Владимир ГАНЕНКО
Во Владимирском областном суде в гражданском производстве находится дело, исход которого может существенно сказаться на результатах оценки кадастровой стоимости определенных категорий земель, утвержденных постановлением губернатора Владимирской области № 808 от 21 ноября прошлого года.
И хотя гражданка Ситникова в своем заявлении в суд просит признать указанное постановление противоречащим федеральному законодательству и не действующим лишь в отношении оценки кадастровой стоимости участка, находящегося в ее собственности, очевидно, что исход судебного разбирательства, которое проводит судья Елена Снегирева, будет иметь прецедентный характер.
Незавершенное строительством здание детского комбината в поселке РТС и прилегающий к нему земельный участок приобретены Ольгой Ситниковой с торгов, проведенных Фондом имущества Владимирской области 23 декабря 2004 года. Во многом это обстоятельство становится ключевым для установления истины, поскольку при организации торгов самим государством на тот момент фактически была произведена рыночная оценка стоимости земельного участка — 460 475 рублей. Исходя из этого рассчитывался и размер налоговых платежей, которые уплачивал собственник.
Правда, на первый тревожный для владелицы участка сигнал — изменение кадастровой стоимости земли в 2006 году, повлекшее существенное повышение земельного налога, она адекватно среагировала не сразу. Хотя новая кадастровая оценка стоимости участка — 9 миллионов 473 тысячи рублей и, соответственно, возросший до суммы в районе ста тысяч рублей в год налог делали приобретение слишком затратным. Тем более, что недостроенный объект, находящийся в собственности физического лица, в коммерческих целях не использовался.
Для установления истинной стоимости участка заявитель обратилась к независимому оценщику.
По расчетам экспертной организации, имеющей соответствующую лицензию, выходило, что рыночная стоимость участка действительно возросла, но явно не до обозначенного в государственном кадастре уровня, а только до миллиона с небольшим.
Почувствуйте разницу
Окончательно же решение обратиться в суд возникло у гражданки Ситниковой после утверждения главой региона результатов очередной кадастровой оценки земель осенью 2008 года. По нему кадастровая стоимость ее участка возросла до 34 (!) миллионов рублей. Уплачивать в виде земельного налога более 500 тысяч рублей в год для физического лица стало просто нереально.
Можно, конечно, возразить, что все это проблемы самого собственника. Знал, мол, что приобретал, а с государственной точки зрения важно, чтобы перспективный земельный участок, расположенный неподалеку от автомагистрали М7 («Волга»), что называется, был в активном обороте. Этому обстоятельству в прессе было посвящено уже немало публикаций, и поэтому подробно на данном аспекте проблемы останавливаться не будем. В конце концов, не каждый имеющий недвижимость у оживленной магистрали в состоянии заниматься прибыльным бензиновым бизнесом, на который сориентированы многие расчетные схемы государственных мужей.
Так что в складывающейся ситуации подобные резоны не работают. Стоит только поставить себя на место собственника, который захотел бы, допустим, реализовать этот конкретный участок по определенной государством кадастровой стоимости. За 34 миллиона — это невозможно в принципе, а по определенной же независимыми экспертами рыночной стоимости в районе миллиона — двух, может, даже при чуть больших колебаниях цены с поправкой на потенциал теоретически возможной организации придорожного бизнеса, — вполне реально.
В то же время из содержания статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что государственная кадастровая оценка земель проводится для установления кадастровой стоимости земельных участков в тех случаях, когда рыночная стоимость земельного участка не определена. Когда же рыночная стоимость земли определена, то кадастровая (по сути, учетная, фактически применяемая для целей государственного контроля и налогообложения в этой сфере) устанавливается в процентах от рыночной.
Государство еще при реализации данного конкретного участка на торгах, по сути, определилось с его рыночной стоимостью самим фактом продажи, а в кадастре, то есть попросту в списке, в перечне, который применяется для учета земель, по прошествии каких-то четырех с небольшим лет указывает цену почти в 74 раза (!) больше.
Хороши однако проценты! Попробовали бы сразу за столько и продать — было бы намного честнее. Но, понятное дело, это нереально. И тогда, и сегодня. И инфляция по Росстату за прошедший период выросла в пропорциях несоизмеримо меньших. И земли вдоль «Пекинки» настолько обетованными и привлекательными, как мыслилось государственным кадастрооценщикам, за это время явно не стали.
Суд, к слову, также заинтересовался методологией и технологией оценки кадастровой стоимости участка заявителя. Ведь бремя доказывания справедливости произведенных оценщиком и утвержденных губернатором расчетов лежит в этом случае на заинтересованном лице, которым является руководитель области.
Представители заинтересованного лица и привлеченный им к участию в процессе представитель Управления Федерального агентства объектов недвижимости (сокращенно Роснедвижимость) по Владимирской области — пока смогли сослаться только на то, что определение государственного оценщика проведено ими в соответствии с требованиями законодательства.
Конкурс на право проведения работ по кадастровой оценке земель в свое время признан несостоявшимся. По существующему порядку исполнителем контракта признан единственный его участник — Федеральное государственное унитарное предприятие «Федеральный кадастровый центр «Земля», зарегистрированное в Москве. Второй потенциальный участник конкурса - ОАО «Владимирское земпредприятие» — к участию в нем не был допущен, поскольку по действующему на тот момент постановлению правительства не являлся предприятием Роснедвижимости.
Сегодня эти ограничения для участников конкурса на выполнение государственного заказа в этой сфере сняты. Любопытно, что не исключена ситуация, когда как раз второй претендент на проведение работ по составлению кадастра может быть определен судом в качестве экспертной организации, которой надлежит установить, насколько точно соблюдались оценщиком все положенные при установлении кадастровой стоимости земельного участка гражданки Ситниковой процедуры. Учитывалась ли реальная рыночная стоимость участка, которая на тот момент была установлена? И если да, то откуда взялись заоблачные проценты при определении кадастровой стоимости?
Вопросов по этой теме на самом деле гораздо больше. При определении рыночной цены земли (а она, как говорит закон, первична для установления кадастровой стоимости), учитывается множество факторов — вплоть до объявлений о купле-продаже участков, расклеиваемых на столбах и заборах.
Пока на возникшие у суда вопросы отвечать некому. ФГУП ФКЦ «Земля», по определению судьи привлеченное к участию в очередном судебном заседании, своего представителя на него не прислало. На что суд, к слову, отреагировал более строгой формулировкой о признании представительства «Земли» в суде обязательной.
Возможно, пояснения непосредственного исполнителя государственного заказа многое прояснят. Ведь пока документального подтверждения произведенных по конкретному земельному участку расчетов участники процесса не видели. К слову — и это ключевой вопрос для установления истины — есть ли они в природе вообще? Непосредственно расчетов стоимости участка Ситниковой, как, впрочем, и множества других, по определению не могли видеть даже в Роснедвижимости по Владимирской области. При огромных объемах выполняемых московским подрядчиком работ (надо полагать, не только на территории Владимирской области), на практике утверждается лишь отчет о проделанном им титаническом труде. Собственно, и губернатор утверждал в итоге лишь приводимые в этом отчете финишные цифры.
Кстати, в судебном заседании в очередной раз возникла немаловажная с формальной точки зрения и до сих пор неурегулированная законодательная коллизия. Полномочия губернатора (как собственно высшего должностного лица области с одной стороны и как руководителя исполнительного органа власти — администрации Владимирской области — с другой) на самом деле разные. Они, в частности, разграничены в Уставе области, в законе о губернаторе, да и в отдельных федеральных нормативных актах.
Документ, которым определяется кадастровая стоимость земель, федеральное законодательство предписывает утверждать органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Как отметил представитель заявителя в суде — юрист Роман Логинов, в принципе, он не исключает, что при определенном раскладе воспользуется возможностью оспорить подписанное губернатором (но не руководителем исполнительного органа власти) постановление.
Стоит отметить, что такое право при рассмотрении данного конкретного дела есть и у суда.
Очередное заседание суда назначено на 1 июля.
Платите! Потом разберемся
Судя по многочисленным жалобам землевладельцев и землепользователей, рассматриваемый в суде случай установления запредельной, с точки зрения здравого смысла, кадастровой стоимости земельных участков далеко не единичный. И в подавляющем большинстве это обстоятельство провоцирует тупиковые ситуации при расчете налоговых платежей.
Один из ярких примеров в этом ряду изложен в письме руководства муниципального учреждения культуры «Парк культуры и отдыха «Дружба» (город Владимир) руководителю Управления Федерального агентства объектов недвижимости по Владимирской области Владимиру Будникову по поводу результатов оценки стоимости земельного участка, закрепленного за парком: «Земельный участок (разрешенное использование: содержание парка культуры и отдыха «Дружба») оценен по седьмой группе видов разрешенного использования как участок, предназначенный для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, религии, что является ошибкой».
В письме содержится просьба переоценить участок по восьмой (более дешевой по стоимости земель) группе видов разрешенного использования, поскольку налоговые платежи составляют для парка, финансируемого из муниципального бюджета, неподъемные суммы. Как сообщает директор парка О. Чапурина и главный бухгалтер Н. Кобякина, на письменное обращение во Владимирский межрайонный отдел Управления Роснедвижимости с предложением переоценки земли им дали отрицательный ответ. Предложено производить уплату налога в соответствии с выданными документами, а после получения перерасчета кадастровой стоимости земли в конце года образовавшуюся переплату по земельному налогу учитывать в счет будущих платежей.
Однако это, вроде бы, логичное со стороны земельных чиновников предложение оказывается нереализуемым в принципе из-за чудовищной разницы в налоговых суммах, к которой привела «маленькая» ошибка московских кадастрооценщиков. Зачет налога по предложенной схеме придется производить (обратите внимание) в течение 13 лет (!). Кроме того, выделение столь «скромных» дополнительных (за 13 лет вперед!) сверх утвержденной сметы средств в муниципальном бюджете попросту не предусмотрено. Тупик для данного пользователя, как и для множества остальных, еще и в том, что неуплата земельного налога в новом «кадастровом исчислении» влечет начисление огромных пени. В данном случае по 800 рублей в день в период с мая по июль, и далее почти в геометрической прогрессии: по 1600 рублей в день в третьем квартале, 2400 рублей в день в четвертом… До конца года только недоимка, которая, как предусматривает законодательство, будет взыскиваться с парка по суду, составит около двух миллионов рублей!
В ответе руководителя регионального управления Роснедвижимости со ссылкой на разъяснения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии факт ошибки признается. До сведения дирекции парка доведено, что исправление ошибки осуществляется исполнителем работ в соответствии с решением заказчика работ о необходимости устранения такой ошибки. Очень ценно, что из этого сообщения хотя бы прорисовывается дальнейший алгоритм действий госструктур. Заказчик закажет (правда, из письма неясно, когда), исполнитель исполнит (тоже пока неизвестно, когда), исправленная кадастровая стоимость земель парка будет внесена в государственный кадастр, данные о ней будут переданы в установленном порядке в налоговую службу.
Поскольку в данном случае речь идет о проблемах муниципалитета, видимо, хоть и неповоротливо, но система «заднего ума» при принятии очень важных государственных решений все же сработает. Что пока неочевидно в отношении множества других собственников. И для тех, участки которых, как в приведенных примерах, примыкают к федеральной трассе, и тех, кто молча «проглотил» менее существенное, но все же весьма ощутимое повышение налоговых платежей за земли, не исключено, также «ошибочно» отнесенные оценщиком к другим ценовым категориям.
Возможно Вас также заинтересует:
- Земли населенных пунктов области вновь оценят 5 марта 2011 года Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и...
- Кадастровая электронная карта козырнее областной Электронные карты субъектов РФ к сентябрю 2011 года станут основой...
- Поднять неподъемную ипотеку. Процентные ставки по ипотечному кредиту во Владимирской области снижаются, но от этого ипотека пока не стала доступной Финансовые аналитики отмечают: ставки ипотечных кредитов за последние шесть месяцев...
- Газификация Владимирской области: продолжение следует В ООО «Газпром межрегионгаз Владимир» подведены итоги реализации во Владимирской...
- Во Владимирской области радиоактивной ягоды нет В последнее время ленты новостей запестрели тревожными сообщениями об...