Если в доме поселился нежелательный сосед

Малый и средний бизнес развивается во Владимире активно, если судить по количеству открытых на первых этажах домов магазинов, офисов и аптек. Однако иногда благо в виде шаговой доступности торговых и иных услуг порой оборачивается для жителей настоящей головной болью.

Раздражает грохот разгружаемых товаров, шум работающих холодильников, гомон подвыпивших посетителей кафе или магазинов. Доведенные до отчаяния жители одного из владимирских домов обратились за помощью и защитой к руководству страны.

Право на тишину

На первом этаже панельного девятиэтажного дома на Суздальском проспекте, 7, из категории жилых помещений в нежилые переведены уже три квартиры, причем две из них соседние и расположены в торце здания. В одной из этих квартир работает тихий нотариус, владельцы второй поначалу заявляли об открытии магазина непродовольственных товаров, но затем откорректировали проект и перепрофилировали магазин в винный. Владелица третьей квартиры М-ская пока собирается открывать детское кафе вместимостью до 50 посадочных мест, но, чувствуя нарастающее сопротивление жителей, грозится переделать его во взрослое.

Новой хозяйке нежилого помещения не верят, зная о ее предыдущих «проектах»: ее парикмахерская, разместившаяся в бывшей квартире дома по ул. Юбилейной и заявлявшаяся как социальная, таковой в итоге не стала. Со стариков-инвалидов с учетом скидки здесь берут за стрижку 180 рублей. Для сравнения, в настоящих социальных парикмахерских простая женская стрижка стоит 50 рублей, модельная — 70.

Точно так же, уверены жители дома, будет перепрофилировано и детское кафе. Как можно открывать заведение общественного питания социальной направленности, если рядом винный магазин? Много ли на нем заработаешь? В октябре 2009 года М-ская получила грант в размере 138,2 тыс. рублей в форме субсидии на создание собственного бизнеса. Стало ясно, что от своей цели она не откажется.

И действительно, через некоторое время началась перепланировка помещения, появилась так называемая входная группа, были предприняты попытки подключиться к обветшавшим электрическим сетям дома, которые за 35 лет его существования ни разу не обновлялись.

Бизнесу — зеленый свет

Как сообщила «Призыву» начальник отдела оформления исходно-разрешительной документации управления архитектуры и строительства администрации г. Владимира Надежда Зыкова, процесс перевода жилых помещений в нежилые в областном центре идет с 2006 года. И с тех пор приобретает все больший размах.

Дело в том, что приобретение помещений в собственность избавляет предпринимателей от необходимости уплачивать владельцам торговых и офисных центров ежегодно растущие арендные платежи. Именно поэтому квартиры на первых этажах домов, расположенных на центральных улицах и рядом с остановками общественного транспорта, раскупаются, как горячие пирожки. В областном центре их практически уже не осталось.

Стремление к минимизации расходов побуждает малый бизнес обустраиваться на второстепенных улицах, а в перспективе может привести — при условии выкупа и перевода всех жилых помещений первого этажа дома в нежилые — к перепланировке квартир на вторых этажах домов. Во Владимире пока известен один такой случай — на улице Горького, 69. Входная группа стоматологической клиники с монументальной лестницей, ведущей на второй этаж, смотрится весьма экзотически.

В 2006 году переводов жилых помещений в нежилые в областном центре было совершено 98, в 2007 — 179, в 2008 -196, в 2009 — 104, в 2010 — 93, причем в 2010 году управление архитектуры в 40 случаях отказало предпринимателям в переводе.

— Отказы были, есть и будут, — пояснила Надежда Зыкова. — По ст. 24 Жилищного кодекса решение об отказе мы принимаем в случае непредставления определенных ст. 22 и 23 документов; представления документов в ненадлежащий орган; несоблюдения условий перевода помещения; несоответствия проекта переустройства и перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

При этом, по словам Надежды Зыковой, указанные статьи Жилищного кодекса РФ не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такое согласие требуется, только если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).

Комиссия, осуществляющая перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю документа, подтверждающего принятие решения, должна всего лишь проинформировать собственников примыкающих помещений о принятии указанного решения.

Таким образом, по мнению Надежды Зыковой, предпринимательница все требования российского законодательства выполнила.

— Может быть, жителям следует дождаться открытия детского кафе и, если действительно будут нарушения, жаловаться по существу? — предложила она.

За правдой – выше

Но жители дома ждать не захотели. У них уже был горький опыт общения с хозяевами винного магазина, который изначально задумывался как непродовольственный. Они коллективно обратились в городскую прокуратуру с просьбой провести проверку законности выданного предпринимательнице разрешения комиссии по вопросам перевода жилых помещений в нежилые.

Городская прокуратура направила это обращение главе Владимира, в Жилищную инспекцию Владимирской области и в ГУВД. Заместитель главы города Владимир Данилов сообщил жителям, что органам местного самоуправления запрещено препятствовать или вводить ограничения в отношении осуществления деятельности хозяйствующих субъектов в какой-либо сфере. Жилищная инспекция не нашла нарушений в разработанном проекте перепланировки помещений квартиры, ГУВД — состава преступления в действиях М-ской, отказало в возбуждении уголовного дела и приостановлении работ по перепланировке.

Тем временем хозяйка принялась за обустройство кафе. Для этого ей было необходимо расширить дверной проем с улицы, пробить два проема во внутренних стенах, отчего панельный дом заходил ходуном, начать строительство входной группы.

Собственники жилых помещений дома попытались привлечь внимание областных властей к проблеме уничтожения жилищного фонда в городе Владимире. В частности, они просили главу региона изменить отношение к старому жилищному фонду, «не разбазаривать его, как в лихие 90-е разбазаривали детские дошкольные учреждения», «помочь добиться справедливости, восстановить право на спокойное проживание». Безрезультатно.

В распоряжении потерявших покой людей остались только федеральные инстанции, и 12 декабря 2010 года они обратились в Москву. По заведенному порядку обращение жителей вернулось в областную прокуратуру, откуда было перенаправлено в прокуратуру города. Круг замкнулся.

В ответе прокуратуры сообщалось о выявленных недостатках Жилищного кодекса РФ, однако представление прокуратуры об устранении нарушений городскими чиновниками было отклонено. Жителям посоветовали обращаться в суд. Правда, представлять интересы жильцов перед Фемидой прокуратура в данном случае не уполномочена, поскольку заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в том случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд.

Факты — вещь упрямая

Между тем ст. 15 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. А ведь в многоквартирном доме в результате неблагоприятных последствий перевода жилого помещения в нежилое стоимость помещений, примыкающих к нежилым помещениям, явно уменьшилась. Значит, объективно всем жителям нанесен материальный ущерб.

Любопытно почитать 170-е постановление Госстроя РФ «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Пункт 4.2.4.9, например, содержит однозначное указание: «Не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы».

Кроме того, по мнению жителей, нормы ст. 23 и 26 Жилищного кодекса РФ, вроде бы не требующие согласия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, входят в противоречие с п. 3 — 5 ст. 36, п. 2 ст. 40 и п. 1, 2 ч. 2 ст. 44 этого же свода законов.

Так, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ реконструкция многоквартирного дома, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме должны основываться на решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания собственников помещений относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 — 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Именно поэтому жители считают, что решение о переводе жилого помещения в нежилое по Суздальскому проспекту, 7, принято городской комиссией поспешно и непродуманно. Вместо отведенных на рассмотрение документов 45 дней все было сделано за день.

Есть прецеденты

Инициативная группа жителей дома отыскала в Интернете постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя Ирины Митькиной, который подтвердил правильность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого апелляционного арбитражного суда, принятых по аналогичным обстоятельствам дела.

ИП Митькина обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о признании незаконным решения заместителя главы города Владимира — начальника управления архитектуры и строительства администрации города Владимира об отказе в переводе жилого помещения — квартиры №48 в доме 32 по проспекту Ленина в городе Владимире — в нежилое, и об обязании управления принять решение о переводе указанного помещения в нежилое. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, было привлечено ТСЖ «Солнечный». Решением суда предпринимателю в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суды установили, что в соответствии с уже упоминавшимся п. 3 ст. 36 и п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

Суды пришли к выводу, и материалами дела это подтвердилось, что в случае перевода спорного помещения, принадлежащего предпринимателю, из жилого в нежилое возникнет необходимость произвести перепланировку, то есть сделать отдельный вход в помещение и построить крыльцо. Это связано с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, в силу ст. 247 Гражданского кодекса РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, в целях получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое предприниматель до обращения в управление с подобным заявлением должен был получить согласие участников общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Кроме того, определением Высшего Арбитражного суда РФ от 31.05.2010 года ? ВАС-6266/10 было отказано в передаче дела по заявлению о признании незаконным отказа местной администрации в виде выписки из протокола комиссии по приемке объектов в переводе жилого помещения в нежилое для пересмотра в порядке надзора судебных актов. Арбитражный суд Московской области сделал правомерный вывод о необходимости получения МП «ЖКХ г. Щербинка» согласия всех участников общей долевой собственности многоквартирного дома на перевод спорного помещения из нежилого в жилое.

По другому делу определением Высшего Арбитражного суда РФ от 21.06.2010 г. № ВАС-8130/10 было отказано предпринимателю в передаче дела по заявлению о признании недействительным распоряжения администрации г. Орска в части перевода квартиры из жилого в нежилое помещение для пересмотра в порядке надзора судебных актов. Причина все та же: Арбитражный суд Оренбургской области, удовлетворяя иск, исходил из того, что предприниматель не получил согласие участников общей долевой собственности многоквартирного дома на перевод спорного помещения.

Вдохновленные успехом предшественников, жители многострадальной девятиэтажки собираются отстаивать свои права в суде. «Призыв» будет следить за дальнейшим развитием событий.

Ольга Романова

Ваше имя (обязательно)

Ваш телефон (обязательно)

Сообщение