Рынок землеустроительных услуг области: динамика и перспективы

Современный рынок землеустроительных работ начал формироваться в России только в 2002 году, после введения в действие нового Земельного кодекса. Именно с этого времени, кроме государственных, муниципальных и отраслевых...

Современный рынок землеустроительных работ начал формироваться в России только в 2002 году, после введения в действие нового Земельного кодекса. Именно с этого времени, кроме государственных, муниципальных и отраслевых организаций, землеустроительными делами стали заниматься частные фирмы. Оценить особенности формирования и функционирования регионального рынка "Призыв" попросил руководителя управления Роснедвижимости по Владимирской области Владимира БУДНИКОВА и кандидата юридических наук, партнера юридической фирмы "Кузин и партнеры" (г. Владимир) Георгия САВЕНКО, предложив экспертам одинаковый перечень вопросов:

– Сформировался ли, на ваш взгляд, рынок землеустроительных услуг во Владимирской области? Какие организации на нем работают, достаточно ли их и какие ниши еще не заняты?

– Какие процессы и как повлияли на динамику развития этого рынка? Выросли ли его объемы? Было ли связано это со вступлением в силу закона о "дачной амнистии"? Как влияет на развитие этого рынка активизировавшийся процесс выделения земельных долей из общедолевой собственности?

– Работает ли сегодня закон о предельных расценках на землеустроительные работы, принятый Законодательным Собранием области? Повлияло ли это на изменение расценок на услуги? Считаете ли вы эти расценки завышенными сегодня?

– Как вы оцениваете перспективы развития рынка? Как повлияет на его развитие закон о саморегулируемых организациях? Готовы ли наши землеустроители к таким переменам? Создана ли для этого методическая база в регионе (стандарты)?

Руководитель управления Роснедвижимости по Владимирской области Владимир Будников:
Рынок землеустроительных услуг сформировался и достаточно развит в нашем регионе. Сегодня кадастровую деятельность на нем осуществляют более 90 хозяйственных субъектов. Практически все ниши кадастровых работ заняты, за исключением тех, работа в которых связана с определенными повышенными рисками для исполнителей этих работ. Как правило, эти риски определяются необходимостью детального знания земельного и гражданского законодательства, которым владеют далеко еще не все кадастровые инженеры, а также сложностью технологических процедур государственного кадастра недвижимости при подготовке необходимых документов. Так, проблемным для участников землеустроительного рынка до сих пор остается формирование земельных участков в садоводческих товариществах и участков, выделяемых в счет земельных долей из общей долевой собственности. Это связано также и с тем, что здесь зачастую существуют межевые споры, которые разрешаются судами и очень затягивают процесс выполнения заказа.
Кроме того, не занята пока ниша установления на местности границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, предусмотренных схемами территориального планирования муниципальных образований, формирования проектов межевания территорий. Органы местного самоуправления пока не уделяют достаточного внимания этой проблеме. Однако острая необходимость в их осуществлении и государственном кадастровом учете возникнет в самое ближайшее время. Очевидно, что заполнится и эта, до сих пор еще свободная ниша.
Нарастающий интерес инвесторов к земельной недвижимости привел к тому, что несколько лет тому назад в области начал активно формироваться рынок землеустроительных услуг. С появлением спроса на такого рода услуги появилось и предложение. Немалую роль в формировании рынка, безусловно, сыграли федеральные законы о "дачной амнистии" и "о кадастре объектов недвижимости". Последний вступил в силу 1 марта 2008 года, на него мы возлагали особые надежды в связи с упорядочением рынка, уточнением и упрощением процедуры формирования и учета всех объектов недвижимости, а также снятием административных барьеров при проведении землеустройства, в частности отменой контроля за проведением землеустройства.
Объемы оборота земель с появлением законодательной базы несоизмеримо выросли, движение земли в нашем регионе объясняется приходом крупных акционеров, вкладывающих деньги в развитие сельского хозяйства и промышленности.
Другое дело, что частенько граждане говорят нам, что закон о "дачной амнистии" – это обман. С одной стороны, процедура регистрации права собственности упрощена (особенно для наследников), но, с другой стороны, разрешение спора или покупка-продажа земли без межевания просто немыслимы. Таким образом, сэкономив сегодня на межевании, граждане завтра могут понести более серьезные расходы.
Закон об установлении предельных расценок на проведение землеустроительных работ, принятый Законодательным Собранием области, работает. Граждане прибегают к его помощи, но на рыночные цены в целом он не мог оказать никакого влияния. В общем-то подошли к этому вопросу формально (правда, исходя из содержания федерального закона, по-другому-то и невозможно). Поэтому если руководствоваться этими ценами напрямую, то получается, что очень часто землеустроители должны работать себе в убыток. Мы полагаем, что необходимо вернуться к вопросам определения затрат времени для проведения тех или иных операций. Имея законодательно установленный норматив по калькулированию затрат времени и зная выработку специалиста, можно совершенно спокойно выходить на стоимость работ. И эта работа по поручению Правительства РФ сегодня проводится нашим руководством в Роснедвижимости.
Если говорить об уровне цен на землеустроительные услуги, то они вполне доступны жителям Владимирской области и формируются в зависимости от спроса в той или иной территории. Скажем, в Селивановском районе спрос на эти услуги невелик, там работает всего одна землеустроительная организация и расценки держит невысокие. Что касается нашего региона в целом, то по сравнению с соседними областями цены на землеустроительные услуги здесь находятся в "золотой середине".
Как вы понимаете, перспективы у рынка землеустроительных (кадастровых) услуг весьма обширные. Мы уже упоминали здесь свободные ниши, ждущие своих разработчиков. С Федеральным законом "О саморегулируемых организациях" мы связываем серьезные ожидания по повышению качества оказываемых землеустроительных услуг. Мы надеемся, что участники рынка выработают технические регламенты и стандарты, регулирующие различные виды работ, что приведет в итоге к значительному сокращению количества безграмотно подготовленной фирмами-однодневками земельной документации, позволит самому профессиональному сообществу кадастровых инженеров избавляться от непрофессионалов.

Кандидат юридических наук, партнер юридической фирмы <Кузин и партнеры> (г.Владимир) Георгий САВЕНКО:
Я буду отвечать на предложенные вопросы с точки зрения заказчика землеустроительных услуг. У меня нет статистических данных, но думаю, что рынок землеустроительных услуг давно сформировался. Например, в Ивановской области на нем работает более 50 землеустроительных организаций, причем на 21 район приходится по одной, а остальные сосредоточены в Иванове, Кинешме и Шуе. Думаю, что во Владимирской области их в полтора раза больше. Только в Юрьев-Польском районе работают одновременно четыре землеустроительных предприятия, одно из которых муниципальное. На район с населением в 40 тыс. человек этого более чем достаточно.
Что же касается занятых ниш, то необходимо представлять, что это такое. Во-первых, это объекты землеустройства (территории, земельные участки, их части) в черте населенных пунктов – участки, отводимые под строительство промышленных и жилых объектов (многоэтажных и частный сектор); реже – участки в границах садовых и дачных товариществ. Во-вторых, это земельные участки за границами поселений и, прежде всего, земли сельхозназначения; так же, как и в первом случае – участки в границах садовых и дачных товариществ.
Естественно, что с первыми работают организации, которые расположены во Владимире и районных центрах. Причем борьба между ними "за ниши", особенно во Владимире, довольно жесткая. Что же касается земель сельхозназначения, то здесь мы не находим жесткой территориальной привязки. В этой нише одновременно с МУПами, ОАО "Владимирским землеустроительным проектно-изыскательским предприятием" и его филиалами, расположенными в районных центрах, по всей области работают фирмы, в том числе владимирские, которые созданы опытными специалистами, покинувшими по разным причинам (в том числе, по финансовым) земпредприятия первых двух групп.
На развитие рынка землеустроительных услуг в последние два-три года существенно повлиял процесс выделения в счет земельных долей земельных участков из состава земель сельхозназначения. Именно он дает бoльший объем на один объект землеустройства и, естественно, бoльший доход землеустроителям. Им интереснее подготовить землеустроительное дело на участок в 1 тыс. га, основываясь на плановом материале (т.н. картографический способ), чем 20-30 участков по 15 соток с выходом на место и с согласованием границ земельного участка со смежниками.
Не думаю, что вступление в силу закона о "дачной амнистии" подхлестнуло землеустроительные работы и что заказчики тут же кинулись межевать свои участки.
Хотел бы отметить, что на динамику рынка землеустроительных услуг повлияет в положительном смысле и закон "О кадастре объектов недвижимости". Благодаря ему землеустроители (и их заказчики) избавлены от согласования проектов (точнее, описаний – составной их части) отделами Роснедвижимости. Меня всегда удивляло, почему землеустроительные организации, получившие лицензии от государства и взвалившие на себя бремя ответственности за конечный продукт, находятся под мелочной опекой отделов Роснедвижимости.
Работа с Суздальским межрайотделом Роснедвижимости (в г. Юрьев-Польский) особенно в 2005 – 2007 гг. показала, что дело может без движения лежать месяц на том же месте, куда его положили во время сдачи. Замечаний в письменном виде, которые делаются один раз, там старались не составлять, и все сводилось к устным замечаниям, из-за чего дело подавалось по нескольку раз. Были и курьезные случаи, когда даже после письменных замечаний замруководителя Роснедвижимости (К. Бирюковой) дело не согласовывалось и просить решить проблему приходилось ее руководство во Владимире. Такое могло длиться месяцами.
Теперь готовое землеустроительное дело сразу же передается заказчику, а тот подает документы для постановки на кадастровый учет. Такой порядок, кроме того, дисциплинирует сами землеустроительные организации, заставляет их тщательнее готовить документацию, от чего выигрывают потребители.
Вопрос о предельных расценках на землеустроительные работы, принятый Законодательным Собранием области, я бы назвал деликатным. Он неоднократно обсуждался во владимирской прессе. В дискуссии участвовали и областные власти, и управление Роснедвижимости. Все они очень живо, но обтекаемо обсуждали этот вопрос. Оно и понятно: требование о предельных расценках на землеустроительные работы имеет какое-то значение только для областных или муниципальных унитарных предприятий. Для частных предприятий требование о предельных расценках, естественно, не указ.
Что касается расценок по межеванию земельных участков, на которых расположены частные дома, или участков в дачных или садовых товариществах, то они, думаю, чуть дороже в районах, примыкающих к Москве. Там просто больше обеспеченных заказчиков из столицы и Подмосковья, которых интересует в значительной степени и скорость работ.
Отдельно стоило бы говорить о расценках по межеванию земель сельхозназначения. Во-первых, уже само приобретение этих земель требует значительных вложений, так что обычному гражданину они не по карману. Во-вторых, уверен, здесь не стоит экономить на услугах землеустроительного предприятия. Дешевле – не означает качественнее и быстрее. Я сам убедился в этом на своем горьком опыте. О хороших землеустроительных предприятиях, как правило, их будущие клиенты узнают друг от друга и передают их из рук в руки как переходящее красное знамя. Таких во Владимирской области, думаю, немного. Несколько из них находится в том числе и в самом Владимире.
Таким образом, перспективы у рынка землеустроительных услуг неплохие. Уже одно то, что продать или купить дом или здание без кадастрового плана на земельный участок невозможно, не оставит землеустроителей без куска хлеба. Кроме того, работы им прибавляет и то, что все большее количество граждан и юрлиц обращаются в органы местного самоуправления с заявлениями передать в аренду или продать земельные участки. Тем более что п.4 ст. 28 Земельного кодекса запрещает органам местного самоуправления отказывать в этом, а судебные решения это подтверждают. Наконец, как уже говорилось выше, на процесс значительное влияние будет оказывать формирование рынка участков из состава земель сельхозназначения.

Подготовила Ольга РОМАНОВА

Нашли опечатку? Выделите её мышкой и нажмите Ctrl+Enter. Система Orphus

Размещено в рубрике