16+

Нерадивый собственник может лишиться земельного участка

Президент России Дмитрий Медведев внес изменения в отдельные законодательные акты РФ для совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Поправки были приняты Госдумой 21 декабря 2010 года и одобрены Советом Федерации 24 декабря 2010 года. Это отчасти уже оказало воздействие на рынок недвижимости России. В дальнейшем перемены будут более серьезными. О них «Призыву» рассказал руководитель областного подразделения СРО НП «Кадастровые инженеры» Алексей Антонов.

Становление земельного рынка: 2009-й

По словам Алексея Антонова, в обороте земель сельхозназначения нашего региона можно выделить несколько периодов: до 2009-го, 2009-й и 2010-й годы.

– Я ориентируюсь не только на рынок, но и на загруженность кадастровых инженеров в этот период, потому что формированием земельных участков, оформлением выдела участков в счет доли, регистрацией прав занимались землеустроительные организации, – уточняет он.

По наблюдениям Алексея Антонова, до 2009 года владимирский рынок земли развивался весьма активно, точно так же, как в Москве, Калуге, Твери, не говоря о южных регионах России. Инвесторы испытывали острый коммерческий интерес к этому ресурсу, процесс приобретения земельных долей шел очень динамично. Для него были характерны громкие скандалы, связанные со скупкой земельных долей у селян, которые выкупались дешево, а продавались дорого.

С одной стороны, нельзя не признать положительным тот момент, что перераспределение земель давало людям возможность выручить за землю приличные средства, которые могли поддержать их существование, поскольку колхозы и совхозы окончательно развалились.

С другой стороны, власти и землеустроители рассчитывали на то, что в результате землеоборота появится новый эффективный собственник, который начнет пахать и сеять, но этого не произошло. Земли сельхозназначения скупались под строительство, хотя, казалось бы, по закону возводить что-либо на них было нельзя. Следующие события показали, что скептики, которые рассуждали о негативных последствиях скупки земель, были правы.

Схлопывание пузыря: 2010-й

– Кадастровые работы по выделению участков земельных долей активно велись до начала 2010 года, – продолжает Алексей Антонов. – В 2010 году рынок кадастровых работ по землям сельхозназначения умер. В связи с кризисом прекратился приток инвесторов, а соответственно, и финансирование кадастровых работ. В этот период полем деятельности для землеустроителей стал созданный задел, то есть работы, которые требовали завершения.

В 2010 году рынок схлопнулся, но люди по-прежнему хотели строить жилые дома.

Вариантов у девелоперов было два. Первый предусматривал включение этих земель в границы населенных пунктов, благо в это время в регионе работала программа по утверждению генпланов сельских поселений. Воспользовавшись случаем, можно было включить участок в границы населенного пункта, поменять категорию, а впоследствии и разрешенное использование, предусмотрев в этом месте жилищное строительство.

Второй вариант сильно зависел от политики региональных властей. Дело в том, что законодательство допускало до утверждения генпланов включение приобретенных в собственность земельных участков в постановление главы региона. Но администрация области декларировала намерение развивать сельское хозяйство, в первую очередь, на землях Владимирского Ополья и частично в Собинском районе, а также развивать строительство, в частности, социального жилья на неплодородных землях южных районов области, например, в Судогодском районе, но в должной мере не простимулировала его. Тем не менее, после утверждения документов территориального планирования на рынок как частными инвесторами, так и муниципалитетами было выставлено большое количество участков, значительно превышающее спрос на них.

Динамика цен

В самом начале формирования рынка земли в области цены на земельные участки колебались от 5 до 15-20 тыс. рублей за земельную долю. К концу 2009 года, и прежде всего это касается Александровского и Киржачского районов, граничащих с Москвой, стоимость земельной доли выросла до 360 тыс. рублей. Аналогичная ситуация наблюдалась в Сновицах и Коммунаре: там земельный пай стоил от 100 до 300 тыс. рублей.

В 2010 году цены резко упали. Сократился платежеспособный спрос, и одномоментно на рынок недвижимости было выброшено огромное количество земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, причем по качеству они весьма различались: покупателю предлагались участки без инженерных коммуникаций, с частично подведенными инженерными коммуникациями или полностью обеспеченные всей необходимой инженерией.

Схожую оценку владимирскому рынку земли дает ЗАО «НижБизнес-Консалтинг». При этом заместитель генерального директора компании по оценочной деятельности Светлана Савельева, выступающая экспертом, утверждает, что в условиях кризиса стало труднее говорить о каких-либо закономерностях на рынке земли. Цены предложений на схожие объекты могут отличаться в разы и диктоваться в том числе различным финансовым положением собственников. Те собственники, которые испытывали трудности, предоставляли дисконт до 70%, у кого дела шли лучше – снижали цены на 20 – 40%, остальные заняли выжидательную позицию и убирали предложения с рынка.

Наиболее серьезно пострадал в результате кризиса сегмент крупных инвестиционных земель. Это объясняется низкой активностью в плане развития новых проектов на рынке загородной недвижимости, заморозкой масштабного строительства.

Меньше всего изменились ввиду стабильного интереса со стороны покупателей цены на земельные участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), и земли категории сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием под дачное строительство, оснащенные всеми необходимыми для проживания коммуникациями.

А вот наибольшим изменениям подверглась цена на землю сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для ведения сельхозпроизводства, поскольку никаких строений на таких землях возводить нельзя. В первой половине 2010 года рынок оборота земельных долей во Владимирской области находился на очень низком уровне.

– Почти весь 2010 год рынок стоял, но в последние его месяцы вновь началось движение инвесторов, – подытоживает обзор цен Алексей Антонов. – В землеустроительных организациях появились клиенты, которым нужно было срочно оформить земельные участки. Поначалу было не очень понятно, с чем это связано. Но когда прошла информация о том, что президент дал указание подготовить федеральный закон, предусматривающий основания для принудительного изъятия земельного участка у собственника, все стало ясно. Рынок чутко среагировал на изменение государственной политики в сфере оборота земель сельхозназначения.

Сегодня больше 15 тыс. рублей за сотку земли выручить очень тяжело, в лучшем случае цена поднимется до 20 – 35 тыс. рублей, и покупателя найти будет очень трудно.

Земельный участок могут изъять

Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает особенности возникновения и прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Он уже вступает в силу с 1 июля 2011 года, за исключением отдельных положений. Именно этот фактор подстегнул инвесторов, которые начали активно завершать процедуры выделения земельных участков в счет земельных долей, выкупать и оформлять их.

Первая редакция закона об обороте земель сельхозназначения была несовершенна. По ней изъять земельные участки не представлялось возможным.

Показательной была попытка органов земельного контроля и областной прокуратуры заставить так называемых анастасийцев освободить пашню от своих построек. Суды не приняли во внимание ни одного доказательства, штрафы были отменены.

– Теперь процедура изъятия усовершенствована, – поясняет Алексей Антонов. – Она сложна и многоэтапна для органов власти, но вполне осуществима и предусматривает сначала проведение проверки, привлечение к административной ответственности, затем выдачу предупреждения с определенным сроком и, наконец, обращение в суд. По-прежнему требуются веские обоснования для изъятия земельного участка, которые должны быть предъявлены суду. Кроме того, бывший владелец обязательно должен получить за эти земли деньги.

Теперь суду будет легче вынести решение об изъятии, поскольку бывший владелец получит компенсацию, то есть субъект РФ по рыночной стоимости на основе отчета оценщика будет обязан выставить имущество на публичные торги. За вычетом расходов на проведение торгов бывший владелец получит вырученные деньги.

Муниципалитеты становятся игроками рынка

По словам Алексея Антонова, второй фактор, который окажет существенное влияние на земельный рынок, –  возможность реального воздействия на ситуацию, которую дает закон органам местного самоуправления при оформлении имущества в собственность. Теперь они могут организовывать общие собрания пайщиков сельскохозяйственных кооперативов, должны хранить протоколы общих собраний и обязаны выдавать эти документы заинтересованным лицам. Влияние муниципалитетов на землеоборот возрастает, и они становятся равноправными игроками земельного рынка.

Третий фактор, который окажет существенное влияние на земельный рынок, – это новый порядок выделения земельных участков в счет земельных долей. Эта процедура усложняется и становится существенно дороже. Будущим землевладельцам будет необходимо заказать и оплатить новый документ –  проекта межевания, на основе которого может быть выделен земельный участок.

Проект межевания – это картографический материал, который должен готовить кадастровый инженер. Требования к нему законом не определены, поэтому партнерство планирует подготовить рекомендации своим членам по его изготовлению. В свое время управление Роснедвижимости по Владимирской области всегда рекомендовало появляться перед общим собранием с картой местности, чтобы люди могли сориентироваться, где находится выделяемый участок.

По оценке Алексея Антонова, сегодня во Владимирской области осталось не так много свободных земельных долей. С точки зрения рынка, это хорошо, потому что ситуация с существованием самого правого титула долевой собственностью на тысячи гектар выглядела ненормально, участникам рынка лучше оперировать не долевой собственностью, а земельным участком. В этом случае и власти имеют возможность спросить с конкретного лица, например за неиспользование участка либо порчу земель.

Четвертый фактор, влияющий на рынок, – уточнение новым законодательством понятия невостребованных земельных долей и возможность их изъятия в муниципальную собственность. Понятие невостребованной доли в период с 1996-го по 2010 год постоянно менялось. Сначала ими были доли, по которым люди не получили свидетельства, потом – доли, которые не выделены и не используются собственниками. Муниципалитеты пытались прекращать в суде право собственности на такие земельные доли, но это также ничем не заканчивалось.

– Теперь закон более подробно описывает эту процедуру, что дает право государству обращать невостребованные доли в муниципальную собственность, – подчеркивает Алексей Антонов. – Все это, конечно, окажет существенное влияние на ценообразование на рынке. Нам остается надеяться, что баланс публичных и частных интересов будет соблюден. С одной стороны, это зависит от того, насколько чиновники правильно истолкуют вступивший в силу закон, а с другой стороны – от грамотного поведения собственников земельных долей.

Ольга Романова

Просмотры: