Самострою приказано строиться

В конце 2010 года Высший арбитражный суд РФ обобщил судебную практику по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ, касающейся сноса самовольных построек.

В конце 2010 года Высший арбитражный суд РФ обобщил судебную практику по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ, касающейся сноса самовольных построек.

Памятуя о нашумев­шем деле «Речника», не­прекращающейся «дач­ной амнистии» и низком правовом сознании граж­дан, «Призыв» обратил­ся за комментариями к партнеру, руководителю практики «Недвижи­мость. Земля. Строитель­ство» ЮФ «Кузин, Мохорев, Пузанов, Савенко и партнеры» Дмитрию Пузанову.

Дмитрий Викторович, почему в нашей стране распространена практика возведения самостроя?

– С одной стороны, это обстоятельство объясня­ется особой ментальностью как людей, так и органов государственной и муниципальной вла­сти, от которых зависит принятие решений. С другой – сложной бюро­кратической процедурой оформления прав соб­ственности на те или иные объекты недвижи­мости.

Кроме того, до появ­ления совместного по­становления Высшего арбитражного суда РФ и Верховного суда РФ от 29 апреля 2010 года суды общей юрисдик­ции сохраняли лояльное отношение к так назы­ваемому административ­ному порядку легализа­ции строительства, то есть через обращение в уполномоченный орган. Высший арбитражный суд РФ обратил внима­ние судейского сообще­ства на экономическую составляющую в данного рода делах и дал им иную развернутую правовую оценку.

Нигде в цивилизован­ной Европе вы не най­дете примеров того, что гражданин, не имея на руках разрешительной документации, присту­пает к строительству. Это уголовно наказуемое деяние. В нашей стране правовым нигилизмом в сфере строительства страдают не только фи­зические, но и юридиче­ские лица.

Сейчас в одном из районных судов Владимира и в арбитражном суде области рассматривается несколько исков по от­ношению к одному из городских предприятий общественного питания. Вспыхнувший корпора­тивный конфликт при­вел к тому, что одна из сторон теперь пытается истребовать имущество из чужого незаконного владения, а другая защи­щается путем взыскания сумм неосновательного обогащения и побуж­дает органы местного самоуправления обра­титься с иском о сносе самовольной постройки, одна часть которой рас­положена на муници­пальных землях, а дру­гая – на чужом участке земли. По данному делу в настоящее время на­значена соответствующая экспертиза.

–  Насколько серьезны риски при ведении само­вольного строительства?

–    Во-первых, это штрафные санкции, ко­торые могут налагать как государственные, так и муниципальные органы в пределах своих полномочий. Во-вторых, принуждение к сносу как в добровольном, так и в принудительном по­рядке.

Во Владимире в по­следние годы накапли­вается практика по сносу временных сооружений – металлических гара­жей, которые должны демонтироваться само­стоятельно. Иски в судеб­ные органы предъявляют Фрунзенская, Ленинская и Октябрьская районные администрации. На осно­вании судебных решений судебные приставы при­нимают меры по сносу.

Можно ли сделать вы­вод из приведенного вами ранее примера о том, что риски многократно возрастают, если само­вольное строение возво­дилось не на своей, а на государственной или му­ниципальной земле?

–  Безусловно. Если вы построили какое-либо строение на своей терри­тории, риск минимизи­рован, но в любом случае соблюдение процедуры необходимо. В этом и за­ключается позиция Выс­шего арбитражного суда РФ, изложенная в инфор­мационном письме № 143 от 9 декабря 2010 года.

Если раньше гражда­нин или юридическое лицо могли не предпри­нимать никаких мер к получению разрешитель­ных документов и рас­считывать на положи­тельное решение суда, то теперь это невозможно. Если истец не пытался в досудебном порядке урегулировать вопрос с органами местного само­управления о получении разрешения на строи­тельство в установленном порядке по ст. 51 Градо­строительного кодекса РФ, то судебные акты подлежат пересмотру или отмене.

Нужно принять во вни­мание еще один зна­чимый момент. Если гражданин обратился с иском об узаконивании самовольной постройки и получил отрицательное судебное решение, то по процессуальным нормам вновь обратиться с иском по этому же предмету и тем же основаниям он не сможет. Более того, ему придется сносить возведенный объект са­мостоятельно: админи­стративный регламент должен неукоснительно соблюдаться.

Если же самострой ока­зался на государственной или муниципальной зем­ле, то риски, конечно, возрастают. Госинспек­ция по архитектурно-строительному надзору или территориальный орган Росреестра могут оштрафовать владель­ца постройки, а впо­следствии принудить к ее сносу, хотя при этом Президиум Высшего ар­битражного суда под­черкивает, что последнее возможно только на основании решения суда.

В областном центре и в области практически нет случаев проведения показательных судеб­ных процессов или сноса самостроя в судебном порядке. Тем не менее, в России есть прецеден­ты, когда госорганы или органы прокурорского надзора выигрывали про­цессы по искам о защите публичных интересов путем сноса самоволь­ной постройки без по­лучения необходимых разрешений либо при су­щественном нарушении градостроительных или строительных норм.

Кроме того, не следует забывать о пропуске и о восстановлении сро­ка исковой давности. По истечении трех лет соседи смежного зем­лепользователя, чьи права были ущемлены, государственный или муниципальный орган не могут сами обращать­ся в суды. Но на органы прокуратуры нормы о сроке исковой давности не распространяются, поэтому возможность ходатайствовать перед ними о восстановлении срока исковой давности, поднимать архивы и раз­бираться с самостроем, возведенным 5 или 10 лет назад, сохраняется.

Иными словами, как указывает Президиум Высшего арбитражного суда РФ, излагая свою правовую позицию по дел у № 365/10 от 15 июня 2010 года, «содержащие­ся в настоящем поста­новлении Президиума толкования правовых норм являются общеобя­зательными и подлежат применению судами при рассмотрении аналогич­ных дел».

–  А как снизить риск лишиться самостроя? По­может ли в этом случае регистрация?

–  Да, собственник мо­жет зарегистрироваться в самовольной постройке, не имея акта ввода в экс­плуатацию и свидетель­ства о государственной регистрации права. Такие случаи нам известны. Например, гражданин мог получить земель­ный участок под строи­тельство по переуступке права у предыдущего землепользователя, ко­торый приобрел его в свое время по конкурсу или аукциону, а впо­следствии оказалось, что при строительстве дома часть его находится на границе чужого земель­ного участка.

Для акта ввода в экс­плуатацию необходим кадастровый паспорт на земельный участок, но он не может быть оформлен из-за ограничения (об­ременения), связанного с третьим лицом. Гос­комиссия принять этот акт не может и издает распоряжение или по­становление, либо че­ловек не может подать комплект документов в регистрирующий орган.

Теоретически владе­лец самостроя может в нем прописаться, но от возможного сноса это все равно не застрахует. Риски остаются, и при любом споре владелец самостроя не сможет от­стоять свои права. Граж­дане должны просчи­тывать эти риски, когда приобретают земельные участки по переуступке права аренды либо в собственность с объ­ектами незавершенного строительства.

В области был пример приобретения права соб­ственности на земельный участок с зарегистриро­ванным объектом недви­жимости. На самом деле объект недвижимости на участке был не за­вершен строительством. При проверке докумен­тации выяснилось, что это типичный самострой. Разрешение на строи­тельство давно истекло и к тому же оно выдавалось на нулевой цикл, а на участке – двухэтажная коробка. Возникает во­прос: что делать дальше? В данном случае жест­кость позиции Высшего арбитражного суда РФ заключается в том, что гражданин должен сам просчитать свои риски при подписании сдел­ки и обратить особое внимание на отсутствие ограничений (обременений) земельного участка, на расположение крас­ных линий, которые, как правило, не публикуются органами местного са­моуправления на картах и планах, и многое дру­гое. При своевременном обращении к специали­стам, которые владеют ситуацией, эти риск и могут быть многократно снижены.

–  Может ли во Влади­мирской области появить­ся свой «Речник»?

–  Мы проводим мони­торинг ситуации и от­слеживаем дела о сносе самовольных построек не только в городе Вла­димире, но и в области, а также на территории соседних регионов. Счи­таем, что повторение подобного конфлик та вполне возможно в райо­нах, граничащих с Мо­сковской областью. Как правило, именно там при строительстве дачных коттеджных поселков под видом организации некоммерческих садо­водческих товариществ застройщики изменяют вид разрешенного ис­пользования, пытаются с помощью специалистов или административного ресурса переводить сель­скохозяйственные земли в иные категории и с дру­гим видом разрешенного использования. Так что теоретически повторение возможно.

–  Какие выводы из ре­комендаций Высшего арбитражного суда РФ следовало бы сделать по­тенциальным участникам процессов о сносе само­строя?

– Самовольные застрой­щики должны отдавать себе отчет в своих дей­ствиях, развивать граж­данское самосознание и почаще обращаться к практикующим юристам, специализирующимся на земельном праве.

Работники прокурату­ры как государевы слуги обойдутся без наших советов и выводов, но в связи с рекомендациями Высшего арбитражного суда РФ и складываю­щейся судебной практи­кой, возможно, станут более активно защищать права неопределенного круга лица (публичные интересы). Ну а что ка­сается чиновников, то им не стоит превышать предельно допустимую степень юридического риска.

Ольга РОМАНОВА

Нашли опечатку? Выделите её мышкой и нажмите Ctrl+Enter. Система Orphus

Размещено в рубрике