16+

Бесконтрольная контора

Авария на магистральных и разводящих теплосетях, произошедшая зимой этого года во Владимире, заставила задуматься многих. Прежде всего, над вопросом: как избежать повторения подобных катаклизмов впредь? Есть новый и, по мнению многих экспертов, перспективный вариант – запускать и создавать на территории региона саморегулируемые организации в сфере ЖКХ.

Всего пару лет существует Федеральный закон «О саморегулируемых организациях». Но для большинства понятие саморегулируемой организации до сих пор ново. Упрощенно говоря, это некоммерческая организация, объединяющая компании, работающие в одной отрасли или сфере рынка. Первопроходцами в создании СРО стали строители. Теперь подобная идея витает в сфере ЖКХ. Эксперты жилищно-коммунального рынка уверены, что в первую очередь это пойдет на пользу собственникам жилья. СРО позволит обеспечить их объективной и достоверной информацией о компаниях, существующих на рынке ЖКХ. Кроме того, владельцы жилья обретут вполне понятные механизмы защиты от недобросовестных фирм.

Однако, несмотря на наличие правовой базы, в регионах новация приживается с трудом. Не исключение и наш областной центр. Что интересно: здесь процесс образования саморегулируемых организаций инициируют местные власти, хотя дело-то, вроде, сугубо корпоративное. Но, видимо, недавняя авария на теплосетях заставила шевелиться и чиновников. Те уверены, что если в СРО войдут «свои», контролируемые управляющие компании, многих проблем удастся избежать.

Фонд обещает поддержку

Глава фонда содействия реформированию ЖКХ Константин Цицин (эта корпорация оказывает финансовую поддержку регионам по вопросам капремонта и переселения граждан из аварийного жилья) на одном из последних выступлений заявил, что существует реальная проблема в сфере жилищно-коммунального хозяйства – это отсутствие контроля над деятельностью компаний, управляющих многоквартирными домами. Решением ее может стать создание саморегулируемых организаций управляющих компаний. На сегодняшний день уже в 19-ти регионах такие СРО уже созданы.

Не так давно в Москве провели учредительное собрание представителей всех саморегулируемых организаций для того, чтобы создать ассоциацию «Национальное объединение саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью». По мнению Константина Цицина, такая ассоциация – важный шаг на пути оздоровления жилищно-коммунальной отрасли. В первую очередь, потому, что она ориентирована на деятельность управляющих компаний, претензий к которым у собственников жилья предостаточно.

Фонд ЖКХ за три года своей работы направил порядка 165 млрд рублей в 81 субъект страны на проведение капремонта и переселение граждан из аварийного жилищного фонда. Получатели этих средств в большинстве своем – частные и муниципальные компании, управляющие многоквартирными домами. Фактически именно они распоряжаются федеральными деньгами. И порой муниципальным властям и собственникам, ой, как нелегко их контролировать. Единственный, кто имеет действенные рычаги давления на управляющие компании, – это фонд. Пока управленцы зависимы от федеральных денег, они будут всячески стараться уложиться в сроки, выполнить работу качественно и с учетом всех пожеланий собственников. Однако фонд не вечен. Как только деньги оттуда будут выбраны, он прекратит свое существование. А это значит, что потребуется новая структура, у которой бы был механизм воздействия сверху. Ей, по мнению руководства фонда, и может стать СРО.

Для этого фонд инициирует создание Ассоциации, основными задачами которой должно стать формирование единых стандартов управления объектами недвижимости, координация взаимодействия управляющих компаний с поставщиками коммунальных услуг и их потребителями, органами власти. Весь этот комплекс мер в конечном итоге приведет к тому, что в нашей стране и в каждом регионе в частности появится эффективно работающий рынок услуг по управлению недвижимостью многоквартирных жилых домов.

Отстаем от соседей

Во Владимирской области пока нет ни одной СРО. Однако они уже успешно функционируют в соседних регионах: Рязанской, Ивановской, Ярославской областях. Их опытом обещают воспользоваться наши коммунальщики.

Весьма показателен опыт Санкт-Петербурга. Здесь уверены в том, что с этого года саморегулируемые организации в жилищно-коммунальном хозяйстве будут играть определяющую роль в жизни бизнеса. В процессе управления жилыми домами участвуют несколько субъектов. Прежде всего, это жильцы. Затем -управляющие организации. Далее – поставщики услуг. Четвертый субъект – органы местного самоуправления. И, наконец, органы государственной власти субъекта Федерации. Очевидно, что спектр участников этого процесса весьма широк. И их взаимодействие зачастую происходит весьма неорганизованно. До идеальных отношений без сучка и задоринки им еще далеко.

СРО в северной столице создается на базе ассоциации «Жилищный комплекс». Она объединит порядка 140 организаций. Причем они будут не только управляющие. Туда войдут все компании, имеющие дело с жилфондом. Правда, правила игры для каждой тематической секции будут свои. В СРО войдут только мелкие и средние предприятия. Это в первую очередь объясняется финансовыми затратами. Питерские управленцы решили, что для них посильными членскими взносами станут суммы не выше 60 тысяч рублей в год.

Контроль утрачен

Еще не так давно, когда половина управляющих компаний была муниципальной, контролировать их властям было не сложно. На мартовских заседаниях комитетов Владимирского горсовета, где в очередной раз обсуждались проблемы контролирования управляющих компаний, один из депутатов вспомнил аварию на теплосетях трехгодичной давности. Масштаб аналогичен январской аварии этого года. Но вот ее последствия и сроки ликвидации были иные. Ту аварию удалось устранить в кратчайшие сроки. А все потому, считает депутат, что тогда управляющие компании жестко контролировались властью. Сейчас все иначе.

Из 27 управляющих компаний, работающих в областном центре, лишь четыре до сих пор носят статус муниципальных. Остальные – частники. И, можно сказать, такими они стали поневоле. Одно из главных требований Фонда содействия реформированию ЖКХ – образование частных управляющих компаний. Если регион хочет участвовать в федеральных программах и получать деньги корпорации на проведение капитальных работ в многоквартирных домах, ему следует обеспечить долю частников на рынке управляющих компаний не менее 80%. Такого показателя во Владимире добились быстро, преобразовав большую часть муниципальных предприятий в ООО или ОАО.

Логика федералов понятна: они рассчитывали на то, что с увеличением числа частников вырастет и конкуренция, а стало быть, потребитель получит более качественную услугу за меньшие деньги. Но реалии внесли коррективы. Подход к делу частников остался прежним: те же ленивые сантехники, та же допотопная техника. Да еще и тарифы на техобслуживание выросли. Расчет же на то, что собственники жилья, заключившие договор с управляющими компаниями, станут более требовательны, не оправдался. Как руководители бывших МУПов не были готовы к ведению честного бизнеса, так и владельцы квадратных метров не превратились в полноценных хозяев – на уровне сознания.

Но и это полбеды, если бы за муниципалитетами сохранились контролирующие функции. Но этого не случилось. Результат жители Владимира прочувствовали на себе – нынешней зимой, когда несогласованность действий теплоснабжающих и управляющих компаний привела к коллапсу в десятках домов.

Первой попыткой структурировать отношения частных управляющих компаний и собственников жилья можно считать принятие положения об организации управления многоквартирными домами, утвержденное Владимирским горсоветом четыре года назад. Документ устанавливал порядок передачи многоквартирных домов в управление организациям, регулировал договорные отношения сторон. Еще тогда власти прописали, что основанием для передачи многоквартирного дома должен стать лишь надлежащим образом оформленный протокол общего собрания собственников.

Но все мы прекрасно помним, что вышло на самом деле. Суматоха. Потому как определиться с формой управления нужно было в сжатые сроки. Большая часть собственников никаких очных собраний не проводила, редко к кому попадали и письма с заочной формой голосования. Договоров управления многие в глаза не видели. А ведь согласно муниципальному положению граждане должны были платить за коммунальные услуги и за техобслуживание только на основании этих документов, в которых и предполагалось прописать суммы платежей и меру ответственности управленцев за выполнение этих услуг. Бумажек не было, а сознательные собственники платили, сколько с них требовали. Свою ответственность управленцы никак не афишировали и не проявляли. А жильцы, не привыкшие бороться за свои права, молчали.

– До сих пор многие жители задают вопрос: мы много лет платим деньги за содержание жилья, куда они идут, ведь в нашем доме ничего не делается? Управляющие компании вместе с тем заявляют, что сами жители ничего не хотят: ни участвовать в общих собраниях, ни принимать решения, – говорит главный жилищный инспектор области Владимир Козырев. – Полагаю, что все люди мечтают жить благополучно. А пассивность они проявляют, поскольку им ничего не объясняют и потому что без них все решается. Нужно прекратить такую практику, когда управляющие компании запугивают людей: «Если нас не выберете, то будете жить плохо» или «Других управляющих организаций все равно нет». Ведь главный защитник прав и интересов собственников – это управляющие компании. На деле же, самый главный недостаток таких организаций – неисполнение своих обязанностей.

К заявлениям руководителя жилищной инспекции управленцы от ЖКХ, увы, глухи. Муниципальные власти пытаются решить проблему доступными ей способами. Председатель Владимирского горсовета Сергей Кругликов сообщил, что в областном центре должна быть некая единообразная форма договора управления и отчетности за потраченные деньги собственника. Мол, частники обязаны учитывать пожелания властей, направленные на поддержку собственников. Так появилась идея создать два документа: о форме договора управления и положение о предоставлении управляющими организациями отчетов собственникам жилых помещений. Они могли бы структурировать сферу управления домами и заставить частников проявить единомыслие в этом вопросе. Но среагировала прокуратура – обратила внимание, что подобное вмешательство властей в рыночные отношения противоречит Жилищному кодексу.

От своей идеи депутаты, впрочем, не отказались. Внесли корректировку – создадим, мол, только примерный договор, рекомендуемый к применению. Но ведь всем известно: когда нет конкретных рычагов воздействия, частник на такие «рекомендации» может и рукой махнуть.

Город хочет быть «в доле»

Вновь проблемой контролирования управляющих компаний власти занялись тогда, когда во Владимире случилась масштабная авария на теплосетях. Она затронула две трети жилищного фонда. Уже через неделю после ликвидации последствий бедствия мэрия оптимистично заявила, что везде есть тепло и вода, как горячая, так и холодная. Как бы не так. Информация, предоставленная УК чиновникам, оказалась, мягко говоря, липой. Даже через два месяца после аварии в части жилых домов не было тепла в отдельных квартирах и стояках!

 – Почему же в ТСЖ не случилось никаких разрывов батарей в подъездах, не пропало тепло так надолго? Ответ прост – потому, что в каждом ТСЖ есть свои сантехники а в управляющей компании на 100 домов один сантехник. Экономят на специалистах вот и итог! – возмущались на заседании депутаты горсовета.

И опять все упирается в контроль над управляющими компаниями. И снова в условиях невозможности административного воздействия одним из реальных механизмов видится создание саморегулируемых организаций. Это, видимо, осознали и в муниципалитете, выступив с инициативой образования такой структуры. Правда, при этом город не хочет все отдавать на откуп частникам, а стремится закрепить свою роль в ее управлении в качестве гарантии влияния на обстановку. Заместитель главы города, начальник управления ЖКХ Юрий Дударев заявил, что в СРО войдут только те компании, которые согласятся прописать долю контроля мэрии на бумаге. Пока в управлении ЖКХ прорабатывается вариант создания СРО остается еще пара вариантов, как добиться контроля над деятельностью управляющих компаний.

Первый – влиять на решения «управленцев» ЖКХ через долю муниципалитета в жилфонде. В каждом многоквартирном доме муниципалитет владеет несколькими квартирами. Но, как правило, их число не велико,  так что голос чиновников не может стать решающим при таком раскладе. Второй шанс – имея претензии к деятельности управляющих компаний, обращаться в прокуратуру как собственникам, так и чиновникам. Правда и этот способ не столь эффективен. Работники прокуратуры наказывают управляющие компании, но ведь все штрафы уходят в расходы по техобслуживанию. И получается, что реагируя на бездействие «управленцев», жильцы наказывают себя.

Анна Тумановская

Просмотры: