей правлений серьезных юридических познаний и навыков эффективного управления долевой собственностью. Однако на деле все выглядит совсем иначе.

Регистрация приостановилась
По данным управления Росреестра по Владимирской области, на территории региона в государственном земельном кадастре числится 350 тыс. садовых земельных участков. При этом в 2006 году в области было зарегистрировано 1500 прав на земельные участки, в 2007-м — 11000, в 2008 — 25000, в 2009 — 41538, в 2010 году — 28903, в первом квартале 2010 года — 4136. Доля зарегистрированных объектов недвижимости по сравнению с фактически имеющимися сегодня составляет примерно 30%.

В первом квартале 2011 года наибольшее число прав на земельные участки было зарегистрировано в Александровском и Киржачском районах, а также в городе Владимире, Собинском, Суздальском, Муромском, Петушинском районах. Самая невостребованная земля в области находится сегодня в Селивановском районе.

— Количество регистрационных действий в 2010 году по сравнению с прошлыми годами заметно уменьшилось, во-первых, потому, что законодателем не ограничены сроки регистрации прав на объекты недвижимости в упрощенном порядке, — пояснила начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения, земельные участки и по взаимодействию с крупными правообладателями управления Росреестра по Владимирской области Светлана Кутьменева. — Во-вторых, документы, ранее выданные на землю, юридически действительны и приравниваются к записям, внесенным в единый государственный реестр прав.
По свидетельствам председателей правлений СНТ, потребность в регистрации права собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства возникает у его владельца только в преддверии коммерческой сделки. До этого судьбоносного момента он считает любые хлопоты по обслуживанию своей собственности излишними. И, как выяснилось, совершенно напрасно.

На межевании экономить не стоит
— Чем раньше граждане, у которых вообще нет документов на земельный участок, расположенный в сельской местности, озаботятся их оформлением, тем лучше: законодательство меняется ежегодно, — подчеркнула Светлана Кутьменева. — Сегодня закон позволяет регистрировать право собственности на такие участки, основываясь на выписках из похозяйственных книг. Неизвестно, останется ли впоследствии эта норма в законе.
Как уже не раз подчеркивалось представителями Росреестра, упрощенный порядок регистрации прав на объекты дачной амнистии по федеральному закону № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» не требует межевания участков. Это положение не вошло в новую редакцию закона о дачной амнистии.

Сейчас вместе с заявлением на государственную регистрацию прав собственности достаточно подать в отдел управления Росреестра по месту жительства кадастровый план по форме В1. Поэтому владельцев земельных участков, заказывающих процедуру межевания, можно буквально пересчитать по пальцам.
Вместе с тем директор ФГУ «Земельная кадастровая палата Владимирской области» Ольга Карелина настоятельно рекомендует владельцам земельных участков, предоставленных постановлением главы администрации г. Владимира после 1 марта 2008 года, одновременно с регистрацией права отмежевать их. Эти земельные участки считаются вновь образованными, поэтому сведения о них в кадастре отсутствуют.

Кроме того, в связи с нарастающим оборотом земель в СНТ судебные споры между гражданами о границах земельных участков и уголовные дела о мошеннических сделках с амнистированными земельными участками возникают все чаще. Накапливаемая судебная практика может подтолкнуть законодателей к возвращению в закон о дачной амнистии нормы об обязательном межевании границ.

Суд вместо дачной идиллии
— Закон о дачной амнистии задумывался для упрощения порядка регистрации прав на земельные участки, но не для совершения сделок, — кратко и емко сформулировала суть закона о дачной амнистии Ольга Карелина. – Я призываю граждан, приобретающих земельные участки по дачной амнистии, быть предельно острожными.

Каждый четверг на личном приеме у директора ФГУ «Земельная кадастровая палата Владимирской области» раздраженные посетители, зарегистрировавшие право на землю по дачной амнистии, требуют «показать границы» их владений. Но, как уже упоминалось выше, границы земельного участка устанавливаются в результате проведения межевания. Закон позволяет экономить на этом действии, и если дачник по своей инициативе его не заказал, то описание границ земельного участка в кадастр включено не будет. И скупой, как гласит английская пословица, может заплатить дважды, трижды и четырежды.

За примерами далеко ходить не надо. Житель Москвы решил приобрести в одной из деревень Петушинского района земельный участок, право собственности на который было зарегистрировано по дачной амнистии. Правообладатель «показал покупателю товар лицом», заломив при этом немалую цену. Местоположение участка и хорошее соседство очень понравилось будущему землевладельцу, поскольку это был центр сельского населенного пункта.

Сделка была совершена, свидетельство о праве собственности перекочевало из рук в руки, новый хозяин начал завозить стройматериалы, и тут объявились настоящие владельцы земельного участка. После сверки правоустанавливающих документов выяснилось, что купленная москвичом – между прочим, профессиональным юристом — земля находится на окраине деревни аккурат под ЛЭП.

На ловкого продавца дачной недвижимости заведено уголовное дело. Между тем доверчивый покупатель лишился своих сбережений, голубой мечты и душевного покоя.
— Когда вы приобретаете земельный участок, границы которого не установлены, вы покупаете кота в мешке, — подытожила Ольга Карелина.

Вежливый отказ
— Председатели садоводческих товариществ обратились в управление Росреестра с ходатайством не регистрировать право собственности на земельный участок при наличии задолженности по уплате членских взносов, — разбирает одну из животрепещущих проблем СНТ Светлана Кутьменева. – В соответствии с федеральным законом №122-ФЗ «О регистрации» эта функция не входит в полномочия сотрудников управления Росреестра, среди которых основное — государственная регистрация прав на основании четко указанных в законе документов. Председатели правлений СНТ должны активизировать свою работу с неплательщиками и в критических ситуациях обращаться в судебные органы с исками о взыскании долгов.
Что касается брошенных земельных участков, то их владельцы делятся на две категории. Законопослушные граждане хотели бы отказаться от собственности, да не знают, как это сделать. Любители азартных игр с государством используют землю как инвестиционный инструмент, не желая ее обрабатывать, и выжидают удобный момент для проведения выгодной сделки.

— Официально отказаться от земельного участка можно, обратившись с заявлением в отдел управления Росреестра по месту жительства и приложив к нему документ о предоставлении земельного участка, — уточнила особенности процедуры отказа Светлана Кутьменева. — Если право собственности на земельный участок было зарегистрировано, можно ограничиться только заявлением.

На основании поданного заявления управление Росреестра прекратит право частной собственности на земельный участок и автоматически передаст его в муниципальную собственность. В течение 5 дней со дня перерегистрации права лицо, подавшее заявление об отказе от собственности, и глава муниципального образования получат уведомления об этом.

Иногда садоводы хотят оставитв собственности часть земельного участка. В этом случае им сначала придется установить границы земельного участка, поставить его на кадастровый учет, затем провести раздел, поставить на кадастровый учет выделенные части и только потом отказаться от части.

Вот — новый оборот
Для введения в оборот заброшенных земельных участков правлению СНТ нужно предварительно провести инвентаризацию и выяснить, кто является их правообладателем и есть ли у этих людей свидетельства о праве собственности на землю.
После уточнения определенного круга лиц у правления СНТ есть два пути. Для начала оно может провести мирные переговоры о добровольной передаче права собственности на земельные участки новым владельцам через совершение сделок купли-продажи.

При неблагоприятном развитии событий правлению придется обратиться за помощью в муниципальную администрацию или в управление Россельхознадзора, которые в рамках нового федерального закона №435-ФЗ «О внесении изменений в части совершенствования оборота земель сельхозназначения» после наложения административного наказания могут в судебном порядке изъять запущенные земельные участки и передать их в муниципальную собственность. По закону владелец обязан освоить земельный участок в течение 2 лет. Штраф за неиспользование земельного участка с 1 июля 2011 года вырастет в четыре раза, а размер его будет колебаться в пределах от 2 до 5 тыс. рублей.

Регистраторы выйдут в поля
В настоящее время во всех территориальных отделах управления Росреестра прием документов на государственную регистрации прав на земельные участки для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, для индивидуального жилищного и индивидуального гаражного строительства, предоставленные до вступления в силу Земельного кодекса, ведется по принципу «одного окна» с одновременным приемом запроса на предоставление сведений государственного кадастра недвижимости либо заявления о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке.

Заявления принимаются без предоставления кадастрового паспорта земельного участка либо одновременно с подачей заявления на государственную регистрацию прав и заявления на постановку на кадастровый учет с предоставлением межевого дела. Такой порядок облегчает заявителям прохождение процедуры регистрации и экономит время.

В связи с накопившимися в СНТ земельными проблемами управление Росреестра в текущем году планирует проводить выездные консультации прямо «в поле». Чтобы встречи прошли наиболее плодотворно, собственники земельных участков должны иметь на руках правоустанавливающие документы, а председателям правления СНТ следует предварительно согласовать с сотрудниками ведомства устраивающий всех членов СНТ день выезда.

Ольга РОМАНОВА