Центральные СМИ сообщили о том, что пленумы Верховного суда и Высшего арбитражного суда РФ приняли совместное постановление, уточняющее трактовку действующих нормативных актов, касающихся узаконивания самовольных построек и права пользования земельными участками, смежными или примыкающими к земельным участкам под многоквартирными домами – так называемыми «дворовыми территориями».
«Призыв» обратился за комментариями к партнеру, руководителю практики «Недвижимость. Земля. Строительство» ЮФ «Кузин, Мохорев, Пузанов, Савенко и партнеры» Дмитрию Пузанову.
Памятник вместо кафе
На юридическом форуме не в восторге от совместного постановления пленумов высших судов. Юристы разных регионов сходятся во мнении, что оно существенно затрудняет им доступ к давно практикуемому способу защиты: «Если раньше дела пролетали, «как пробка», то сейчас придется «искать» доказательства того, как мы упорно пытались получить разрешение на строительство в уполномоченном органе, а злые дядьки нам его не давали»…
Между тем, как пишут центральные газеты, отсутствие разрешения на постройку само по себе теперь не является основанием для отказа в иске о признании права собственности. Суды должны легализовать постройку, если выяснится, что ее владелец пытался получить разрешение (нужно также проверить, законно ли чиновники ему отказали), а ее сохранение не нарушает интересы третьих лиц. Чтобы проверить, безопасна ли постройка, суд должен провести независимую экспертизу.
По словам Дмитрия Пузанова, за последние 10 лет в областном центре состоялся только один публичный снос. Он был осуществлен по судебному решению Арбитражного суда Владимирской области службой судебных приставов с привлечением спецтехники МУП «Дорожник» и с отнесением затрат по проведению работ на бывших владельцев кафе «Старый Тбилиси», которые в свое время не освободили участок по истечении срока аренды.
Нарушение договора аренды и послужило поводом к подаче иска об освобождении земельного участка, который подготовило управление земельными ресурсами администрации города Владимира, и иска о демонтаже и сносе здания, за который отвечало управление строительства и архитектуры. Решение Арбитражного суда Владимирской области было обжаловано в апелляционной и кассационной инстанциях, которые подтвердили законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции решения. Сейчас на месте кафе стоит памятник Александру Невскому.
Наиболее активно с самовольной застройкой (с самозахватом земельных участков, с нахождением строений либо участков в границах «красных линий», с необоснованной установкой шлагбаумов и ограждений) борются в Ленинском районе г. Владимира.
Сначала к чиновнику, потом – в суд
– Судебных прецедентов, базирующихся на рекомендациях высших судов, пока нет, – говорит Дмитрий Пузанов. – Судебная практика сложится предположительно только к концу текущего года. Проводя мониторинг подобного рода обращений в судебные органы, можно убедиться, что население у нас долго раскачивается. Точно так же было с небезызвестными новшествами по «дачной амнистии» (Федеральным законом ¹ 93-ФЗ от 30.06.2006) и внесением изменений в ст. 222 Гражданского кодекса РФ о самовольных строениях. Так же было и с другими новеллами, в частности, с оказанием госуслуг по электронной почте, через интернет-сайты, когда стало возможно заказать новый кадастровый паспорт, не заходя в федеральную службу управления Росреестра (в отдел кадастровой палаты). Как правило, новую информацию использует тот, кто о ней знает…
В прошлом году Арбитражным судом Владимирской области было рассмотрено 172 спора, связанных с земельным законодательством. Оказывается, по сравнению с другими областями, особенно с Московской, это очень небольшая цифра. В судах общей юрисдикции дел по узакониванию самовольных построек гораздо больше.
– Раньше судебная практика исходила из того факта, что если ты добросовестный приобретатель или построил все хозяйственным способом, не нарушая ничьих прав и охраняемых законом интересов, то можешь без всяких разрешений на строительство обратиться в судебный орган, получить решение суда и пойти зарегистрировать постройку, – поясняет Дмитрий Пузанов. – Сейчас арбитражная практика пойдет по другому пути.
Наиболее показательным в этом отношении было дело об узаконивании предпринимателями г. Пятигорска Ставропольского края (ЗАО «Л»), имевшими в собственности земельный участок и возведенное на нем здание, дополнительного помещения площадью 187 кв. метров как пристройки. Арбитражный суд Ставропольского края узаконил пристройку. С ним согласились практически все судебные инстанции (16-й арбитражный апелляционный суд и ФАС Северо-Кавказского округа), но Высший арбитражный суд РФ отменил все принятые ранее решения и отказал в удовлетворении требований ЗАО.
В Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 26 января 2010 года было подчеркнуто, что прежде чем прибегать к помощи судебных органов, предприниматели обязаны были обратиться в соответствующий уполномоченный муниципальный орган власти, получить там отказ и уже дальше обжаловать его в судебном порядке. За получением разрешения, согласно нормам Градостроительного кодекса РФ, общество никогда не обращалось и не предпринимало никаких мер к его получению. Поскольку процедура была не соблюдена, предпринимателю отказали.
– Не менее важно, кто должен обращаться с иском об узаконивании права собственности на самовольную постройку, – продолжает Дмитрий Пузанов. – Согласно текстуальному смыслу нормы ст. 222 Гражданского кодекса РФ – это может делать только собственник земельного участка либо лицо, у которого земельный участок находится в пожизненном наследуемом владении или в постоянном (бессрочном) пользовании.
Таким образом, если вы титульный пользователь земельного участка и построили на нем баню или сарай, вы можете обращаться с исковыми заявлениями об узаконивании данных строений. В случае аренды у города земельного участка могут возникнуть вопросы при узаконивании самовольных построек. То же самое касается категории дел, связанных со сроками приобретательской давности. Раньше вескими аргументами для узаконивания самовольных построек были истечение 15 лет и наличие двух свидетелей-соседей, подтверждающих факт владения, пользования, распоряжения. Теперь суды будут больше внимания обращать на соблюдение процедуры и другие моменты, связанные с безопасностью, не созданием угрозы жизни и здоровья граждан.
В конце августа – начале сентября юридическая фирма «Кузин, Мохорев, Пузанов, Савенко и партнеры» планирует совместно с Центром делового развития и образования Торгово-промышленной палаты Владимирской области провести семинар, посвященный защите права собственности и других вещных прав, а также судебному узакониванию самовольных построек. На него будут приглашены госрегистраторы управления Росреестра по Владимирской области, представители собственников (муниципального и областного уровней) и, по возможности, судьи, специализирующиеся на этой категории дел.
Мой маленький дворик
Что касается еще одной практико-применительной новеллы высших судов, то Дмитрий Пузанов напомнил о норме ст. 16 Вводного закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Она гласит, что если земельный участок под многоквартирным домом сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет, то он с 1 марта 2005 года, то есть с момента вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ, переходит бесплатно в общедолевую собственность собственников жилых и нежилых помещений дома. Доли высчитываются пропорционально занимаемым площадям.
При этом важно зарегистрировать свою долю, потому что автоматически право собственности на нее не возникает и не переходит к новому владельцу, если старый продал свою квартиру. Когда собственники жилых и нежилых помещений получат свидетельства о праве общедолевой собственности на землю под домом, они смогут распоряжаться земельным участком. До этого момента никто не дает им права на сооружение ограждений или шлагбаумов. Впрочем, для сооружении забора им все равно необходимо предварительно получить согласование управления архитектуры и строительства города.
– Если возникает проблема по земельному участку, находящемуся на прилегающей к дому территории, где ведется точечная застройка, перекрывающая внутриквартальный проезд или внутридомовой проезд, то жителям нужно внимательно следить в Интернете и других официальных СМИ за информацией о проведении публичных слушаний, о намерениях застройщиков построить тот или иной объект, о предоставлении уполномоченным органом местного самоуправления того или иного земельного участка, – заметил Дмитрий Пузанов. – Если эта стадия принятия решения упущена, можно говорить о возможном установлении частных сервитутов, предусмотренных ст. 23 Земельного кодекса РФ и ст. 274 Гражданского кодекса РФ.
Как выяснилось, сервитут для прохода и проезда устанавливается по заявлению заинтересованного лица, оформляется письменным соглашением и регистрируется в установленном законом порядке. Собственник, через земельный участок которого будет осуществляться проход или проезд, вправе установить соразмерную плату
Ольга Романова
Нашли опечатку? Выделите её мышкой и нажмите Ctrl+Enter. 