Домик окнами в сад. Три миллиона, торг уместен

Что нам стоит дом построить - нарисуем, будем жить! Не таким простым путем, но с все возрастающим желанием рядовые россияне стремятся обзавестись частным домом в пригороде. Плюсы такого...

Что нам стоит дом построить – нарисуем, будем жить! Не таким простым путем, но с все возрастающим желанием рядовые россияне стремятся обзавестись частным домом в пригороде. Плюсы такого проживания очевидны, а вот насколько оно доступно в пределах Владимира? Пока – не очень. Какие трудности встают на пути к владению собственным участком земли и мини-коттеджем? "Призыв" попробовал разобраться в этом вопросе.

В последнее время на уровне государства вопросу развития индивидуального жилищного строительства уделяется большое внимание. Ориентируя территории на активизацию данного направления, руководство страны, по сути, отвечает пожеланиям большинства горожан: по данным социологических опросов, около 80% городского населения хотели бы жить в пригороде в собственном частном 1-2-этажном доме. Казалось бы, действия муниципалитетов по выполнению наказов "свыше" должны быть просты и понятны: они в массовом порядке выделяют земельные участки под индивидуальное строительство. Хочешь – строй! Условия к тому вроде бы создаются.
Во Владимире, к примеру, разработали и приняли "Правила землепользования и застройки", дающие наглядную картину, где и что можно строить. Недавно утверждена целевая программа "Развитие малоэтажного жилищного строительства на территории города Владимира на 2009-2011 годы". Пройдены публичные слушания по проекту генплана развития города до 2025 года, где, кстати, упор делается на масштабное индивидуальное жилищное строительство в присоединенных территориях. То есть законодательная база формируется. Это должно дать эффект в будущем. А что сейчас?
Одна простая цифра. За весь прошлый год муниципалитет реализовал с торгов всего: 23 земельных участка под индивидуальное строительство! То есть в 350-тысячном городе, где, если верить социологам, жители спят и видят себя обитателями коттеджей, находятся лишь два с небольшим десятка семей, воспользовавшихся предложением мэрии. Почему так мало?

Муниципалитет действует по-рыночному
В прошлом году во Владимире введено в эксплуатацию 30 тысяч квадратных метров индивидуального жилья, что составляет 19% от общих объемов жилищного строительства. В этом году частное строительство также ведется неплохими темпами. То есть говорить о том, что владимирцы не готовы решать свои жилищные проблемы самостоятельно, не приходится. Как их поддерживает в этом направлении муниципалитет? Путем предоставления свободных земельных участков для строительства.
– Во Владимире уже сформирована многолетняя практика в этом вопросе. С 1993 года администрация города продает земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, – рассказывает зам. начальника управления земельными ресурсами г.Владимира Дмитрий Пузанов. – Сейчас все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые граждане хотят получить под строительство, предоставляются на торгах, проводимых в форме аукционов, в силу норм Земельного кодекса РФ. Управление земельными ресурсами г.Владимира уполномочено быть продавцом.
Есть механизм, регламентирующий продажу земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и состоящий из нескольких шагов, каждый из которых сопряжен с финансовыми затратами и организационными проблемами.
Первый шаг – формирование свободных земельных участков. Для этого необходима процедура межевания. В городе действуют нормативы по площади земельного участка – минимум 4 сотки, максимум – 15 соток. Чаще всего земли делят по 10-15 соток. Статистика утверждает, что именно такие участки сейчас интересуют владимирцев. Но мэрия не вправе нанять конкретную фирму по межеванию – организация, выполняющая данную услугу, определяется в ходе торгов.
Второй шаг – постановка участков на государственный кадастровый учет, то есть документальное их оформление. Процедура довольно длительная.
Третий шаг – оценка участков. Независимых оценщиков также приходится определять на торгах. Специалисты утверждают стартовую стоимость объекта на основании заключения оценщика.
Четвертый шаг – постановление главы о проведении торгов на земельные участки.
Пятый шаг – объявление о проведении торгов посредством размещения информации в СМИ и на официальном сайте администрации www.vladimir-city.ru
Вот как примерно выглядят эти объявления. Сообщается, что проводится аукцион по продаже в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Указывается дата проведения. К примеру, ближайшие торги состоятся 26 августа. Лот №1 – участок № 17 площадью 1545 кв.м в районе Сновицы – Веризино. Начальная цена: 656 000 рублей. Сумма задатка: 150 000 рублей. Шаг аукциона: 32 000 рублей. Лот №2 – участок № 14 площадью 1687 кв.м в районе Сновицы – Веризино. Начальная цена: 716 000 рублей. Лот №3 – участок № 245 площадью 1856 кв.м в районе Сновицы – Веризино. Начальная цена: 787 000 рублей.
Эти участки выставляются на торги повторно, так как в начале года не была подана ни одна заявка от участников и аукцион признали несостоявшимся.
На торги выставляют участки из другого района – микрорайона Лунево. Лот № 1 – участок №189 площадью 1439 кв.м, находится примерно в 68 м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская обл., г.Владимир, ул. Луневский вал, дом 3. Начальная цена: 399 000 рублей. Лот №2 – участок № 21 площадью 1500 кв.м, находится в 280 м по направлению на юго-восток от дома 51 по Луневскому валу. Начальная цена: 416000 рублей. Лот №3 – участок №177 площадью 1079 кв.м, находится примерно в 450 м по направлению на юго-восток от дома 44 по Луневскому валу. Начальная цена: 299000 рублей.
В целом на Луневском валу сейчас достаточно много свободных земельных участков, которые регулярно выставляют на торги. Любой желающий может их посмотреть заблаговременно.

Покупка с обременением
А вот теперь зададимся простым вопросом. Как мы уже сказали, за весь прошлый год муниципалитет реализовал 23 участка. Но, помимо мэрии, оборот земель ведется и обычным рыночным способом – путем свободной купли-продажи. Достаточно заглянуть в газету бесплатных объявлений, и мы увидим десятки сообщений о продаже земельных участков под Владимиром: в тех же Сновицах, Лунево, Вяткино и т. д. Цены, как правило, не указываются, но узнать их несложно, позвонив по указанным в газете номерам.
В прошлом году, до кризиса, стоимость участка в 10 соток в указанных территориях доходила до миллиона – при наличии коммуникаций. И, надо полагать, на свободном рынке в благополучный период 2008-го был реализован не один десяток участков, а гораздо больше. Сейчас объемы купли-продажи земель упали, цены снизились (примерно на 10-15%), но, тем не менее, нельзя сказать, что рынок парализован – люди пусть менее активно, но землю приобретают (подробнее об этом – ниже). Так что же заставляет частника идти к продавцу, а чаще всего – к риэлтору, а не завязываться с муниципалитетом, у которого вроде бы и цены по итогам торгов ниже, и твердая гарантия чистоты сделки?
Некоторые причины очевидны. Пожалуй, основная – для участия в торгах необходимо иметь на руках всю сумму, на которую "потянет" участок (а заранее ее не определишь). Взять кредит под участие в аукционе невозможно: что ты предъявишь банку – объявление о торгах? Частник же оформляет договор купли-продажи, и это для банка – документ. Понятно, что сейчас получить кредит крайне сложно, но последний вариант дает хоть какой-то шанс.
Другая важная причина – отсутствие коммуникаций на предлагаемых муниципалитетом участках. Как правило, город предлагает застройщику "чистое поле". Не за копейки, заметьте. Цены-то близки к рыночным. И отдать 300-400 тысяч за участок, а потом еще столько же за подведение газа, воды, электричества – далеко не каждому по карману.
Кроме того, муниципалитет обременяет победителя торгов еще рядом условий. В частности, должны быть выдержаны сроки строительства. Обязателен проект, смета, есть планировочные ограничения по строительству одноквартирного жилого дома. Высота объекта – 1-2 этажа, вариант мансарды не исключается, строящиеся капитальные здания и сооружения можно размещать на расстоянии не менее 5 метров от красной линии проектируемого створа улицы и не менее 3 метров до границы соседнего приквартирного участка. Хозяйственные постройки (к примеру, баня, гараж) нужно строить на расстоянии не менее 1 метра до границы участка. Расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома должно быть не менее 6 метров. Немногие положительно отзываются об этих требованиях, ведь это, что ни говори, хоть и законное, но ограничение личных планов застройщика.
Итак, впору делать выводы. Иной журналист не преминул бы "лягнуть" владимирскую мэрию. Мы не будем столь категоричны. Потому как все познается в сравнении. А Владимир, оказывается, не так плох по сравнению с другими городами.
– Процедура предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство – хлопотная и затратная. С начала формирования участков и до удара молотком во время торгов проходит от 6 до 9 месяцев. Вместе с тем, анализируя наши результаты работы и сравнивая их с практикой соседних регионов, Владимир в выигрышном положении. В других областных центрах регионов, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, торги либо вообще не проводятся, либо предельно редко, – говорит зам. начальника управления земельными ресурсами Дмитрий Пузанов.
В среднем в торгах на предоставление земельных участков участвуют 2-5 человек. Бывают привлекательные земли, тогда число заявителей может увеличиться до 10-15. Но это редкость. Все дело в доступности и привлекательности участка. Хотя даже это не всегда срабатывает. Дмитрий Пузанов говорит, что рынок индивидуального жилищного строительства еще недостаточно развит в городе, поэтому даже на привлекательные объекты порой не находилось желающих.

Посредники расширяют спектр услуг
Значительная часть владимирских семей, желающих обзавестись собственным земельным участком и построить на нем дом, обращаются в агентство недвижимости.
– Практические все, что предлагают риэлторы, – это вторичный рынок. Либо предлагают участки физических лиц, когда-то ими приобретенные, либо переоформляют земли сельхозназначения под земли поселений, – рассказывает риэлтор Дмитрий Заводцов.
Кстати, серьезнее всего финансовый кризис скорректировал цены на земельные участки. Эксперты рынка недвижимости говорят, что раньше ни один риэлтор без накрутки в 200-300% не работал. Так было. Сейчас – иное. Рынок земель менее активен. Маржа агентств и их сотрудников тает на глазах. Участки становятся более доступными покупателям.
– У нас нет фиксированной стоимости 10-15 соток земли в присоединенной территории. Цена каждого участка формируется индивидуально. Многое зависит от наличия инженерных сетей, от транспортной доступности, от расположения участка в ряду остальных, его ровности. Сейчас 10 соток земли в микрорайоне можно купить за 400-500 тысяч рублей. На днях в микрорайоне Шепелево продали участок в 6 соток за 280 тысяч рублей. В этом микрорайоне есть коммуникации, ездит транспорт, – объясняет Дмитрий Заводцов.
Приспосабливаясь к работе в условиях кризиса, агентства расширяют спектр услуг: там уже можно рассчитывать на скидку и на помощь в оформлении документации по участку. Кроме того, агенты предлагают не только доступные по цене участки в микрорайонах, но и в черте города. Есть еще приемлемый вариант – купить недостроенный или уже старый дом, завершить его строительство или отреставрировать. Выйдет дешевле, чем готовый коттедж или дом.

Реальность – дом строится, живем с родителями
Каков сегодняшний портрет владимирской семьи, желающей купить участок и построить дом? Что ей не хватает для осуществления своей мечты? Понятное дело – денег. Сейчас приобретение участка в 10-15 соток и постройка на нем добротного кирпичного дома в два этажа и площадью порядка 150 квадратов обойдется в 2,5 – 3 млн рублей.
Где их взять? Есть вариант – пойти в банк. Под залог пустить собственную квартиру, если таковая, конечно же, имеется. Но даже если банк кредит предоставит, возвращать его придется, отдавая 40-50 тысяч рублей в месяц в течение 20 лет. Для большинства – не по силам.
Поэтому более "проходной" вариант – решиться на проживание с родителями на время строительства дома. В таком случае продается собственное жилье, а вырученные средства идут на покупку участка и возведение дома. Бывает, что средств не хватает, тогда в любом случае приходится обращаться за кредитным ресурсом. Главный вопрос – найти хорошую строительную бригаду, которая бы работала качественно и быстро.
Положительный момент финансового кризиса в том, что в области заметно подешевели стройматериалы, на них сейчас нет такого ажиотажного спроса, то есть того же кирпича не придется ждать 1-3 месяца. Меньше берут за свою работу и строители. В целом строительство добротного кирпичного дома, по оценкам экспертов, выйдет примерно в 2 млн рублей. В эту сумму входит не только строительство, но и отделка дома. Затраты можно существенно сократить, обратившись к современным технологиям возведения домов. Это дома по канадской, немецкой технологии. Конструкцию составят из пенопласта, клееного бруса, деревянных каркасов. Сумму расходов тогда возможно уменьшить в 1,5-2 раза. И все – кошку в дом!

Анна ТУМАНОВСКАЯ

Кстати

Генплан обещает перспективы
В генплане Владимира выделяются три основных района нового жилого строительства:
– территории, прилегающие к населенным пунктам Спасское, Немцово, Мосино и Оборино: всего 91 га, из них 52 га – под малоэтажное строительство;
– территории, прилегающие к населенным пунктам Шепелево, Никулино, Аббакумово, Вилки и Злобино: всего 98 га, из них 48 га – под малоэтажное строительство;
– территории, прилегающие к населенным пунктам Уварово и Кусуново: всего 93 га, из них 70 га – под малоэтажное строительство.
Частные дома в районе Мосино – Спасское – Немцово – Оборино появятся в Оборино. В Спасском и Мосино построят элитные коттеджи.
В районе Никулино-Шепелево-Аббакумово – Вилки – Злобино наибольшие перспективы связаны с Шепелево. Там намечен перевод с/х земель под строительство жилья.
В Кусуново – Уварово появятся отдельные районы коттеджей. Более того, в Кусуново хотят привлечь туристов. Достопримечательность – сама деревня: это посад в русском стиле.

Перспективы

Сетями обеспечит мэрия. Вопрос лишь в сроках

Что больше всего тревожит застройщиков, так это отсутствие инженерных сетей в той присоединенной территории, где продаются земельные участки. Самостоятельно взяться за оформление газа и света – нелегкая задача. Многие риэлторы предлагают свои услуги. Обойдутся они в 100-150 тысяч рублей. Но затраты того стоят, поскольку это ощутимая экономия времени и сил. Непосредственно подключение обойдется семьям в такую же кругленькую сумму.
В городской целевой программе развития малоэтажного строительства этой проблеме уделено значительно внимание. Мэрия наметила подготовить документацию по планировке инженерных сетей на участках на 30,5 га присоединенных территорий. Подсчитано, что общая потребность в финансовых средствах – 216,282 млн рублей. Реализация программы позволит построить 214 индивидуальных жилых домов общей площадью 32,1 тыс. кв. м, а также выполнить инженерное обустройство территорий малоэтажного строительства.
Где же появятся инженерные сети? Первая территория – это 1-я очередь микрорайона Лунево. Площадь – 20 га, планируется построить 144 дома на 504 человек. Необходимо 32 тысячи рублей на разработку документации, 140 млн рублей – на обеспечение транспортной и инженерной коммуникацией. Вторая территория – Пиганово. Площадь – 8,8 га, где возведут 50 домов на 175 человек. Нужно 500 тысяч на разработку проекта и 58 млн рублей на транспортные и инженерные сети. Третья территория – Оргтруд, улица Октябрьская. Площадь – всего 1,7 гектара, рассчитанная на строительство 20 домов на 70 человек. Потребуется 200 тысяч рублей на документы и 18 млн рублей на подключение. В этом году из городского и областного бюджетов выделят всего 366 тысяч рублей. В 2010 году – по 20 млн рублей. Существенные вложения ожидаются лишь в 2011 году, когда все запланированное должно быть оформлено и подключено. По 38 млн рублей из бюджетов и 100 млн рублей в форме инвестиций.
Прямо скажем, негусто. Из трех указанных территорий, пожалуй, наиболее привлекательно Лунево. Но и цены, судя по проводимым мэрией торгам, там уже высокие. Однако стоит заметить, что эти цены формируются на основании отчета независимого оценщика, который, в свою очередь, оценивает право, исходя из общей сложившейся ситуации на рынке недвижимости в данном регионе. За 10-15 соток – 500-800 тысяч рублей. Хотя пока там нет коммунальных сетей, а газовые трубы хоть проложены, но не подключены.

Нашли опечатку? Выделите её мышкой и нажмите Ctrl+Enter. Система Orphus

Размещено в рубрике