16+

6 соток через 7 кругов ада

Закон, упростивший процедуру оформления в собственность земельных участков и построек на них, неофициально назвали законом о «дачной амнистии». Он вступил в силу 1 сентября 2006 года. Сначала окончание «амнистии» запланировали на 1 марта 2010 года. Сейчас ее продлили до 2015 года. «Призыв» решил узнать, насколько эффективен 93-ФЗ и почему его действие продлевают и продлевают.

Мы про «дачную амнистию» уже позабыли

Владимирское региональное отделение общественной организации «Союз садоводов России» сроки окончания «дачной амнистии» не волнуют.

–   Мы уж позабыли про нее, – отреагировал на вопрос «Призыва» председатель Владимирского регионального отделения союза Николай Токарев. – Что она нам? «Амнистия» нужна при купле-продаже. Сдаешь документы, платишь госпошлину, через две недели получаешь свидетельство о праве собственности.

По словам Николая Токарева, проблем сегодня две: собственники земельных участков в садоводческом товариществе меняются, а председатели не ведают об этом ни сном, ни духом. Новые владельцы принципиально не платят взносы, а водой, светом, дорогами и другими благами цивилизации норовят воспользоваться.

Ну и вторая забота садоводов – растущие затраты на обслуживание дачного участка, превышающие доходы от него: платежи за землю, транспортные расходы, покупка семян, саженцев, удобрений, садового инструмента, ремонтные работы в дачной постройке. Молодежь старикам не помогает, а те рады все бросить, да жалко.

Последствия не просчитаны

–  Закон о «дачной амнистии» (№ 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества») несовершенен, – огорошил «Призыв» председатель конфликтной комиссии Владимирской палаты риэлторов, заместитель директора ООО «Александр и К» Сергей Тихонов. – Потому что о последствиях его реализации не подумал никто.

С точки зрения риэлтора, закон защищает прежде всего интересы государства, потому что в доперестроечный период накопилось множество недвижимого имущества, не числящегося ни в каких реестрах, и все оно не облагалось налогом. Только во вторую очередь закон написан для граждан, испытывавших трудности с введением нигде не значившегося имущества в гражданский оборот.

Закон о «дачной амнистии» позволил легализовать имущество. Масса людей воспользовалась им. Однако при соответствующей доработке он мог бы стать более эффективным и не провоцировал бы негативные последствия, которые, по мнению Сергея Тихонова, неизбежны.

Закон установил, что «бумажка, выданная сельсоветом», является документом на землю. Человеку дали возможность самому описать объект недвижимого имущества, которым он владеет, составить декларацию, не прибегая к помощи БТИ, не тратя деньги на инвентаризацию строения, что в сельской местности большая проблема.

Но, как считает Сергей Тихонов, это эйфория первоначального успеха. В обмен на свое свидетельство о собственности на землю гражданин получает в управлении Росреестра техническую документацию в виде кадастрового плана по форме В1, в которой указываются площадь земельного участка, населенный пункт, где он находится, и тот факт, что «границы земельного участка на местности не определены». Этих сведений достаточно для регистрации права собственности, но недостаточно для полного описания земельного участка и определения его границ.

– Земля будет актуальна всегда, потому что со временем больше ее не станет, – обосновал свою позицию Сергей Тихонов. – С течением времени такая регистрация прав на землю может привести к земельным конфликтам.

Если все соседи зарегистрировали свои права в рамках «дачной амнистии» по форме В1, рано или поздно они будут втянуты в межевой спор, и урегулировать его не будет никакой возможности: ни у кого на руках не окажется документов, подтверждающих расположение границ земельного участка на местности.

Например, в последнее время повышенным спросом пользовались земли, примыкающие к границам населенных пунктов. Существующий порядок позволял перевести их из категории земель сельхозназначения в земли населенных пунктов, что давало возможность ведения индивидуального жилищного строительства.

Благодаря активности этих процессов сегодня какой-либо гипотетический сельский населенный пункт может оказаться в окружении земельных участков, выкупленных у местного населения девелоперами. Участки эти будут отмежеваны не по «дачной амнистии» – с кадастровой съемкой, с теодолитами, нивелирами и спутниковой навигацией. Таким образом, выделениями и переводами земельных паев границы этого населенного пункта будут определены стопроцентно, что позволит уточнить его площадь, которая может не совпасть с величиной, зарегистрированной по «дачной амнистии». Откуда возьмется недостающая площадь и как она будет поделена между землевладельцами?

– То, что закон о «дачной амнистии» предусматривает оформление дачных участков без проведения межевания, –  серьезная ошибка, которая приведет к очень негативным последствиям, – подчеркнул Сергей Тихонов. – Межевание –  процесс недешевый и небыстрый, но оно, в отличие от технической инвентаризации домика, должно быть проведено обязательно. Результаты межевания – единственное доказательство, что вы свой домик построили на собственной земле.

Гражданам стало легче

– Закон о «дачной амнистии» очень сложный, юридически тяжело сформулированный и, соответственно, очень непросто воспринимаемый, – сказал «Призыву» руководитель подразделения некоммерческого партнерства «Кадастровые инженеры» по Владимирской области Алексей Антонов. – Но, безусловно, очень нужный прежде всего самим гражданам.

По мнению Алексея Антонова, пополнение местных бюджетов – не главная цель закона о «дачной амнистии», но следствие того, что люди проявили инициативу и по упрощенной схеме оформили свой земельный участок в собственность.

Закон позволил гражданам легализовать собственность без постановления органа местного самоуправления, и это большое благо. Несомненным плюсом закона о «дачной амнистии» является возможность оформления земельного участка в собственность по документам, в которых не указано право, на котором этот участок предоставляется. Еще один позитивный момент – возможность регистрации права собственности на участок на основании любого документа о его предоставлении, будь то приказ председателя совхоза или решение правления колхоза.

Порядок оформления права собственности на земельные участки был упрощен и для садоводческих товариществ. Проблемы возникали в тех случаях, когда у садоводов отсутствовали свидетельства о праве собственности на землю. Суть введенного упрощения в том, что участок можно оформить в собственность на основании постановления районной администрации, описания местоположения земельного участка, сделанного самим гражданином, и заключения правления некоммерческого объединения, которое подтверждает, что гражданин является членом товарищества и за ним закреплен определенный участок.

Возможен и второй вариант приватизации земельного участка в садоводческих товариществах – через раздел земельного массива, предоставленного в свое время предприятию. По Земельному кодексу раздел должен осуществляться в соответствии с утвержденным органом местного самоуправления проектом организации и застройки коллективного сада.

Кроме того закон о «дачной амнистии» предусмотрел установление максимального размера платы за кадастровые работы. Во Владимирской области такой закон принят. В соответствии с ним максимальная плата составляет 4 тыс. рублей за участок, а для двух и более участков – 3 5 тыс рублей.

– Стоимость кадастровых работ зависит от различных факторов которые непосредственно влияют на цену: удаленность земельного участка от пунктов опорно-межевой сети изломанность его границ размер земельного участка – пояснил Алексей Антонов – Закон о кадастре предусмотрел необходимость установления норм времени на осуществление кадастровых работ. Именно они-то и должны закладываться в смету при размера платы.

Реальная цена кадастровых работ в области значительно выше.  На нее, в частности, существенно влияет высокая стоимость публикаций объявлений о согласовании границ земельных участков в районных газетах, которая колеблется от 600 до 800 рублей. То есть публичное мероприятие расценивается как реклама.

–   Сейчас мы готовим информацию для департамента имущественных и земельных отношений администрации области и управления Росреестра о необходимости снижения расценок для публикации объявлений, – уточнил Алексей Антонов.

Границы надо уточнять

Существенный минус закона о «дачной амнистии» – невозможность его применения к участкам находящимся в аренде Арендаторы по-прежнему должны выкупать землю по ставке кадастровой стоимости.

Но гораздо более значимый недостаток «дачной амнистии» – и в этом Алексей Антонов солидарен с Сергеем Тихоновым – состоит в том, что гражданин покупающий участок, оформленный без уточнения границ без определения их на местности без согласования с соседями попадает в весьма неприятную ситуацию.

–  Мы рекомендуем до сделки уточнять границы участка – отметил Алексей Антонов – Возможно упрощенный порядок следовало бы распространить только на случаи первичной регистрации права то есть для получения свидетельства нового образца. Но для совершения сделки гражданин должен был бы определить границы и закрепить их межевыми знаками. Это отвечало бы интересам как продавца, так и покупателя, и исключало бы ненужные судебные споры.

Закон о «дачной амнистии» установил новые правила для случая, если площадь  уточненного земельного участка оказывалась больше площади, указанной в правоустанавливающих документах. На кадастровый учет допускается ставить участок с превышением не более предельного минимального размера установленного законодательством. В отношении садоводческих товариществ минимальный размер по областному закону составляет 6 соток для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства в соответствии с решениями органов местного самоуправления варьируется в пределах от 3 до 5 соток.

Для введения процесса установления границ земельного участка в правовые рамки для кадастровых инженеров были разработаны правила их уточнения. По закону о кадастре границы земельного участка определяются исходя из сведений содержащихся в правоустанавливающем документе а при отсутствии таковых – сведениями в документах определявших местоположение границ при землеотводе.

Если же документы, содержащие сведения о границах земельного участка, найти не удалось, закон предписывает считать границами земельных участков границы, существующие на местности более 15 лет и закрепленные с помощью искусственных или природных объектов, то есть определять их по фактическому пользованию. Только в этом случае при превышении размеров земельного участка относительно имеющихся документов разрешено пользоваться предельными максимальными нормами.

Сроки не ограничены

По данным управления Росреестра по Владимирской области в 2006 году в области было зарегистрировано 1500 прав на земельные участки   в 2007-м –  11000, в 2008 – 25000, в 2009 -' 42000, в первом квартале 2010 года -7000.

– Количество регистрационных действий увеличивается – констатировала начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения земельные участки и по взаимодействию с крупными правообладателями – государственный регистратор Владимирской области Светлана Кутьменева. – Хотя количество регистрационных действий в первом квартале 2010 года на 1000 меньше чем в первом квартале прошлого года.

В первом квартале 2010 года наибольшее число прав на земельные участки было зарегистрировано в Александровском (1200) и Киржачском (735) районах а также в городе Владимире Собинском Суздальском Муромском Петушинском районах – 500. Самая невостребованная земля в области находится сегодня в Селивановском районе.

Законодатель не ограничил сроком регистрацию прав в упрощенном порядке за исключением регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства (до 1 марта 2015 года) Отказы в государственной регистрации прав по данной категории дел очень редки и как правило связаны с отсутствием  правоустанавливающих документов или ненадлежащим их оформлением.

Что касается обязательной процедуры межевания, то она была в первой редакции закона но с октября 2008 года ее упразднили поскольку мероприятие это слишком дорого обходилось землевладельцам и сильно замедляло процесс «дачной амнистии» Сегодня число граждан заказывающих проведение межевания очень мало.

– Отмена межевания на мой взгляд была правильным решением – поддержала курс на упрощение Светлана Кутьменева. – Но с другой стороны приходится признать, что возрастает количество земельных споров в судах.

При управлении Росреестра работает межведомственная рабочая группа по реализации закона о «дачной амнистии» На регулярных ежеквартальных заседаниях она определяет общие подходы разных ведомств к решению возникающих практических проблем.

С 1 марта 2010 года вступили в силу поправки в законы «О государственном кадастре недвижимости» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В настоящее время на территории Владимирской области во всех отделах управления осуществляется прием заявлений на регистрацию прав на земельные участки в упрощенном порядке без предоставления кадастрового паспорта на него. Такая возможность во многом облегчает заявителям прохождение процедур кадастрового учета и регистрации прав А с 1 января 2013 года можно будет обходиться еще и без кадастрового паспорта здания сооружения помещения объекта незавершенного строительства.

Как считает Светлана Кутьменева сроки «дачной амнистии» государство продлевает потому, что доля учтенных объектов недвижимости по сравнению с фактически имеющимися в стране пока еще недостаточно велика. Во Владимирской области она составляет 3%.

Ольга Романова

Просмотры: