В конце 2010 года Высший арбитражный суд РФ обобщил судебную практику по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ, касающейся сноса самовольных построек.
Памятуя о нашумевшем деле «Речника», непрекращающейся «дачной амнистии» и низком правовом сознании граждан, «Призыв» обратился за комментариями к партнеру, руководителю практики «Недвижимость. Земля. Строительство» ЮФ «Кузин, Мохорев, Пузанов, Савенко и партнеры» Дмитрию Пузанову.
— Дмитрий Викторович, почему в нашей стране распространена практика возведения самостроя?
— С одной стороны, это обстоятельство объясняется особой ментальностью как людей, так и органов государственной и муниципальной власти, от которых зависит принятие решений. С другой — сложной бюрократической процедурой оформления прав собственности на те или иные объекты недвижимости.
Кроме того, до появления совместного постановления Высшего арбитражного суда РФ и Верховного суда РФ от 29 апреля 2010 года суды общей юрисдикции сохраняли лояльное отношение к так называемому административному порядку легализации строительства, то есть через обращение в уполномоченный орган. Высший арбитражный суд РФ обратил внимание судейского сообщества на экономическую составляющую в данного рода делах и дал им иную развернутую правовую оценку.
Нигде в цивилизованной Европе вы не найдете примеров того, что гражданин, не имея на руках разрешительной документации, приступает к строительству. Это уголовно наказуемое деяние. В нашей стране правовым нигилизмом в сфере строительства страдают не только физические, но и юридические лица.
Сейчас в одном из районных судов Владимира и в арбитражном суде области рассматривается несколько исков по отношению к одному из городских предприятий общественного питания. Вспыхнувший корпоративный конфликт привел к тому, что одна из сторон теперь пытается истребовать имущество из чужого незаконного владения, а другая защищается путем взыскания сумм неосновательного обогащения и побуждает органы местного самоуправления обратиться с иском о сносе самовольной постройки, одна часть которой расположена на муниципальных землях, а другая — на чужом участке земли. По данному делу в настоящее время назначена соответствующая экспертиза.
— Насколько серьезны риски при ведении самовольного строительства?
— Во-первых, это штрафные санкции, которые могут налагать как государственные, так и муниципальные органы в пределах своих полномочий. Во-вторых, принуждение к сносу как в добровольном, так и в принудительном порядке.
Во Владимире в последние годы накапливается практика по сносу временных сооружений — металлических гаражей, которые должны демонтироваться самостоятельно. Иски в судебные органы предъявляют Фрунзенская, Ленинская и Октябрьская районные администрации. На основании судебных решений судебные приставы принимают меры по сносу.
— Можно ли сделать вывод из приведенного вами ранее примера о том, что риски многократно возрастают, если самовольное строение возводилось не на своей, а на государственной или муниципальной земле?
— Безусловно. Если вы построили какое-либо строение на своей территории, риск минимизирован, но в любом случае соблюдение процедуры необходимо. В этом и заключается позиция Высшего арбитражного суда РФ, изложенная в информационном письме № 143 от 9 декабря 2010 года.
Если раньше гражданин или юридическое лицо могли не предпринимать никаких мер к получению разрешительных документов и рассчитывать на положительное решение суда, то теперь это невозможно. Если истец не пытался в досудебном порядке урегулировать вопрос с органами местного самоуправления о получении разрешения на строительство в установленном порядке по ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, то судебные акты подлежат пересмотру или отмене.
Нужно принять во внимание еще один значимый момент. Если гражданин обратился с иском об узаконивании самовольной постройки и получил отрицательное судебное решение, то по процессуальным нормам вновь обратиться с иском по этому же предмету и тем же основаниям он не сможет. Более того, ему придется сносить возведенный объект самостоятельно: административный регламент должен неукоснительно соблюдаться.
Если же самострой оказался на государственной или муниципальной земле, то риски, конечно, возрастают. Госинспекция по архитектурно-строительному надзору или территориальный орган Росреестра могут оштрафовать владельца постройки, а впоследствии принудить к ее сносу, хотя при этом Президиум Высшего арбитражного суда подчеркивает, что последнее возможно только на основании решения суда.
В областном центре и в области практически нет случаев проведения показательных судебных процессов или сноса самостроя в судебном порядке. Тем не менее, в России есть прецеденты, когда госорганы или органы прокурорского надзора выигрывали процессы по искам о защите публичных интересов путем сноса самовольной постройки без получения необходимых разрешений либо при существенном нарушении градостроительных или строительных норм.
Кроме того, не следует забывать о пропуске и о восстановлении срока исковой давности. По истечении трех лет соседи смежного землепользователя, чьи права были ущемлены, государственный или муниципальный орган не могут сами обращаться в суды. Но на органы прокуратуры нормы о сроке исковой давности не распространяются, поэтому возможность ходатайствовать перед ними о восстановлении срока исковой давности, поднимать архивы и разбираться с самостроем, возведенным 5 или 10 лет назад, сохраняется.
Иными словами, как указывает Президиум Высшего арбитражного суда РФ, излагая свою правовую позицию по дел у № 365/10 от 15 июня 2010 года, «содержащиеся в настоящем постановлении Президиума толкования правовых норм являются общеобязательными и подлежат применению судами при рассмотрении аналогичных дел».
— А как снизить риск лишиться самостроя? Поможет ли в этом случае регистрация?
— Да, собственник может зарегистрироваться в самовольной постройке, не имея акта ввода в эксплуатацию и свидетельства о государственной регистрации права. Такие случаи нам известны. Например, гражданин мог получить земельный участок под строительство по переуступке права у предыдущего землепользователя, который приобрел его в свое время по конкурсу или аукциону, а впоследствии оказалось, что при строительстве дома часть его находится на границе чужого земельного участка.
Для акта ввода в эксплуатацию необходим кадастровый паспорт на земельный участок, но он не может быть оформлен из-за ограничения (обременения), связанного с третьим лицом. Госкомиссия принять этот акт не может и издает распоряжение или постановление, либо человек не может подать комплект документов в регистрирующий орган.
Теоретически владелец самостроя может в нем прописаться, но от возможного сноса это все равно не застрахует. Риски остаются, и при любом споре владелец самостроя не сможет отстоять свои права. Граждане должны просчитывать эти риски, когда приобретают земельные участки по переуступке права аренды либо в собственность с объектами незавершенного строительства.
В области был пример приобретения права собственности на земельный участок с зарегистрированным объектом недвижимости. На самом деле объект недвижимости на участке был не завершен строительством. При проверке документации выяснилось, что это типичный самострой. Разрешение на строительство давно истекло и к тому же оно выдавалось на нулевой цикл, а на участке — двухэтажная коробка. Возникает вопрос: что делать дальше? В данном случае жесткость позиции Высшего арбитражного суда РФ заключается в том, что гражданин должен сам просчитать свои риски при подписании сделки и обратить особое внимание на отсутствие ограничений (обременений) земельного участка, на расположение красных линий, которые, как правило, не публикуются органами местного самоуправления на картах и планах, и многое другое. При своевременном обращении к специалистам, которые владеют ситуацией, эти риск и могут быть многократно снижены.
— Может ли во Владимирской области появиться свой «Речник»?
— Мы проводим мониторинг ситуации и отслеживаем дела о сносе самовольных построек не только в городе Владимире, но и в области, а также на территории соседних регионов. Считаем, что повторение подобного конфлик та вполне возможно в районах, граничащих с Московской областью. Как правило, именно там при строительстве дачных коттеджных поселков под видом организации некоммерческих садоводческих товариществ застройщики изменяют вид разрешенного использования, пытаются с помощью специалистов или административного ресурса переводить сельскохозяйственные земли в иные категории и с другим видом разрешенного использования. Так что теоретически повторение возможно.
— Какие выводы из рекомендаций Высшего арбитражного суда РФ следовало бы сделать потенциальным участникам процессов о сносе самостроя?
— Самовольные застройщики должны отдавать себе отчет в своих действиях, развивать гражданское самосознание и почаще обращаться к практикующим юристам, специализирующимся на земельном праве.
Работники прокуратуры как государевы слуги обойдутся без наших советов и выводов, но в связи с рекомендациями Высшего арбитражного суда РФ и складывающейся судебной практикой, возможно, станут более активно защищать права неопределенного круга лица (публичные интересы). Ну а что касается чиновников, то им не стоит превышать предельно допустимую степень юридического риска.
Ольга РОМАНОВА
Автор:
