Рынок аренды жилья не хочет идти на свет

Один из самых теневых рынков в экономике области - рынок аренды жилой недвижимости. Просчитать его емкость не берется никто. Между тем добросовестный арендодатель обязан соблюдать законы государства, в...

Один из самых теневых рынков в экономике области – рынок аренды жилой недвижимости. Просчитать его емкость не берется никто. Между тем добросовестный арендодатель обязан соблюдать законы государства, в котором живет, а значит, самостоятельно декларировать доходы и платить налоги. А любой арендатор должен иметь гарантии, что его в одночасье не выгонит на улицу разгневанная хозяйка.

Мутные воды рынка
Впрочем, управление ФНС по Владимирской области констатирует, что количество граждан, декларирующих доходы от сдачи имущества в аренду, увеличилось. Если в 2008 году от них получено 725 деклараций, то по состоянию на 1 июля 2009 года уже 575, то есть 74,3% от общего числа выявленных арендодателей. В 2006-2007 годах декларировали свои доходы от сдачи имущества внаем всего 150 – 200 граждан.
Приведенные цифры свидетельствуют о том, что рынок аренды в области медленно, но верно становится цивилизованным. Результаты, как говорится, налицо. Но явно не из-за гражданской сознательности арендодателей, а по причине возросшего к ним интереса оперативных подразделений налоговых инспекций.
По прикидкам председателя конфликтной комиссии Владимирской палаты риэлторов, заместителя директора риэлторской компании ООО "Александр и К" Сергея Тихонова, емкость рынка аренды жилой недвижимости только во Владимире составляет примерно 18 млн рублей. Но в сети налоговых инспекций попадает далеко не весь улов. Налоговики указывают на отсутствие законодательно установленной обязанности у риэлторских организаций представлять налоговым органам данные о сдаче гражданами в аренду жилья.
– Есть такая штука, как закон о противодействии коррупции на рынке недвижимости, – пояснил Сергей Тихонов. – Во Владимире всего 15 – 20 риэлторских агентств в соответствии с требованиями закона встали на учет в службе финансового мониторинга. Мы сообщаем о сделках, объемы которых превышают 3 млн рублей. Остальные не заинтересованы в прозрачности и открытости рынка и при этом работают себе спокойно вчерную.
Весьма активно взялась за легализацию рынка аренды жилой недвижимости Москва и лично мэр столицы Юрий Лужков. Но, как подчеркивают наши налоговики, результат и там еще не очень высок.
– Есть резервы по привлечению к декларированию тех физических лиц, которые имеют в собственности по две-три квартиры, – рассказала "Призыву" заместитель руководителя территориального управления ФНС Людмила Шилова. – Сведения по таким лицам есть в нашей базе данных. Вероятней всего, они сдают эти квартиры внаем.
Небольшое количество декларантов объясняется несовершенством действующего законодательства, при котором очень сложно доказывать получение дохода от сдачи имущества в аренду. Свидетели судом во внимание не принимаются, МУП и ТСЖ делятся информацией крайне неохотно, а налоговые органы не всегда располагают документами, подтверждающими передачу денежных средств арендатором арендодателю. Только при нотариальном оформлении договора аренды сведения о заключенной сделке поступают в УФНС централизованно. Но даже документ в простой письменной форме и не заверенный у нотариуса многократно упрощает налоговикам задачу.

Налоговое преступление без наказания
В апреле 2007 года УФНС заключило соглашение о сотрудничестве с УВД по взаимодействию и оказанию помощи сотрудниками органов внутренних дел работникам налоговых органов в части предоставления информации, проведения опросов и осмотров помещений в отношении граждан, сдающих в аренду жилые помещения. Но в связи с большой загруженностью работников органов внутренних дел и небольшими суммами возможных к уплате налогов с доходов от сдачи имущества в аренду совместные проверки проводятся редко.
– Законодатель применительно к ст. 198 УК РФ признает налогоплательщика – физическое лицо совершившим преступление, если сумма неуплаченных налогов превышает 100 тыс. рублей, – прокомментировали неактивность работы с неплательщиками НДФЛ "Призыву" в УВД области. – Такой доход со сдачи квартир в аренду у нас сегодня никто не получает. Даже если квартира стоит 10 тыс. рублей в месяц, годовой налог едва достигнет 20 тыс. рублей. Нужно сдать в аренду квартир 40, чтобы дотянуть до этой суммы. Какой смысл связываться с мелочевкой?
Кроме того, добавили правоохранители, изменения, внесенные в закон о милиции (п. 25 и 35 ст. 11) и в закон об оперативно-розыскной деятельности, запрещают стражам порядка осуществлять проверки экономического плана, тем более при отсутствии веских аргументов в виде оперативной информации. Наконец, если раньше в управлении по налоговым преступлениям УВД области числилось 500 человек, то сегодня их количество сократилось до 90.
– Административное правонарушение – сфера деятельности налоговых инспекций, – подчеркнули в УВД. – Что касается Москвы, то с ней нам тягаться бесполезно: там и цены на жилье, и зарплаты милиционеров гораздо выше, чем у нас. Большое значение имеют "лужковские 100%" – доплата, введенная мэром к основному окладу.
Между тем основной принцип государственной политики в налоговой сфере сформулирован в ст. 57 Конституции РФ: "Каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы". Как указано в п. 1 постановления пленума Верховного суда РФ №8 от 4 июля 1997 года "О некоторых вопросах применения судами Российской Федерации уголовного законодательства об ответственности за уклонение от уплаты налогов", общественная опасность налоговых преступлений заключается в умышленном невыполнении конституционной обязанности каждого платить законно установленные налоги, что влечет за собой непоступление денежных средств в бюджетную систему РФ, ведь, по большому счету, все налоги складываются из копеек.
– Если все участники рынка, и особенно арендаторы, которые до сих пор дрожат от страха, что хозяин в любой момент может их выгнать с квартиры, будут действовать путем заключения официальных договоров, рынок, безусловно, станет более цивилизованным, – в свою очередь заметил Сергей Тихонов.

Возмездие
Если будет признано, что деятельность физического лица, делающего таким образом бизнес на жилье, относится к предпринимательской, оно может быть привлечено к ответственности не только по ст. 119 и 122 НК РФ, предусматривающим санкции за непредставление налоговой декларации и неуплату (неполную) уплату налога, но в конкретной ситуации – по ст. 116, 117 НК РФ, 14.1 КоАП РФ и 171 УК РФ. В частности, если доход от данной деятельности превысит 250 тыс. рублей, то может наступить ответственность по ст. 171 УК РФ за предпринимательскую деятельность без регистрации.
Обычный гражданин (налоговый резидент РФ), который не собирается получать систематический доход от сдачи жилья внаем (в аренду), должен уплатить 13% с полученных доходов. Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг). В данном случае имеется в виду экономическая выгода, то есть доход, полученный гражданином.
В соответствии с п. 3 ст. 120 НК РФ термин "систематическое" означает два раза и более в течение календарного года.
Не будучи индивидуальным предпринимателем, гражданин может уплачивать налог на доходы физического лица (НДФЛ) одним из двух способов (ст. 23 НК РФ): воспользоваться услугами налоговых агентов (в данном случае – нанимателей жилья) или исчислить его самостоятельно, уплатив налог в бюджет.
Исчисленную сумму НДФЛ за 2008 год необходимо было уплатить не позднее 15 июля 2009 года. За непредставление налоговой декларации в установленный законодательством срок преду-смотрена налоговая ответственность по ст. 119 НК РФ: штраф в размере 5% от суммы налога, подлежащего уплате по налоговой декларации за каждый полный или неполный месяц. Начиная со 181-го дня размер штрафа увеличивается.
Кроме того, за нарушение срока уплаты налога согласно ст. 75 НК РФ начисляются пени за каждый день просрочки платежа.

Ольга РОМАНОВА

Нашли опечатку? Выделите её мышкой и нажмите Ctrl+Enter. Система Orphus

Размещено в рубрике