Владимирская область становится дальним Подмосковьем

"Киношный" басмач Абдулла из "Белого солнца пустыни" Владимира Мотыля в свое время озвучил сегодняшнюю голубую мечту миллионов россиян: "Хороший дом, хорошая жена - что еще нужно человеку, чтобы...

"Киношный" басмач Абдулла из "Белого солнца пустыни" Владимира Мотыля в свое время озвучил сегодняшнюю голубую мечту миллионов россиян: "Хороший дом, хорошая жена – что еще нужно человеку, чтобы встретить старость?" О "хороших женах" умолчим, это тема для другой рубрики. Но вот доступна ли жителю Владимирской области вторая составляющая идеального образа жизни – "хороший дом", попытался разобраться обозреватель "Призыва".

Не видно даже в телескоп
Во Владимирской области лидером массового малоэтажного строительства жилья по-прежнему остается областной центр. Именно здесь сосредоточены наиболее состоятельные инвесторы, создающие спрос на подобные проекты, и крупные строительные компании, способные их осуществить.
В сегменте класса "люкс" в 6 километрах от Владимира в сторону Радужного заканчивает строительство элитного поселка "Зеленый мир" ООО "Консоль", но, как пояснило руководство компании, до окончания финансового кризиса проектами малоэтажного строительства оно заниматься не намерено.
Массово застраиваются Сновицы. Как уточнил заместитель директора агентства ООО "РИЦ-Регион" Евгений Федоров, там возводят поселки бизнес-класса "Серебряная роса" ЗАО "НПО "Техкранэнерго" и ООО "Кархарадон".
– Несколько компаний пересмотрели свои планы в нашем регионе из-за кризиса, – прокомментировал ситуацию на рынке малоэтажного жилья Евгений Федоров. – Это были проекты эконом-класса по строительству сблокированных домов из сэндвич-панелей по цене 20 тыс. рублей за 1 кв. метр. Аналогичные удешевленные проекты точечной застройки в Сновицах, в итоге тоже свернутые, вызвали по весне небывалый всплеск спроса у владимирцев.
И.о. главного архитектора городского поселения Суздаль Наталья Куприянова сообщила, что сегодня администрация не осуществляет проектов массового малоэтажного строительства, в том числе социального жилья, хотя мечтает об этом и даже предусмотрела в генплане города под эти цели площадку в 80 гектаров.
– Землей мы не распоряжаемся, эта функция входит в полномочия Суздальского района, – пояснила она.
Мешают реализации планов отсутствие муниципальных бюджетных средств на создание инженерной инфраструктуры (15 – 20% стоимости дома) и механизмов бесплатного предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, строительным компаниям (30 – 40% стоимости дома). Если же эти земли выставлять на продажу через аукционы, то о социальном жилье можно забыть.
Сегодня в Суздале активно претворяется в жизнь всего один проект массовой малоэтажной застройки – жилой комплекс "Жемчужина" на 115 домов бизнес- и элит-класса площадью 15 гектаров. Стоимость домов от ООО "СВР-Инвест" колеблется в диапазоне от 6 до 9 млн рублей.
Точно такая же ситуация в Суздальском районе. По словам главного архитектора района Павла Бахирева, массового малоэтажного строительства не ведется и здесь. Частный инвестор взял в аренду участок земли площадью 14 гектаров для возведения нескольких типов домов бизнес- и элит-класса в Боголюбово, да в селе Старый Двор СПК "Стародворский" строит 10 коттеджей для своих работников.
Стимулировать развитие малоэтажного строительства в регионе должна была областная программа, в рамках которой на условиях софинансирования федерация, область и муниципалитеты выделяли бы деньги на оформление проектно-сметной документации и подведение коммуникаций к строительным площадкам. Однако проект коллегией областной администрации отправлен на доработку. Во-первых, в нем не определено, кому будут продавать земельные участки, во-вторых, намеченные планы – строительство 1 млн кв. метров жилья за три года – признаны сомнительными.
– За три года на развитие инженерной инфраструктуры из средств местных бюджетов мы должны затратить 750 млн долларов, – подсчитал вице-губернатор Владимирской области Владимир Веретенников. – У нас в обозримой перспективе в местных бюджетах найдутся такие деньги? Даже в очень большой телескоп мы этих денег не увидим!

Экспансия в регионы
Интересная информация к размышлению получена из Александровского, Киржачского и Петушинского районов. Все представители исполнительной и законодательной власти этих муниципальных образований, с которыми удалось пообщаться, как один заявили, что массовое малоэтажное строительство развития у них не получило и за согласованием каких-либо проектов к ним никто не обращался. В то же время земли сельхозназначения этих территорий активно захватывают дачно-потребительские кооперативы, которые изначально формируются как элитные жилые комплексы с современной инфраструктурой, системами безопасности и сервиса.
Цифры, которыми скупо поделились с "Призывом" муниципальные работники, к сожалению, весьма разношерстны, но хорошо характеризуют тенденцию. Так, в Александровском районе число садовых и дачных товариществ, по данным УФРС по Владимирской области, увеличилось до 92. В Киржачском районе в прошлом году им было выделено 12 земельных участков, в этом году в Петушинском районе – 300 – 350 гектаров из земель сельхозназначения. Причем в последнем из перечисленных районов энергичную политику проводит ГУП Развития Московского региона, входящее в Комплекс перспективного развития Москвы и строящее дома эконом-класса.
Напомним читателям и еще одну цифру: дачные некоммерческие объединения граждан в нашей области в 2006 году занимали 362 га, в 2007 году – уже 884 га, и развивались они преимущественно на территории Александровского и Киржачского районов.
– Москвичи все более активно продвигаются в глубь Владимирской области, – подтверждает общее направление развития событий Евгений Федоров. – К числу районов с московским присутствием можно отнести Собинский (поселок Добрынино) и Судогодский ("Судогодская Ривьера") районы, где возводится второе и третье жилье бизнес-класса.
Как уточнил Евгений Федоров, два упомянутых проекта объединяет то, что застройщики пошли не по пути перевода земель из категории в категорию, а создают дачно-потребительские кооперативы.
Действующее законодательство позволяет вести застройку земель сельхозназначения без перевода в земли поселений. Для этого нужно только изменить разрешенный вид использования – как правило, под дачное строительство. Это означает, что фактическое количество выведенных таким способом из производства сельскохозяйственных площадей оценить вообще невозможно, поскольку в данной ситуации субъект Федерации в процесс вмешиваться не правомочен.
Возможные причины избрания массовыми застройщиками такой тактики кроются в невысоком инвестиционном уровне привлекательности нашего региона. По версии журнала "Эксперт", он оценивается как 3B1, то есть пониженный потенциал – умеренный риск. Именно это и подчеркнул в своем докладе на недавнем заседании правительства РФ его председатель Владимир Путин.
– Далеко не везде реально, а не на бумаге, приступили к преобразованиям, – в частности сказал он. – По итогам 2007 года только в 7 субъектах Федерации полностью введены страховые принципы оплаты медицинской помощи. Лишь 26 регионов завершили переход на нормативно-подушевое финансирование школ. По-прежнему разрешения на строительство приходится ждать по полгода, а где-то и больше. При этом в 10 регионах этот срок даже увеличился. В Ставропольской области срок получения разрешения на строительство составляет 7 месяцев, во Владимирской области – 10 месяцев, в Саратовской области – 1 год.

Владимирская область для бизнеса все равно что Пакистан
На санкт-петербург-ском форуме "Стратегическое планирование в регионах и городах России", целью которого было изменить отношения региональных властей и бизнеса, пришли к выводу, что необходимо менять философию управления региональными экономиками. Главное, чего ждет бизнес от чиновников, – не кипы документов, называемой "стратегией", а создание привлекательной атмосферы.
Согласно рейтингу конкурентоспособности, составленному компанией "Бауман Инновейшен" и некоммерческим партнерством "Города без границ" по методике Давосского экономического форума, сегодня в России лидируют четыре региона: Новосибирская, Московская, Самарская области и Республика Татарстан, имеющие показатели между 45-й и 50-й позициями по мировой шкале. Это уровень Кипра, Турции и Венгрии.
Среди отстающих, как ни странно, – Владимирская область, Кабардино-Балкария, Адыгея и Карачаево-Черкесия. Мы можем потягаться в привлекательности только с Пакистаном и Украиной. Именно поэтому Минрегионразвития РФ собирается унифицировать систему стратегического планирования экономики субъектов Федерации, поскольку сигналы, подаваемые регионами бизнесу, не столько привлекают, сколько отпугивают. Регионы научились формировать бюджеты и осваивать государственные инвестиции, но не умеют выбирать приоритеты.
По данным Федеральной службы государственной статистики, рост объемов индивидуального жилищного строительства в январе – сентябре 2008 года продолжался. Населением за счет собственных и заемных средств введено 131,4 тыс. жилых домов общей площадью 18,0 млн кв. метров, что составило 107,7% к январю-сентябрю 2007 года. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России – 51,2%, в республиках Адыгея, Алтай, Дагестан, Ингушетия, Калмыкия, Саха, Кабардино-Балкарской, в Караево-Черкесской, Удмуртской, Чувашской республиках, Краснодарском крае, Костромской, Тамбовской областях – от 76,0 до 96,8%, в Республике Тыва и Чеченской республике – 100%.
Эксперты утверждают, что инвестиционные риски на рынке загородной недвижимости минимальны по сравнению с другими сегментами недвижимости, например, городской многоэтажкой. Загородная и городская недвижимость – смежные области, однако живут каждая по своим законам. По их мнению, все привлекательнее и выгоднее становится вкладывать именно в загородный дом. Малоэтажный формат жилья находится в дефиците, и неудовлетворенность спроса в перспективе гораздо больше, нежели в других сегментах.
Высотный дом не будет сдан в эксплуатацию, пока не построен последний этаж. Организованный поселок можно реализовывать отдельными очередями, когда часть домов находится в стадии строительства. Кроме того, индивидуальные дома быстро и дешево возводить, когда все необходимые коммуникации уже проложены. В ближайшем будущем именно массовые типовые организованные поселки эконом-класса будут пользоваться большим спросом.
Эксперты считают, что доступность малоэтажного жилья может увеличиться, если государство станет активным игроком на рынке мало-этажного строительства, создаст законодательные акты и механизмы, которые сделают рынок земли более прозрачным, а подключение к коммуникациям – менее затратным и равным для всех. Стоимость земли, обеспеченной инженерно, будет невысокой, а уровень доступности жилья вырастет до 30-40%.
Исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Руслан Вишневский приводит в пример Брянскую, Белгородскую области и Татарстан. Там созданы специальные фонды, обеспечившие предоставление земли под строительные нужды. В Татарстане она оказалась почти бесплатной для будущих покупателей жилья (при условии, что размер домовладения составит не более 15 соток).
Фонды заключили соглашения с банками о льготном кредитовании и обеспечивают строительство дорог и коммуникаций к поселкам, предназначенным не для элиты. Быстровозводимые конструкции собирают местные предприятия. Татарский фонд, располагающий 16 млрд руб., уже оказался самым крупным в республике застройщиком высоток, а теперь переключается на малоэтажное строительство, в том числе в отдаленных районах.
– Государственная поддержка на федеральном уровне предполагает, что при объеме строительства более 1 млн кв. метров жилья государство может компенсировать расходы на инфраструктуру, – объясняет Руслан Вишневский. – При высотной застройке – до 60%, при малоэтажной – до 70%. В прошлом году Росстроем был проведен конкурс на освоение территорий и получение компенсаций. Его выиграли 22 компании. Насколько мне известно, сейчас рассматривается законопроект о компенсации 100% расходов на инфраструктуру, есть большие шансы, что его подпишут.

Ольга РОМАНОВА
Фото автора

Нашли опечатку? Выделите её мышкой и нажмите Ctrl+Enter. Система Orphus

Размещено в рубрике