16+

Богатые и бедные плачут по разным поводам

У кого жемчуг мелкий, а у кого – суп жидкий. Эта пословица вспомнилась сама собой, когда обозреватель «Призыва» обсудил с экспертами жилой недвижимости перемены, произошедшие на владимирском рынке за почти истекшую половину 2010 года. В применении к кризисной ситуации ее можно перефразировать так: у кого-то дом слишком крупный, а у кого-то его никогда уже не будет.

Социальная пропасть растет

По наблюдениям заместителя директора агентства по покупке, продаже и оценке недвижимости ООО «Александр и К» Сергея Тихонова, одно из проявлений кризиса – увеличение социального «водораздела» между богатыми и бедными, характерно и для рынка недвижимости.

Предложение в «бедной» части рынка городской жилой недвижимости, для которой характерен высокий спрос и низкий средний уровень доходности покупателей, ограничивается сегодня 2 млн рублей. Сделки здесь совершаются с привлечением средств реализуемых государством социальных программ – с применением ипотечных кредитов, материнского капитала и тому подобное, и продажей имеющегося жилья.

Нижний предел стоимости однокомнатной «хрущевки» остановился на отметке 1,2 млн рублей (37,5 тыс. рублей за кв. метр), 3-комнатной «хрущевки» – 1,8 млн рублей (31 тыс. рублей за кв. метр).

Что касается новостроек, то сейчас их рынок заметно оживился в связи с приемлемым для покупателей эконом-класса уровнем цен, но продажи идут, конечно, далеко не в тех объемах, что 2 года назад. Если раньше квартиры в новых домах продавались по 46 тыс. рублей за «квадрат», то теперь цены на них колеблются в пределах 31-36 тыс. рублей. На первичном рынке Владимира продолжается активная скупка жилья московскими инвесторами с целью дальнейшей перепродажи при подъеме рынка недвижимости.

– Ситуация на рынке недвижимости в сегменте эконом-класса за полгода практически не изменилась, – заключает Сергей Тихонов. – Небольшой подъем цен, спровоцированный отложенным спросом, был зафиксирован в апреле 2010 года.

Предложение в сегменте рынка городской жилой недвижимости «для богатых» начинается с 6 млн рублей.

–  Если состоятельному покупателю нужна квартира и он обладает достаточным количеством денег, он может спокойно выбирать и приобретать то, что ему нужно, – говорит Сергей Тихонов. – Причем предложение в сегменте дорогого жилья существенно лучше, чем в сегменте жилья для менее обеспеченных граждан.

Произошло даже территориальное разделение рынка недвижимости. Сегодня во Владимире престижными считаются проспект Ленина, улицы Разина, Ново-Ямская. Офицерская, части улиц Погодина, Кирова, Мира и Октябрьского проспекта. Стоимость квадратного метра в сегменте рынка для богатых стартует от 53 тыс. рублей. Площади дорогостоящей жилой недвижимости ограничиваются только фантазией будущих владельцев пентхаусов.

При этом, как отмечает Сергей Тихонов, спрос на большие комфортабельные квартиры в многоэтажных домах растет на фоне падения спроса на городские дома, потому что те, кто мечтал о собственных коттеджах, уже в них живут. Во-первых, к покупателям пришло понимание, что как городской дом ни назови – особняк, коттедж или таун-хаус, а делать в нем всегда что-нибудь нужно, а значит, затраты на обслуживание дома достаточно велики. При этом приходится терпеть постоянное присутствие в доме посторонних людей.

Во-вторых, если раньше люди покупали коттеджи, мечтая о жилье большой площади, то сейчас с этим нет проблем: хочешь 300-метровую квартиру – пожалуйста, хочешь 800-метровую – нет проблем.

–  Предложение по дорогому жилью не на земле отличается большим разнообразием, – поясняет Сергей Тихонов. – При этом покупатель будет жить в многоуровневой квартире, расположенной в многоэтажном доме, с встроенной кухней и сауной, с двумя санузлами, с двухэтажным залом в «два света» площадью 50 «квадратов», по периметру которого на уровне второго этажа идет декоративный балкон. Такое жилье предлагается, например, в Октябрьском районе Владимира.

Новости частной ипотеки

В начале текущего года «Призыв» сообщил о реализации ООО «Игротэк» нового проекта на рынке жилой недвижимости. Как рассказал «Призыву» помощник директора этой строительной компании Станислав Булахов, Первая ипотечная компания уже оперилась и встала на ноги. О создании собственных ипотек всерьез размышляют и другие крупные игроки рынка жилой недвижимости.

Как пояснил Станислав Булахов, с момента создания Первой ипотечной компании, то есть с января по май 2010 года, формировались штаты, структура и поддерживающая инфраструктура ипотеки, в которую вошли банки, страховые и оценочные агентства. В настоящий момент на выдаче находятся кредиты на сумму свыше 5 млн рублей.

– Потенциальные клиенты проявляют к нашей ипотеке реальный интерес, – рассказал Станислав Булахов. – В офисе мы ежедневно принимаем по 2-3 звонка с просьбой пояснить тот или иной вопрос ипотечной программы компании.

Особой популярностью пользуется объект на ул. Фатьянова. В черте города цена квадратного метра с отделкой здесь очень привлекательна – всего 31 тыс. руб. Не меньший спрос сложился на многоэтажный дом в поселке Вяткино. Стоимость квадратного метра с отделкой в нем составляет 30 тыс. руб.

– Люди посвящают нас в свои жилищные проблемы, а мы предлагаем наиболее оптимальный вариант их решения с учетом имеющихся у них средств, – продолжает Станислав Булахов. – Наши клиенты сегодня более уверены в завтрашнем дне, а их доходы стали более прогнозируемыми. Кроме того, к покупке их подталкивает ситуация на рынке жилой недвижимости: если не так давно цены были «на дне», то сейчас наметился небольшой рост. Они боятся не успеть купить то, что им нужно, по приемлемой для них цене.

Новые русские тоже начали считать деньги

–  Действительно выходя т из моды те коттеджи, расходы на обслуживание которых сильно выросли и стали весомой частью семейных бюджетов, -согласился с коллегой заместитель генерального директора риэлторского агентства ООО «РИЦ-Регион» Евгений Федоров. – Немалый процент предложения на рынке загородной недвижимости составляют именно они.

По словам эксперта, сегодня отделка коттеджа стоимостью несколько десятков миллионов рублей обойдется в немалую сумму плюс солидные платежи за электроэнергию, отопление и клининговые услуги. Даже богатые покупатели начали экономить. Сегодня они предпочитают приобретать отдельное жилье площадью от 100 до 200 метров, находящееся в ценовом сегменте от 3 до 4 млн рублей. При этом в ходе торгов вполне реально сбить цену на 5 – 10%.

За истекшие полгода цены на малоэтажные дома во Владимирской области практически не изменились, если не считать разовых экстренных продаж по сниженным ценам, вызванных срочным погашением кредитов их владельцами. Не ожидается каких-либо катаклизмов на рынке малоэтажной застройки и во второй половине 2010 – начале 2011 года, но сегментирование рынка усилится.

На рынке малоэтажной недвижимости появились альтернативные кирпичному домостроению предложения, связанные с внедрением сэндвич-панелей по канадской технологии и газопенобетонов по технологии u-tong, но индустриальных масштабов эти новации пока не достигли. На въезде в Вяткино уже можно видеть несколько домов, построенных по последней из упомянутых технологий. Цены на новинки колеблются в пределах 16 – 25 тыс. рублей за кв. метр.

Актуальной проблемой малоэтажного домостроения по-прежнему остается доступность земельных ресурсов и четко просчитанная целевая аудитория. В регионе оно интенсивно развивается на территориях, присоединенных к городу Владимиру и граничащих с областным центром, а также в Александровском, Киржачском, Петушинском, Собинском, Суздальском районах. Владимирская элита обосновалась в загородной зоне областного центра. Работающие москвичи активно строят себе индивидуальное жилье в формате дальней дачи за 3 – 6 млн рублей в районах, прилегающих к Подмосковью. Москвичи-пенсионеры предпочитают патриархальный Суздаль.

– Все, что предлагается между названными районами, непонятно для кого предназначено, – комментирует Евгений Федоров. – Рядовым владимирцам жить на расстоянии 40 километров от областного центра далеко и неудобно, москвичи тоже легко найдут другие, более приемлемые варианты. Для продвижения проектов малоэтажной застройки, например, в Судогодском районе необходимы серьезные дополнительные затраты.

Среди всех осуществленных в последнее время проектов малоэтажной застройки самым удачным и самым продуманным, с точки зрения риэлторов, пока остается жилой комплекс, возведенный ЗАО «НПО «Техкранэнерго» на расстоянии 2,5 километра от Владимира близ Юрьев-Польской дороги. Площадь поселка составляет 3 гектара, общая площадь коттеджей варьируется от 246 до 366 кв. метров при стоимости 31 – 36 тыс. рублей за кв. метр в зависимости от проекта.

– Видно, что застройщик учел все недостатки предыдущих проектов и грамотно подошел к планировке поселка, – рассуждает Евгений Федоров. – Распространенной ошибкой проектирования коттеджной застройки вокруг Владимира стало использование небольшого земельного участка при обширных площадях домов. При такой плотности освоения земельного участка теряется ощущение того, что ты находишься за городом. В строительстве поселков мелочей не бывает.

Наиболее приемлемым способом решения жилищного вопроса риэлторы считают комплексную индустриальную малоэтажную застройку эконом-класса. Для этого необходим инвестор, десяток-другой гектаров земли и создание системы взаимодействия между оценщиками, риэлторами, банками и страховыми компаниями, ведь продажей своего городского жилья люди способны погасить до 40% заемных средств за индивидуальное жилье.

За рубежом такая система уже придумана и называется лизбек. Например, во Франции это государственная программа, созданная для привлечения частных инвестиций в строительство жилой недвижимости и развития туризма. Летом существует большая недостача жилья для туристов, а так как туризм является очень важным аспектом в жизни страны, государство, будучи заинтересованным в подобных проектах, возвращает НДС 19,6 % от стоимости недвижимости. Помимо перечисленных структур в подобного рода программах участвуют еще и управляющие компании, которые помогают возвращать стоимость жилья путем сдачи его в аренду. Человек через 10 лет получает в собственность жилье, с которого сняты все обременения.

Народный таун-хаус

Российский интернет-портал для профессионалов «Малоэтажное строительство ON-LINE» сообщает о том, что в пригороде Новосибирска некая компания «Антар» продает комфортное жилье всего по 15-19 тыс. рублей за квадратный метр. Небольшие студии в мансардах малоэтажных домов обошлись покупателям в 500 тыс. рублей. Это невероятно дешево даже по меркам нацпроекта «Доступное жилье», в котором застройщиков ориентировали на 30 тыс. рублей за метр.

– Мы нашли на рынке незанятую нишу: новостроек в низшем ценовом секторе практически нет. При этом доказали, что за счет современных материалов и технологий можно строить дешево, – говорит глава компании «Антар» Светозар Дарнев.

Владимирцам, вероятно, будет небезынтересно, за счет чего сибирякам удалось добиться таких результатов. Понятно, что земля в пригородной зоне дешевле, чем в городе. Ясно, что дешевле и стоимость так называемых согласований. Но есть и другие причины.

Во-первых, дома построены из утепленных пенобетонных блоков собственной разработки. У компании есть своя производственная база, строительные бригады и транспорт. Она самостоятельно выполняла функции заказчика (согласования, земля, продажи, юридическое сопровождение и так далее). Таким образом, сквозная экономия достигалась на всех этапах инвестиционного проекта.

Во-вторых, застройщик жестко ограничил свою рентабельность 12% и решил, что этого вполне достаточно для нормального развития фирмы.

В-третьих, «Антар» пошел против сложившегося в Новосибирске стереотипа – «в пригороде надо строить индивидуальные дома». Он остановился на концепции малоэтажных домов эконом-класса, где у каждого владельца есть отдельный вход и небольшой земельный участок.

При этом компании удалось оперативно отреагировать на изменение спроса во время кризиса. Быстро сообразив, что покупателям нужны небольшие площади, застройщик поделил несколько пятикомнатных квартир на части. Так и получились маленькие студии по 30 кв. м в мансардных этажах, которые имели огромный успех и были распроданы в считанные дни.

Дача на Средиземном море      

В связи с очередной волной кризиса в Европе новый импульс к развитию получил сегодня рынок зарубежной недвижимости. Правда, ориентиры несколько сместились.

– Покупатели инвестируют в зарубежную недвижимость с разными целями: одни хотят приобрести дачу для себя, другие – выгодно вложить деньги в коммерческую недвижимость и получить стабильный доход, – отмечает произошедшие на рынке перемены менеджер по зарубежной недвижимости ООО «РИЦ-Регион» Дина Сиделева. – Первые сделки составляют 40% от общего числа заключенных сделок – 20-25%.

Рейтинг наиболее востребованных для инвестирования стран в 2010 году открывает Германия. За ней следуют Англия, Чехия, Франция, США. При этом отправной точкой при покупке зарубежной недвижимости является точное определение цели. Риэлторы утверждают, что купленный для себя дом никогда не будет сдан, а жилье, приобретенное с целью инвестирования, всегда будет кем-то занято. Слишком различны параметры совершаемых сделок.

Например, в Турции жилье категории «для себя» ценится наиболее дорого и находится, как правило, на первой линии у моря. Прижимистые западные туристы, экономящие буквально на всем, никогда снимать его не будут и предпочтут более экономичные дома на третьей – четвертой линии, которые можно арендовать на 10-15% дешевле. Таким образом, более скромная в ценовом отношении коммерческая недвижимость быстрее окупится и принесет доход. Кроме того, инвесторы заинтересованы в получении круглогодичного дохода. В Черногории их привлекает то, что там есть и море, и горнолыжный курорт. Столь специфичные нюансы без консультации со специалистами, работающими в тесном контакте с зарубежными партнерами, выяснить невозможно.

На выбор недвижимости для отдыха влияет большее число факторов: покупателей привлекает наличие в регионе русскоязычного населения, уровень развития инфраструктуры, исповедуемая религия. Одним из самых приятных бонусов при покупке западной недвижимости является возможность получить вид на жительство, а через некоторое количество лет и гражданство. На первом месте в рейтинге стран, востребованных при покупке жилья для себя, находится Болгария. За ней расположились Германия, Испания, США, Чехия и Финляндия.

– Интерес к зарубежной недвижимости растет, – утверждает Дина Сиделева. – Через два-три года это направление инвестирования станет одним из самых востребованных. Тем более что сегмент рынка недвижимости для отдыха в нашем регионе с небольшим количеством водоемов развит крайне слабо.

Сегодня Интернет переполнен предложениями о покупке недвижимости в Болгарии, на Украине и в Прибалтике. Риэлторы предупреждают, что всю эту информацию стоит перепроверять лично или хотя бы посоветоваться с опытными специалистами.

Ольга Романова

Просмотры: