Управляющие компании: помощники собственников или случайные посредники?

Выбирая управляющую компанию, собственники жилья рассчитывают, что смогут переложить на плечи организации все заботы о содержании общедомового имущества, прилегающей территории. Но хватает малейшего конфликта, чтобы убедиться, насколько иллюзорны...

Выбирая управляющую компанию, собственники жилья рассчитывают, что смогут переложить на плечи организации все заботы о содержании общедомового имущества, прилегающей территории.
Но хватает малейшего конфликта, чтобы убедиться, насколько иллюзорны эти надежды. И тогда на помощь собственникам приходят надзорные органы и суд.

Не так давно в "Призыве" был опубликован материал о коллизии, связанной с проливами квартир собственников в результате неграмотного проведения капитального ремонта кровли. Квартиру Ольги Поляковой затопило основательно – весь ремонт насмарку. Вот уже третий год жительница Владимира пытается доказать, что управляющая компания ненадлежащим образом контролировала проведение капитальных работ на кровле многоквартирного жилого дома, вследствие чего подрядчик допустил проливы с пятого по первый этаж. Чтобы возместить нанесенный ущерб, жительница дошла до суда. Но и там казавшееся очевидным дело никак не разрешится.

Ремонт кровли равняется ремонту квартиры
Все началось с того, что собственники жилья обратились к управляющей компании с заявлением о необходимости провести капитальный ремонт кровли. Сразу стоит оговориться, что многоквартирный жилой дом № 15 по улице Садовой в микрорайоне Энергетик находится в управлении муниципального предприятия ЖКХ "Юрьевец". Управленец – не частник, а муниципальная организация, у которой есть свои нюансы в части подчинения и ответственности. По большому счету, это обозначает, что важные вопросы МУП без вышестоящего начальства решить не может и, кроме собственников, у него есть еще одно лицо, перед кем надо отчитываться, – это администрация города.
В июле 2007 года МУП ЖКХ "Юрьевец" заключило муниципальный контракт с подрядной организацией ООО "Стройгарант". Стоимость работ – 534 719 рублей, объем – 1 164 квадратных метра, сроки – с июля по сентябрь. Гарантия подрядчика – 2 года. Предполагается, что в ходе ремонта заказчик может проверять и контролировать качество работы. Кроме того, при нарушении обязательств заказчик вправе потребовать с исполнителя уплаты неустойки. Акт о приеме-сдаче отремонтированного объекта был составлен 31 октября 2007-го. Сроки окончания работ нарушены. Но у заказчика никаких претензий не возникло. Акт подписан без всяких оговорок. А ведь у собственников за время ремонта скопилось огромное количество претензий. В течение июля 2007 года работники подрядной компании снимали листы старого рубероида. Причем они взялись за эту работу так рьяно, что раскрыли всю крышу. С укладкой новой кровли рабочие отчего-то не торопились. А в первых числах августа пошли дожди. Так или иначе пострадали все квартиры. Досталось и нашей героине. Как и полагается по закону, представители управляющей компании в составе комиссии осмотрели квартиру, составили акт о нанесении ущерба имуществу жильца. Но поскольку о возмещении ущерба управленцами не было и речи, Ольга Полякова была вынуждена обратиться к независимым экспертам. Результат их обследования подтвердил масштабный ущерб ремонту и мебели. Итоговая сумма ущерба с учетом затрат на экспертизу составила 58 тысяч рублей. Поскольку сторонам не удалось прийти к согласию, Ольга Полякова обратилась в суд.
Представлять свои интересы в суде жительница доверила юристу Сергею Патчину. Первое исковое заявление было составлено и подано в Ленинский районный суд 3 апреля 2008 года. А решение по данному делу судья Сысоева вынесла лишь 8 октября 2008 года. Суд согласился с позицией ответчика – во всем виноват подрядчик, с него и спрос. Ольга Полякова на этом не остановилась и обратилась в областной суд. Там рассмотрели дело и вновь вернули в районный суд. В этом году на заседании Ленинского районного суда ответчик дал новый, как ему кажется, выгодный и доказывающий его правоту поворот.

Суд просит третью сторону
Дело Ольги Поляковой и управляющей компании МУП ЖКХ "Юрьевец" попало к федеральному судье Ленинского районного суда Елене Стуловой. В начале заседания судья уточнила у доверенного лица истца, нет ли нужды в приглашении третьего лица – подрядчика "Стройгарант". Сергей Патчин уверен, что в данном деле один ответчик – управляющая компания и нет необходимости делить его ответственность перед собственником с третьим лицом. С точки зрения собственников жилья позиция совершенно обоснованная. Есть управляющая компания – с одной стороны, есть собственники жилых помещений – с другой стороны. Между ними существуют договорные отношения. Решением общего собрания подписан протокол о проведении капитального ремонта. Стоят подписи руководства МУП ЖКХ "Юрьевец". Владельцы квартир доверили все заботы управленцам. И то, какую те выбрали подрядную организацию, в какие сроки определили выполнение ремонта, какие отношения существуют между заказчиком и подрядчиком, их не интересует. И тем более собственникам не интересно, что их управляющая компания – муниципал, а не частник. Но у защитника ответчика другая позиция.
В зале заседания присутствовал директор МУП ЖКХ "Юрьевец" Николай Куранов. Вместе с юристом этого предприятия они сообщили на суде, что подрядчика для выполнения капитального ремонта кровли выбирала не управляющая компания, а городская администрация. И муниципальный контракт был подписан МУП ЖКХ "Юрьевец" исключительно по необходимости, поскольку это требование закона. Да и контракт типовой, внести свои коррективы в него они не вправе. Вот и обязаны соблюдать требование контракта о ведении контроля. Выходит, что во всем виноват такой закон, требующий соблюдения норм. И по логике ответчика управляющей компании навязала подрядчика городская администрация. То есть собственникам стоит подать в суд на главу или на его заместителя, начальника управления ЖКХ? Почему же не берется в расчет то, что муниципальная контора не только представляет интересы муниципалитета, но и несет ответственность от имени администрации?
И не лукавит ли здесь управляющая компания, уверяя суд, что муниципалитет в обход своего предприятия перечислил деньги на капитальный ремонт напрямую подрядчику?
Жилищным кодексом четко определены две стороны отношений: управляющая компания и собственники. Там не фигурируют никакие подрядчики или муниципалитеты, которые могут держать ответ перед собственниками. Это уже насущные заботы управленца.
Ответчик же апеллирует к статьям Гражданского кодекса. Хотя, по мнению юристов, пункты ГК работают там, где нет договорных отношений между сторонами, где нет иного нормативного документа.
Доверенное лицо истца Сергей Патчин настаивает на том, что управляющая компания ненадлежащим образом контролировала процесс капитального ремонта, отсюда и все беды собственников. Нет журнала производственных работ, в котором бы записывались наблюдения и факты проверок работы подрядчика со стороны представителей управляющей компании. Договор о приемке объекта кап-ремонта был подписан без оговорок, хотя сроки ремонта были затянуты, и уже тогда у собственников была масса претензий из-за масштабных протечек.
Совершенно неожиданно и очень запоздало (ведь перед этим заседанием уже был районный и областной суды) у ответчиков появились и производственный журнал, и телефонограммы. Управляющая компания предупреждала об осадках, писала замечания о проведении ремонта, все акты о проливах были направлены подрядчику, и тот обязался возместить ущерб всем пострадавшим. Есть и гарантийное письмо от директора "Стройгаранта" Ивана Лебедева. Якобы только после этого был подписан акт приема объекта.
И лишь по одной квартире Ольги Поляковой стороны не пришли к общему знаменателю. Мол, у собственника были очень завышенные требования. Хотя стоит заметить, что в такую сумму ущерб оценила независимая экспертная организация.
Ответчик также привел пример судебных разбирательств по другим пострадавшим квартирам этого же многоквартирного дома. По суду подрядчик "Стройгарант" компенсировал собственникам нанесенный вред в размере 2-4 тысяч рублей.
Однако во Владимире за три последних года сложилась судебная практика по отношениям между управляющей компанией и собственниками. Проблем у сторон масса: проливы и протечки, низкие температуры, отсутствие горячей воды, некачественный ремонт. И в большинстве случаев суд обязывает управляющую компанию, согласно договору ответственную за содержание и ремонт общего домового имущества, возместить ущерб собственникам. И выплаты доходят до 70 тысяч рублей.
В данном же деле выходит, что управляющая компания – не более чем рядовой посредник. По аналогии с менялой валюты: дал-продал, претензии к качеству и подлинности не предъявишь. Верны поговорки: "Я не я, лошадь не моя", "С него и взятки гладки". Но посмотрим, что решит суд, следующее заседание которого состоится в начале марта.

Анна ТУМАНОВСКАЯ

Нашли опечатку? Выделите её мышкой и нажмите Ctrl+Enter. Система Orphus

Размещено в рубрике