В недрах Минэкономразвития зреет новый, весьма прогрессивный для кризисного периода законопроект о регулировании в сфере строительства. Предполагается, что он упростит получение разрешений на строительство, сократит сроки экспертизы проектов, отменит деление земель на категории, ужесточит требования к региональным и муниципальным чиновникам. «Призыв» расспросил непосредственных участников и организаторов строительного процесса о том, что им сегодня мешает спокойно работать.
На 75 % проблемы создают сами застройщики
Генерального директора ООО «Игротэк» Алексея Андреева читателям специально представлять не надо. Депутат Владимирского горсовета, он известен жителям и как политик, и как застройщик, сформировавший современный облик областного центра. Обладая мощной залоговой базой, ООО «Игротэк» принадлежит к весьма небольшому кругу строительных компаний, получивших государственные гарантии. Сегодня компания создает собственную ипотеку.
– Бюрократические препоны, о которых так много говорят, обусловлены на самом деле именно федеральным законодательством. Муниципалитетам остается лишь четко выполнять нормы, предписанные Земельным и Градостроительным кодексами, законами о тарифном регулировании и об экологической экспертизе. Именно на этих четырех краеугольных камнях строится вся разрешительная деятельность. Процедура разработки и получения документации строго регламентирована.
Примерно 75 % всех проблем создают сами застройщики и только 25% объясняются нерасторопностью тех или иных чиновничьих структур. Во Владимире сегодня наибольшие трудности связаны с подключением к сетям МП «Водоканал». С одной стороны, предприятие действует согласно букве закона, с другой стороны, является серьезным тормозом развития строительства в областном центре. Тарифы на подключение к инженерным сетям во Владимирской области – одни из самых высоких в Центральном федеральном округе.
Тем не менее, это обстоятельство, на мой взгляд, не является административным барьером при ведении строительства, но оно серьезно влияет на конечную стоимость квадратного метра и делает жилье для граждан малодоступным. В итоге высокая стоимость тарифов естественных монополий не позволяет снизить себестоимость строительства и повысить покупательский спрос.
В кризис общая экономическая ситуация еще более обострилась. Цены на недвижимость после осени 2008 года снизились с 50 до 30 тыс. рублей за квадратный метр. Доходы населения упали. Банки перестали выдавать кредиты. Застройщики начали экономить на персонале, на развитии, на дальнейших инвестициях. Как следствие, предложение жилья на рынке резко сократилось, а спрос остается нереализованным.
В последние годы эффективность управления территориями на уровне регионов или муниципалитетов определяется объемами вводимого жилья. Поэтому местные власти делают все для того, чтобы увеличивать ввод жилья. Раз в месяц они проводят оперативные совещания и устраняют возникающие проблемы, связанные, в основном, с подключением внешних сетей. Все это делается в рамках существующего законодательства, которое сегодня очень сильно ограничивает любого чиновника.
Предложенные Минэкономразвития инициативы призваны облегчить процедуру подготовки к строительству, ускорить сроки возведения жилья. Самым революционным решением я считаю отмену деления земель на категории. Жизнь не стоит на месте, и там, где ранее предполагали строить торговый центр, может понадобиться жилье. Но гибко отреагировать на вызов времени ни строителям, ни муниципальным чиновникам не удается. Они обязаны соблюдать федеральное законодательство. Таким образом, с помощью нового закона делается попытка федеральное законодательство усовершенствовать и приблизить к реальной жизни.
Круги бюрократического ада
Генеральный директор объединения «Союз строителей Владимирской области», заслуженный строитель РФ, доктор экономических наук Борис Генералов много сделал для перевода строительного комплекса области на новые рельсы – рельсы саморегулирования. Ничто не давалось так тяжело, как реализация Закона ¹315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», и кому как не Борису Генералову знать, насколько несовершенно современное российское законодательство, коренным образом меняющее сложившиеся принципы правовой организации строительного сообщества.
– История этого закона длинная. Его пытались рассмотреть уже не раз. Поэтому, будет ли упрощение процедуры строительства, я пока сказать не могу. Во-первых, под каждый закон в нашей стране требуется очень много подзаконных актов. Без них закон не работает. Во-вторых, серьезные помехи создает разделение полномочий между районными и региональными администрациями, приведшее к разрушению вертикали власти.
В любом деле должна быть система. Она может быть избыточной или недостаточной, рациональной или оптимальной. На мой взгляд, именно желание бюрократии избежать ответственности привело к тому, что получить разрешение на строительство у нас можно только в течение 540 дней.
Более того, масса всевозможных обстоятельств мешает оперативному решению тех или иных вопросов. Все начинается с подачи в администрацию муниципального образования ходатайства о намерениях. Затем необходимо объявить публичные слушания, и тут опять все зависит от отраслевого подразделения администрации, как она их организует, когда расшифрует диктофонную запись и даст рекомендацию главе. На это уходит больше месяца.
Тем временем место размещения объекта нужно согласовать со всеми службами населенного пункта – горводоканалом, тепловыми сетями, пожарными, санэпидемстанцией и так далее. Я не буду перечислять все 13 позиций этого длинного списка. До тех пор, пока не пройден этап согласования, застройщик не может выйти на главу администрации, который разрешает заключение договора аренды на земельный участок и получение градостроительного плана его застройки.
По действующему законодательству без всего этого обойтись нельзя, но бессознательно или сознательно чиновники затягивают принятие решений. Попытки упростить эту процедуру пока проваливаются. Она не поддается упрощению, потому что нормативные документы – Градостроительный кодекс, например, – изначально ущербны. Сколько его ни правь – лучше он не станет.
Если мы хотим что-то построить, и у нас есть утвержденный генеральный план, правила застройки и схема зонирования территории, то на решение вопроса о строительстве должно затрачиваться не более трех недель. Все прекрасно понимают: если по генплану этот объект нужно построить, зачем проходить все круги бюрократического ада?
Кроме того, зачастую местные власти выставляют на торги совершенно неподготовленные земельные участки при полном отсутствии инфраструктуры. Это идет вразрез с действующим законодательством. Недоработанный закон привел к тому, что главным вопросом муниципалитетов стало зарабатывание денег. Бюджетный интерес их понятен, но тогда растущие аппетиты надо как-то умерить, чтобы они не мешали стройке.
Департамент строительства и архитектуры администрации области попросил меня сделать оценку эффективности жилищного строительства. В каждом миллионе затраченных на строительство рублей аренда земли в среднем занимает 15,4%, федеральные, региональные и местные налоги – 36%. Зарплата рабочих обходится инвестору дешевле! Но ведь надо таким образом выстраивать экономическую систему, чтобы все были заинтересованы в наилучшем результате.
Меня не очень устраивает формулировка «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Слово «доступное» было применено неудачно. Лучше было бы сказать «обеспечение». Заключенный во фразе посыл привел к колоссальным издержкам в экономике. Благодаря ипотеке с ее 3% привлеченных средств мы каждый год поднимали стоимость квадратного метра жилья на 40%, потому что достаточно воздействовать на спрос, как тут же реагирует предложение.
В 2008 году я даже начал писать монографию, посвященную управлению процессами в строительстве. Но после первой главы остановился, потому что понял, что мы еще не выработали национальной жилищной политики. Мы находимся на подступах к ней. Я пришел к выводу, что к новым условиям должно адаптироваться не только бизнес-сообщество, но и бюрократические структуры. Интересы должны быть общими.
Пишут много и по разным поводам
Поделиться своей точкой зрения по злободневной теме «Призыв» предложил и директору областного департамента строительства и архитектуры Сергею Бокову, который регулярно разбирает жалобы предпринимателей, занимающихся строительным бизнесом. Поток их год от года не становится меньше.
– На первый взгляд, в создании административных барьеров в строительстве виноваты местные власти. Муниципальных чиновников ругают за проблемы, связанные с оформлением земельных документов, за процедурную волокиту с подготовкой исходно-разрешительной документации, за дороговизну земель поселений и непомерную плату за подключение к инженерным сетям. Но все эти вопросы на самом деле регулируются на более высоком уровне!
Если мы детально рассмотрим прохождение любого строительного документа, то увидим, что выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения участка регламентируется Земельным кодексом, получение информации о технических условиях и плате за подключение к инженерным сетям – федеральным законодательством, предоставление разрешения на строительство и выдача градостроительного плана земельного участка – нормативными документами правительства РФ.
Мы, например, не в состоянии снизить стоимость экспертизы или сократить сроки ее прохождения для каких-то категорий застройщиков, потому что все определено федеральными нормативными актами. Везде указаны расценки на виды работ и сроки, которые в худшем случае растягиваются на целый год.
Мы не можем привлечь к ответственности чиновников территориальных администраций за самоуправство или нарушение сроков. В нашей власти воздействовать на них только с помощью предписаний или обращений в прокуратуру. А пишут нам много и по разным поводам.
Иными словами, давно назрела необходимость передать федеральные полномочия на более низкий, региональный уровень. Мы могли бы сами принимать решения, что сбалансировало бы все уровни власти и значительно облегчило положение регионального строительного комплекса.
Отдельная тема – плата за технические условия, которая в идеале должна быть фиксированной, экономически обоснованной и публично установленной. Здесь не должно быть двойственного трактования. Пока же прозрачные взаимоотношения нам удалось установить только с электроэнергетическими компаниями.
Желательно было бы упростить перевод земель из одной категории в другую или хотя бы устранить противоречия и неясности в федеральном законодательстве, регулирующем эту процедуру. Время от времени в силу многочисленных неясностей и разночтений нам приходится запрашивать Министерство регионального развития, чтобы мы смогли правильно выйти из той или иной ситуации.
Например, пункт 6 статьи 51 Градостроительного кодекса предписывает уполномоченному органу выдавать разрешение не только на строительство, но и на капитальный ремонт объекта капитального строительства. Пункт 7 той же самой статьи предписывает хозяйствующему субъекту в числе документов на капитальный ремонт представлять градостроительный план земельного участка.
Если же мы откроем статью Градостроительного кодекса, перечисляющую случаи, в которых выдается градостроительный план земельного участка, то узнаем, что при проведении капитального ремонта градостроительный план… не выдается. И все это написано в основном строительном законе!
Серьезную сумятицу в строительный процесс внесла реформа местного самоуправления. Полномочия по ведению градостроительной деятельности передали сельским и городским поселениям, в администрациях которых не хватает грамотных специалистов, а в бюджетах – необходимых средств. На мой взгляд, муниципальный уровень власти сегодня не справляется с переданными ему полномочиями, пытается вернуть их на районный уровень.
Наконец, еще одним фактором нестабильности строительного процесса является постоянно меняющаяся нормативная база. Градостроительный кодекс каждый год перерабатывается, дополняется и уточняется. Отсутствие жестко выстроенной градостроительной политики приводит к тому, что местные власти и бизнес-сообщество постоянно занимают выжидательную позицию, затягивая принятие важных решений.
Например, муниципальные образования, не разработавшие правила землепользования и застройки, по первоначальному замыслу создателей кодекса, лишались права вести градостроительную деятельность с 1 января 2010 года. Сейчас наступление этого срока оттянули на 2 года и тем самым вновь расхолодили всех.
Кстати
Генплан стал пропуском в будущее
С 1 января 2010 года согласно Градостроительному кодексу в муниципальных образованиях области, не разработавших генпланы, должно было остановиться строительство. Но этого не произошло. Законодатели предусмотрительно продлили переходный период еще на 2 года.
Теперь уже к 2012 году Владимирская область должна обзавестись схемой территориального планирования области, 16 схемами территориального планирования муниципальных районов, 5 генпланами городских округов, 26 генпланами городских поселений, 80 генпланами сельских поселений.
Работы – непочатый край, а у муниципальных образований и без этого хлопот полон рот. Сдвинуть эту махину с мертвой точки помогает областная целевая программа. Общие затраты на подготовку документации уже составили 98 млн рублей, в том числе из областного бюджета – 51 млн рублей, из местных – 47 млн рублей.
Разработка первого этапа схемы территориального планирования области, отражающего существующее положение, закончена ГУП ГПИ «Владимиргражданпроект» в феврале 2008 года. Второй этап схемы – предложения по территориальному развитию – с июля 2008 года разрабатывает ЦНИИП градостроительства РААСН (г. Москва). В настоящее время материалы проекта переданы в отраслевые департаменты для подготовки заключений, после чего будут направлены на государственную экспертизу.
Ольга Романова