Готовится введение единого налога на недвижимость

Сроки введения налога на недвижимость снова перенесены. Заместитель министра финансов Сергей Шаталов заявил, что ввести налог удастся не раньше, чем через 5-6 лет после анализа опыта пилотных регионов...

Сроки введения налога на недвижимость снова перенесены. Заместитель министра финансов Сергей Шаталов заявил, что ввести налог удастся не раньше, чем через 5-6 лет после анализа опыта пилотных регионов и создания кадастра объектов недвижимости. Из-за неготовности кадастра сроки введения налога передвинули с 2009 на 2011 год, а теперь, в силу реорганизации ответственных за составление кадастра ведомств, работа над ним практически заморожена. Тем не менее есть планы
ускорить замену налога на землю и налога на имущество единым налогом на недвижимость. Реально ли это?

Задача по введению в России единого налога на недвижимость была поставлена правительством еще в 2000 году. Однако введение налога неоднократно переносилось. По замыслу чиновников, переход к новому налогу, который будет основан на оценке рыночной стоимости недвижимости, позволит значительно упростить систему налогообложения в интересах налогоплательщика. Гражданину или организации достаточно будет заплатить один налог вместо двух. Сообщалось также, что ставка единого налога может быть установлена в пределах от 0,01 до 0,05% от рыночной стоимости недвижимости.

В условиях кризиса говорить о массовой оценке рановато
Председатель Владимирского регионального отделения общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", директор ООО "АПЕКС" Валентина Шеблова:
– Если посмотреть с точки зрения Налогового кодекса, то сейчас идет разграничение налога на имущество с физических лиц и налога на имущество с юридических лиц (промышленных предприятий, НИИ).
Налог на имущество физических лиц – местный. Ставки его утверждают представительные органы власти в размере 0,1 – 2% от инвентаризационной стоимости имущества, которую определяет БТИ. В настоящий момент она невысока. Налог платится один раз в год и по сумме доступен всем. Среди физических лиц есть категории граждан, которые освобождены от налога на имущество, – Герои Советского Союза, Соцтруда, пенсионеры, которые получают пенсию в установленном законодательством порядке.
Если эти льготные категории сохранятся, то для социально незащищенных слоев населения новации не будут обременительными. Если этого не произойдет, то последствия могут быть непредсказуемыми. Ведь иногда даже пенсионеры владеют не одной квартирой, к тому же у них есть гараж, садовые постройки, и налог на недвижимость им придется платить со всего имущества по рыночной стоимости.
Как обыватель, я переживаю за судьбу единого налога на недвижимость не меньше пенсионеров. Ведь если недвижимость будет оценена по рыночной стоимости, то налог на нее может многократно возрасти. Особенно это коснется новостроек, которые являются самыми дорогими объектами.
Если говорить о юридических лицах, то для них налог на недвижимость является региональным. У нас в области установлена ставка в 2% от балансовой стоимости имущества. Пока это очень невысоко и доступно. Но если земля и недвижимость будут объединены в один объект, то промышленным предприятиям придется очень нелегко. Они обладают большими площадями, которые сегодня используются неэффективно. А если предприятие к тому же находится в привлекательном районе города?
Рассчитанный по рыночной стоимости новый налог может стать тяжелым бременем, особенно для оборонных предприятий (завод им. В.Дегтярева, ГНИИЛЦ "Радуга"), которые не могут провести инвентаризацию, избавиться от "лишних" площадей или сдать их в аренду.
Как оценщик-профессионал я могу сказать, что методологии массовой оценки объектов коммерческой недвижимости у нас в стране не существует. Я даже не могу сказать, как мы будем это оценивать. В данный момент мы работаем по стандартам правительства, руководствуемся Федеральным законом 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Но определение рыночной стоимости для налого-обложения – совершенно другое направление, требующее иных подходов и методологий.
Кроме того, прежде всего нужно заниматься составлением единого кадастра объектов недвижимости, которого до сих пор у нас нет. И пока все рассуждения на эту тему бесполезны.
Сейчас в качестве рубежей ввода единого налога на недвижимость постоянно называются 2010 – 2011 годы. На мой взгляд, в условиях кризиса говорить об этом рановато. Мы не готовы платить высокие налоги с той недвижимости, которой владеем.
Конечно, задача наполнения местных бюджетов актуальна. Но если будет проведена рыночная оценка стоимости, то это выльется в другие суммы. Областные и городские власти в ускорении этого процесса, безусловно, заинтересованы. Может быть, это и правильно. Но кто-то живет в хрущевке и платит по полной, а кто-то в коттедже, числящемся как незавершенка, и вообще ничего не платит.
В идеале к оценке должны привлекаться не только госструктуры, но и независимые профессионалы – члены Российского общества оценщиков, потому что опыт работы нами накоплен солидный, специалисты занимаются оценкой уже более 15 лет, среди них есть и обладатели ученых степеней.

Стратегических подходов к решению проблемы массовой оценки все еще нет
Член экспертного совета Владимирского регионального отделения общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", директор ООО "Алекс и К" Александр Копылов:
– С проблемами массовой оценки я знаком достаточно давно. В 2002 году, работая в штабе по ликвидации последствий наводнения в Южном федеральном округе, я столкнулся с тем, что в России отсутствует методика массовой оценки ущерба. Мои разработки воплотились в "Методику по проведению обследования технического состояния объектов, пострадавших в результате чрезвычайных ситуаций, и определению ущерба" (утверждена приказом Госстроя РФ №167 2 августа 2002 года).
Сегодня я вижу, что с 2002 года ситуация нисколько не изменилась. Стратегических подходов к решению проблемы массовой оценки объектов недвижимости и технологии проведения расчетов как не было, так и нет.
В том же 2002 году мною были написаны две методики по определению стоимости для налогообложения по заданию Госстроя РФ. Уже тогда было ясно, что немногие понимают серьезность проблемы, а между тем вопрос очень сложный. И сначала не мешало бы изучить практику налогообложения за рубежом и сравнить ее с нашими реалиями.
Массовая оценка недвижимости может привести к той же ситуации, которую мы сегодня наблюдаем с кадастровой стоимостью земли. В условиях массовой оценки рыночную стоимость объективно определить сложно. Я убежден в том, что при определении базовой стоимости для исчисления единого налога на недвижимость нужно основываться на базовых понятиях ценообразования в строительстве. Самое главное, чтобы методика массовой оценки позволяла избегать двойного, тройного и многократного налогообложения, т.е. соответствовала требованиям налогового законодательства РФ.
Давайте зададим такой вопрос: из чего складывается рыночная стоимость объекта недвижимости, в частности жилья, и попытаемся на него ответить. При развитом рынке затратная мотивация и рыночная практически одинаковы, а в оценке недвижимости (при правильно произведенных расчетах) величины стоимости объекта, полученные в рамках затратного подхода и в рамках сравнительного подхода, всегда близки по значению. Однако затратный подход позволяет более детально рассмотреть процесс формирования рыночной стоимости, разложить ее по составляющим.
Человек-инвестор, строящий себе жилье, оплачивает все затраты: стоимость строительства здания, стоимость земельного участка, прибыль строителей-девелоперов, стоимость инфраструктуры и все с учетом НДС. Но в результате инвестор становится собственником лишь части того, что оплачивает.
Внешние инженерные сети, затраты на которые составляют в среднем 15-20% от стоимости строительства, оплачиваются инвестором, но не становятся его собственностью. Они передаются муниципальным структурам (МУП) на безвозмездных (иногда и возмездных) условиях. Муниципальные предприятия принимают объекты инфраструктуры на баланс, эксплуатируют сети, получают за это деньги от владельцев недвижимости и как субъекты экономической деятельности начисляют амортизацию для проведения текущих и капитальных ремонтов, платят налоги.
Собственник недвижимости, являющийся налогоплательщиком и невладельцем этих сооружений, естественно, платить за эту составляющую налогов не должен! Однако свои затраты при продаже построенного объекта будет стремиться всегда возвращать и закладывать в рыночную цену продажи.
В стоимость строительства в условиях рынка строительная компания всегда закладывает премию за риск (так называемую прибыль девелопера), с которой предприниматель платит соответствующие налоги. Когда объект уже построен, риск, связанный с его возведением, исчезает. Владелец недвижимости при продаже собственности будет стремиться вернуть эти затраты с приобретателя и не должен платить с этой составляющей налогов, так как законно считает, что двойного налогообложения быть не может.
НДС – это отдельная "песня". Посмотрите прайс-листы предприятий, поставщиков: цемент, кирпич, арматура и т.д., проще говоря, все стройматериалы продаются с НДС. Пусть с НДС разбираются налоговики и освободят от двойного налогообложения физических лиц – владельцев недвижимости, поскольку именно они уже оплатили эту составляющую, с которой строительные компании и смежники также отдали налог государству.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости, с которой владелец должен уплачивать налог, однозначно не должна включать следующие составляющие: стоимость внешних сетей, прибыль предпринимателя – девелопера и НДС.
Еще один заслуживающий внимания момент. Хороший хозяин постоянно улучшает свою недвижимость. Но вот парадокс: чем больше он будет ее улучшать, повышая рыночную стоимость, тем больший налог будет платить в нашей стране. "Отличное" стимулирование поддержания собственности в надлежащем состоянии!!! В цивилизованном мире система работает по-другому: налог начисляется не от стоимости, а от доходов, которые приносит недвижимость.
Если вы владелец замка, но не сдаете помещения в аренду и не разместили в нем гостиницу для туристов, а проживаете в этом объекте, то вы не платите никаких налогов. Больше половины жилья в Германии арендуется, и там все налоговые платежи осуществляются с доходов от аренды. Наша система изначально надуманная и драконовская.
Что касается методик массовой оценки, то нигде не обсуждается, кто будет их разрабатывать и применять. Похоже, что все будет отдано на откуп крупным компаниям и закончится так же, как в случае с кадастровой оценкой земли.

Объединение Роснедвижи-мости и Росрегистра-ции упростит нашу работу
Начальник налого-обложения физических лиц управления ФНС по Владимирской области Александр Кулев:
– Сегодня мы располагаем всего лишь законопроектом, который принят в первом чтении. В комментариях к нему указано, что единый налог на недвижимость предполагается ввести с 1 января 2011 года.
Что мешает его ввести сегодня – понятно. Нет единой методики проведения оценки объектов недвижимости. Это в свою очередь задерживает создание единого кадастра объектов недвижимости. Земельные участки учитываются в государственном земельном кадастре, а здания, строения и сооружения, которые стоят на них, организациями технической инвентаризации.
Когда вся эта работа будет выполнена и будет принят законодательный акт, тогда все и будут готовы к тому, чтобы предъявлять к уплате и уплачивать налог на недвижимость.
Какая будет методика оценки – рыночная или нерыночная – сказать трудно, но уже сегодня известно, что она будет не инвентаризационная. Можно предположить по практике с землей, что перерасчет оценки будет достаточно серьезным. На примере земельных участков с 2006 года сделаны десятки тысяч перерасчетов Роснедвижимостью кадастровой стоимости земель как в связи с техническими ошибками, так и по причине неправильного выбора вида разрешенного использования земельных участков. Например, разрешенное использование "содержание жилого дома" не позволяло опередить, многоквартирный жилой дом расположен на участке или индивидуальный. А от этого зависит кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость, которая была рассчитана по методикам начала 2000 годов на 1 января 2006 года претерпела по всем земельным участкам перерасчет: и по землям поселений – с 1 января 2009 года, и по землям сельхозназначения (межселенные) – с 1 января 2007 года, и по землям общественных объединений (садоводческих, огороднических, дачных объединений) – с 1 января 2009 года. Это фактически признание того, что оценка не соответствовала действительности. Поэтому сегодня кадастровая стоимость земли возросла с 1 января 2009 года в поселениях и садоводческих объединениях в 2-10 раз.
Сегодня вопрос объединения трех ведомств, от которых в определенной степени зависит создание единого кадастра недвижимости и которые отвечают за введение нового налога, решен на федеральном уровне. На уровне региональном этот процесс не завершен. Управления Роснедвижимости, Росрегистрации и Роскартографии пребудут в своих сегодняшних формах, вероятно, до 1 января 2010 года. В настоящее время Федеральная налоговая служба России рассматривает проблемные вопросы взаимодействия на региональном уровне с существующими службами Роснедвижимости и Росрегистрации.
Когда их объединение состоится, нам будет работать проще. Мы будем получать единые сведения обо всех действиях, совершаемых с объектами недвижимости, которые являются объектами налогообложения, от одного органа. А сейчас мы получаем информацию от БТИ, Роснедвижимости и Росрегистрации.

Собственники недвижимости уже могут стучаться в "одну дверь"
Главный государственный регистратор Владимирской области – руководитель управления Росрегистрации по Владимирской области Владимир Наумов:
– С 1 марта 2009 года началась масштабная реформа по созданию единой системы государственного кадастрового учета, регистрации прав на недвижимое имущество и формированию базовых пространственных данных. Три службы – Росрегистрация, Роснедвижимость и Роскартография – были объединены в одно ведомство, которое получило название Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Одной из причин для таких перемен стал низкий показатель формирования государственного кадастра недвижимости. Сегодня, по самым оптимистичным оценкам, только часть земельных участков, не говоря уже о зданиях и строениях, полноценно оформлена и внесена в кадастр. Происходит это потому, что получение прав собственности на недвижимость превращается для граждан и организаций в хождение по мукам. Например, чтобы оформить только земельный участок, необходимо обить пороги как минимум трех организаций.
Руководство Росре-естра проанализировало деятельность кадастровых палат и управлений Роснедвижимости. Было обнаружено, что на 50 – 60% они фактически дублируют друг друга. Кадастровые палаты принимают от граждан и юридических лиц документы и межевые дела, смотрят, проверяют, контролируют правильность формирования этих дел различными землеустроительными организациями, а затем предоставляют эти материалы в управление Роснедвижимости. Те в свою очередь опять проверяют оценку, производят правильность составления межевых дел и потом ставят на кадастровый учет объект недвижимости.
Принципиальное различие состоит в том, что на управления Роснедвижимости возложен контроль за деятельностью кадастровых палат. Конечно, такое дублирование, особенно в наших сегодняшних условиях, непозволительно. Поэтому в четырех субъектах Российской Федерации – Башкортостане, Татарстане, Ставропольском и Алтайском краях – с 1 июня 2009 года стартует эксперимент: все функции управления Роснедвижимости, в том числе и выдача кадастрового номера земельного участка, передаются кадастровым палатам.
Владимирская область не входит в данный эксперимент, но руководство управления Федеральной регистрационной службы по Владимирской области наметило шаги по упрощению оформления прав граждан на земельные участки. В девяти из шестнадцати отделах управления Росрегистрации (в городах Муром, Киржач, Меленки, Вязники, Гороховец, Кольчугино, Ковров, Судогда, Владимир по адресу: ул. Добросельская. 175) появились единые пункты приема, в которых ведут прием специалисты "Земельной кадастровой палаты". Таким образом, сокращается количество обращений заявителей в органы учета и регистрации недвижимости. То есть уже на практике реализуется идея создания если не "одного окна", то "одной двери", озвученная заместителем министра экономического развития Игорем Маныловым на пресс-конференции 2 марта 2009 года.
Теперь в одном офисе можно заказать и получить кадастровый паспорт на земельный участок и сразу же подать документы на государственную регистрацию прав на этот участок.
В дальнейшем планируется создать аналогичные рабочие места в оставшихся муниципальных образованиях. Вся модернизация и все шаги, предпринимаемые Росреестром, направлены в итоге на облегчение жизни простых граждан и организаций, на упрощение бюрократических процедур.

Ольга РОМАНОВА

Нашли опечатку? Выделите её мышкой и нажмите Ctrl+Enter. Система Orphus

Размещено в рубрике