Кадастровая оценка все еще на этапе становления

Формирование цивилизованного рынка земли и недвижимости – один из важных компонентов становления современной российской экономики.

По сути, этот процесс, выраженный в оформлении и реализации принципов кадастровой оценки, начался 15 лет назад. За полтора десятилетия были созданы основные рабочие механизмы кадастровой системы, но пока она еще далека от совершенства, что не может не сказываться как на профессиональной деятельности самих оценщиков, так и на положении собственников.

Все эти вопросы, как и связанные с ними изменения в законодательстве, обсуждались на «круглом столе», который состоялся во Владимире по инициативе крупнейшего и старейшего профессионального сообщества оценщиков – РОО (Российского общества оценщиков). Встреча проходила с участием гостей из Москвы и Санкт-Петербурга, но основными действующими лицами были владимирские оценщики и представители тех органов власти, которые непосредственно взаимодействуют с ними (Росреестра, департамента земельных и имущественных отношений).

Оценка оценке рознь

Одной из ключевых проблем указанной сферы является подчас серьезное несоответствие результатов кадастровой оценки и реальной рыночной стоимости. Это приводит к большому количеству спорных ситуаций, ведь собственник участка вынужден платить налоги с кадастровой стоимости, которая нередко существенно превосходит сумму, за которую его реально можно выставить на продажу. Поскольку кадастровая стоимость формируется оценщиками, то к ним и возникают вопросы со стороны собственников и тех властных структур, которым определено реагировать на недовольство владельцев земли и недвижимости. В настоящий момент результаты кадастровой оценки пересматривает специальная региональная комиссия, а следующей инстанцией для тех, кто не удовлетворен ее работой, является суд (до сих пор это был арбитраж, а теперь будет суд общей юрисдикции).

За 10 месяцев 2014 года в России было подано более 10000 заявлений на пересмотр результатов кадастровой оценки. Во Владимирской области – 202 заявления. Более чем в половине случаев стоимость была пересмотрена в сторону снижения, а само снижение в среднем составило 63%. Таким образом, до известной степени был восстановлен баланс с рыночной стоимостью. В целом по России снижение стоимости составляет около 40%, суды же, если до них доходит дело, действуют радикальнее, уменьшая цену участка вдвое. Есть немало случаев, когда вследствие повторной кадастровой оценки стоимость меняется в десять и более раз. Причины тому могут быть как вполне объективными, так и напротив – исходить из недобросовестности специалиста, производящего работы.

– По справедливости, значительное число проблем, которые существуют во взаимоотношениях власти и оценщиков, возникли по вине последних, вернее сказать, по вине той недобросовестной части сообщества, которая менее всего заинтересована в поддержании доброго имени профессии, которая демпингует, нарушает этические и законодательные нормы, – отметила Вера Консетова, член Совета РОО, председатель Ленинградского областного регионального отделения РОО, выступавшая на «круглом столе» в качестве лектора.

Необходим компромисс

Вера Консетова выступила с докладом, который был посвящен анализу результатов кадастровой оценки, проводившейся на территории Владимирской области в последние годы. Земля оценивалась в 2008 и 2012 годах. По итогам второй оценки возросла стоимость участков с водными и другими охраняемыми природными объектами, а также стоимость земель сельскохозяйственного назначения. По мнению Веры Консетовой, результаты оценки свидетельствуют о попытке соотнести интересы местных властей (собирающих налоги с земли) и интересы собственников. Первая оценка дала существенно завышенные цифры, в результате кадастровая стоимость земли в областном центре подчас в 3 раза превышает ее рыночную стоимость. В результате этого завышения, которое имело место и в других территориях, возникла почва для разногласий и конфликтов в настоящем.

– Мы все еще находимся на этапе становления цивилизованного рынка недвижимости и кадастровой оценки, – отметила председатель Ленинградского отделения. – Несоответствие рыночной и кадастровой стоимости не столько следствие чьего-то умысла, сколько ряда объективных причин. В их числе несовершенство методов оценки, недостаток достоверной информации, сжатые сроки, отведенные на проведение работ, отсутствие в регионах практики по инвентаризации недвижимости.

Проблемы и возможные пути их решения, а также актуальные изменения законодательства обозначил руководитель учебно-методического отдела РОО, профессор МГУ Петр Сапожников. Сегодня законодательно утвержден отказ от практики аукционов на право проведения оценки. Заказчики (в первую очередь речь идет о местных органах власти) ориентированы на процедуру конкурса, в рамках которого можно действительно ориентироваться на профессионализм исполнителя, а не на такие сомнительные параметры, как «стоимость» и «срок выполнения работ». К сожалению, далеко не во всех регионах это изменение принято к сведению, а значит, и потенциальных проблем не становится меньше. Принят новый порядок экспертизы кадастровой стоимости, увеличен срок, определенный для ее проведения, – это позволит оценочному сообществу с большей эффективностью самостоятельно исправлять недочеты отдельных своих представителей.

На «круглом столе» было высказано немало замечаний как со стороны представителей власти, так и встречных – от самих оценщиков. Трудностей во взаимоотношениях действительно немало, но если судить объективно, то в основе спорных ситуаций лежит несовершенство самой системы. По признанию собравшихся, значительная часть земельного фонда не имеет адекватной рыночной цены, недостаток информации, отсутствие адекватных аналогов для сопоставления и ряд других факторов подчас не позволяют произвести оценку на должном уровне. Поэтому и представителям власти, в том числе входящим в состав ответственных за пересмотр результатов комиссий, стоит подчас проявлять терпимость к происходящему.

Исправить ситуацию можно только путем постепенной последовательной работы, повышая качество рыночной информации, проводя полноценную грамотную инвентаризацию земли и объектов, ну и, естественно, работая над повышением уровня профессионализма всех специалистов, вовлеченных в такую непростую и ответственную сферу, как кадастровая оценка.

Результаты кадастровой оценки во Владимирской области свидетельствуют о попытке соотнести интересы местных властей с интересами собственников.

На фото: Вера Консетова, член Совета РОО, председатель Ленинградского областного регионального отделения РОО и Петр Сапожников, руководитель учебнометодического отдела РОО, профессор МГУ