Анна ТУМАНОВСКАЯ
До недавнего времени ипотека являлась для большинства владимирцев реальным механизмом для улучшения жилищных условий. Но, к сожалению, уходящий год испортил картину: с наступлением 2009-го около 40 банков страны, причем среди них и довольно крупные, свернули программы ипотечного кредитования. К тому же требования к потенциальным заемщикам до предела ужесточились. Правда, при этом и стоимость жилья упала, но этот фактор на общей ситуации не сказался: жилья, в том числе и по ипотеке, стали покупать меньше. Изменит ли грядущий год эту тенденцию?
Тенденции обнадеживают
В российском правительстве считают, что ставки по ипотечным кредитам вполне можно возвратить на уровень докризисного периода 10-11%. На развитие ипотеки и на обеспечение снижения ставок по жилищным кредитам из федерального бюджета в 2010 году предполагается выделить порядка 250 млрд рублей.
Есть и другая обнадеживающая информация. Сейчас, по данным Центробанка, на рынке жилищного ипотечного кредитования работают 570 организаций, а еще в начале года их было 602. В этом году выдано 106 642 кредита на сумму 104 307 млн рублей. В среднем ставка по кредитам равна 14,8% годовых (в 2007-м — 14,2%, в 2008-м — 12,8%).
Эксперты прогнозируют рост спроса на ипотечное кредитование только в том случае, если цена к вадрат-ного метра снизится до 30 тысяч рублей. Таково и требование реализации программы возведения жилья эконом-класса. Пока же во Владимирской области, в частности, в областном центре, жилье продается по цене 35-40 тысяч рублей за квадратный метр.
Кредит получить реально
Ведущую роль в развитии ипотечного кредитования играет агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), созданное 12 лет назад в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом. В ближайших его планах — кредитование застройщиков, банков и покупателей жилья. Разработана соответствующая схема. Банки получают от агентства кредиты по четко определенным ставкам. Стоимость займа зависит от рейтинга кредитной организации и сроков предоставления денежного ресурса. Банки, в свою очередь, финансируют строителей и заемщиков.
В нашей области региональным оператором АИЖК выступает Владимирский городской ипотечный фонд. За шесть лет работы с его помощью улучшили жилищные условия более 2 тысяч семей, а общая сумма выданных кредитов составила 1 миллиард 750 миллионов рублей. В нынешнем году фонд предоставил 360 ипотечных кредитов (всего на 7 меньше, чем в 2008-м) на сумму более 320 миллионов рублей.
- Если раньше мы работали с банками, а также по государственной программе, то кризисный год вынесли исключительно на своих плечах: кредитные учреждения в течение года приостанавливали свои ипотечные программы из-за нехватки денежных средств. Мы же ни на день не прекращали предоставлять кредиты. И закономерно, что более половины всех ипотечных кредитов в области выдано именно фондом, — говорит генеральный директор владимирского ипотечного фонда Сергей Киселев.
Правда, фонд, следуя указаниям АИЖК, также ужесточил требования к заемщикам, в частности, по объему первоначального взноса за жилье: он вырос с 10% до 30%. Но при этом снизились процентные ставки: с 13,65% (в январе) до 9,55% (сейчас). Сергей Киселев не исключил вероятность смягчения требований по первоначальному взносу и изменения ставок в сторону дальнейшего уменьшения, но это будет зависеть от решений на федеральном уровне, в частности, касающихся ставки рефинансирования Центробанка РФ.
У других кредитных организаций, имеющих свои ипотечные программы, также заметны положительные изменения по обеспечению доступности кредитов. К примеру, Сбербанк в течение последних месяцев несколько раз снижал ставки по кредитам. Его владимирские отделения сократили объем первоначального взноса с 30 до 20%, а для молодых семей с детьми — до 15%. Кредит можно получить сроком до 30 лет, при этом предлагается взять отсрочку по погашению на два года в случае рождения ребенка или на период строительства дома. Кроме того, Сбербанк запустил программу рефинансирования ипотечных кредитов, дающую возможность клиентам банка получать кредиты на погашение действующих ипотечных кредитов других банков.
ВТБ24 объявил о снижении ставок сразу по нескольким программам кредитования, в том числе — по ипотеке. Клиентам предлагается отдельная программа -ипотечный кредит с переменной ставкой. Процент по кредиту зависит от ставки рефинансирования ЦБ и корректируется дважды в год. Кроме того, в ВТБ24 есть накопительная программа ипотечного кредитования, она рассчитана на клиентов, желающих купить квартиру, но не располагающих нужной суммой для первоначального взноса.
В этих банках минимальная ставка по ипотечным кредитам достигает 10-11%.
Столичный опыт
Весьма поучителен опыт столицы. В Москве работает так называемая «социальная» ипотека, позволяющая очереднику приобрести жилье у города по льготной цене с оплатой части стоимости квартиры за счет кредитных средств. Главное преимущество социальной ипотеки перед коммерческой -низкая стоимость недвижимости. Разница между рыночной и фактической стоимостью жилья оплачивается из регионального и федерального бюджетов. Благодаря тому, что реализация программыобеспечивает в течение года возврат средств бюджета, израсходованных на возведение жилья, город получает возможность дополнительно финансировать строительство под социальные жилищные программы.
С учетом того, что с помощью ипотечного кредита московские очередники приобретают у города жилье по льготным ценам, доступность социальной ипотеки для семей с небольшими доходами очевидна. Стоимость квадратного метра приобретаемого жилья в 2-2,5 раза ниже се-годняшней рыночной цены.
Вот стандартный пример. Семья из трех человек, которая состоит на учете более 15 лет, может приобрести двухкомнат-ную квартиру (54 кв. м) по цене 10 тысяч рублей за квадратный метр. Первоначальный взнос (30 процентов) составит 180 тысяч рублей, а чтобы за пять лет отдать оставшиеся 360 тысяч, она должна каждый месяц отдавать банку чуть более 8,5 тысячи рублей. Последнее снижение процентной ставки по этой программе до 10,5% даст заемщикам экономию примерно по 500 рублей в месяц.
Для 4,3 тысячи владимирских семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, подобные меры поддержки просто необходимы. Ведь половина очередников простаивают уже больше 10 лет. В этом году в областном центре получат квартиры по договорам соцнайма всего лишь… 7 семей, официально признанных малоимущими.
Между тем столичный опыт — не единственный, годящийся для применения на Владимирской земле. Если изучить информацию по другим российским регионам, увидим — во многих из них действуют свои интересные, а порой и уникальные, программы. Наверное, стоит к ним активнее присмотреться. Если у них это эффективно, почему у нас нет?
АИЖК предлагает популяризировать среди ипотечных заемщиков идею необходимости страховать свою ответственность по возврату кредита. Эта страховка сработает в том случае, когда клиент становится неплатежеспособен, а залоговое имущество не покрывает суммы кредита. Сейчас согласно закону об ипотеке застраховать свою ответственность может каждый клиент, но лишь в добровольном порядке. А это дополнительные затраты. Понятное дело, что семьи отзываются на страхование очень неохотно. Ведь вложений и так хватает: первоначальный взнос, оценка залогового имущества, страхование залогового имущества.
Но страхование возврата может стать привлекательным шагом для обеих сторон. Так, если заемщик попал в трудную жизненную ситуацию и стал периодически задерживать платежи по кредиту, банк вправе подать в суд и потребовать страховую сумму. Для семьи это выход, потому что в случае недостатка денег от продажи залога на погашение кредита уже не придется доплачивать — хватит и страховки. Но, как водится, семьи не очень-то задумываются о будущих трудностях по платежам и стараются минимизировать затраты на стадии оформления и получения ипотечного кредита. А значит, популяризировать страхование возврата кредита можно лишь в одном случае — путем «обязаловки».
А как у них?
В странах Восточной Европы не одно десятилетие успешно работают стройсберкассы, помогающие обзавестись собственным жильем. Семье предлагается копить сумму первоначального взноса на депозите в той же организации, которая затем предоставит ему ипотечный кредит. Изначально заключается договор как на вклад, так и на ипотеку по фиксированным процентным ставкам. Это важно, потому что люди должны быть уверены в сохранности своих сбережений и адекватности ставок по кредиту. Также значимо, что клиент не обязан вносить сумму на вклад ежемесячно, достаточно и процентов. В нашей стране есть подобный проект, но он пока не утвержден.
Возможно Вас также заинтересует:
- Поднять неподъемную ипотеку. Процентные ставки по ипотечному кредиту во Владимирской области снижаются, но от этого ипотека пока не стала доступной Финансовые аналитики отмечают: ставки ипотечных кредитов за последние шесть месяцев...
- Молодым педагогам социальная ипотека Депутаты Законодательного Собрания области озаботились обеспечением жильем молодых учителей. Читать...
- Закон детского времени. Во Владимирской области уже два месяца действует комендантский час для детей и подростков. Каков эффект от нового закона? С 11 января во Владимирской области вступили в силу изменения...
- Опыт применим во благо владимирцев Показательный факт - в Совет народных депутатов города Владимира прошли...
- Машина времени в Ельце Машина времени еще не изобретена, но у ребят из владимирского...