ИП районного масштаба

Согласно Жилищному кодексу общие нежилые помещения в многоквартирных домах являются общедолевой собственностью жильцов дома. На практике же иногда получается, что подвалами распоряжается муниципалитет, сдавая их в аренду и...

Согласно Жилищному кодексу общие нежилые помещения в многоквартирных домах являются общедолевой собственностью жильцов дома. На практике же иногда получается, что подвалами распоряжается муниципалитет, сдавая их в аренду и пополняя, таким образом, казну.

Анатолий Крысанов – индивидуальный предприниматель города Владимира, имеет собственный магазин в квартире на первом этаже, что по улице Горького, 68. Подвал под квартирой Анатолий оборудовал под подсобные помещения – склад, бухгалтерию и администрацию. Жильцы дома не возражали, чтобы в подвале навели порядок. Раньше там были горы мусора, которые облюбовали крысы. Анатолий засучил рукава и провел ремонт подвала – заменил трубы, покрасил стены. Стало чисто и красиво. Разумеется, подвальное помещение Анатолию никто не подарил – в 2002 году он заключил договор аренды с муниципалитетом города Владимира. Несколько лет предприниматель исправно вносил арендную плату. А потом – перестал. Предприниматель рассудил, что по закону подвал – общедолевая собственность жильцов дома (подавляющее большинство квартир в частной собственности) и муниципалитет не имеет права взимать с него арендную плату. С тех пор Анатолий полтора года не платит за аренду, а муниципалитет считает, что он должен ему полмиллиона рублей.
– Согласно Жилищному кодексу крыша, лестничные пролеты, подвалы – все это принадлежит каждому из собственников многоквартирного дома, – говорит адвокат Галина Туманова. – Но нежилые помещения дома по Горького, 68, находятся в реестре муниципальной собственности. Это случилось еще в 1992 году, при передаче дома тракторным заводом муниципалитету.
До сих пор муниципалитет заключает договоры аренды на эти общие помещения и тем самым пополняет свою казну. Предприниматель Крысанов задолжал муниципалитету кругленькую сумму. Управление муниципальным имуществом в судебном порядке добивается взыскания этой суммы с предпринимателя. Крысанов с позицией городских властей принципиально не согласен.
– Эти деньги могли идти не в казну города, а напрямую управляющей организации на ремонт этого дома, – продолжает юрист Туманова. – Дом старый, требует ремонта. Тогда и качественное благо-устройство можно будет провести.
Галина Туманова ссылается на письмо директора областного департамента ЖКХ, направленное в муниципалитет в 2005 году, в котором предписывалось исключить подвалы и чердаки из реестра муниципальной собственности. Но письмо почему-то осталось без внимания.
– Этот подвал оказался как раз под моей квартирой, – говорит Анатолий Крысанов. – Он достался мне от коммунальных квартир. Решил я этим подвалом воспользоваться, но приобрести в собственность его было нельзя. И тогда я объединил подвал с магазином – сделал из магазина и подвала одно целое. Акт о перепланировке разрешил тогдашний мэр Игорь Шамов. Пошел в КУМИ и заключил договор аренды.
Это было в 2002 году. Аренду чиновники повышали из года в год. Мы, жильцы дома, – собственники этих помещений, у нас только нет выделенной доли. Почему я должен платить за то, что по праву нам принадлежит? Не понимаю. Я вложил в реконструкцию 16 тысяч долларов.
С одной стороны, в доводах предпринимателя есть резон. Он – в числе собственников данного дома, ему положена часть нежилых помещений. Правда, не факт, что это было бы подвальное помещение именно под его квартирой и той же площади, что он занимает сейчас: тут все зависело бы от общего решения собственников. И, возможно, деньги бы за аренду он все равно платил бы – не муниципалитету, так управляющей компании, и средства эти шли бы непосредственно на нужды дома. Город, впрочем, эти деньги тоже не на ветер пускает: они идут на важные дела. Но если следовать логике новаций в реформировании ЖКХ (приватизация квартир, создание ТСЖ и проч.), то, безусловно, вариант расчетов предпринимателя с собственниками дома по улице Горького верен. Другое дело, что этот вариант необходимо "узаконить". А именно: документально, по суду, отстоять свои права на нежилые помещения. А уж потом прекращать платить аренду муниципалитету.
– Есть понятие публичных правоотношений, – комментирует адвокат Галина Туманова. – Когда закон провозглашает чье-то право и для признания этого права нужно обращаться в суд. Вот это как раз и есть публичное правоотношение. Жилищный кодекс – тоже публичное правоотношение. Он вступил в силу и провозгласил, что имущество общих нежилых помещений является долевой собственностью жильцов дома.
– Выведут из реестра – ради бога. Мы подчинимся решению суда, – подтвердила зам. начальника городского управления муниципальным имуществом Нина Панфилова. – Считаю, Крысанов пользуется этим помещением незаконно. Кстати, Арбитражный суд Владимирской области не встал на его сторону. Предприниматель сам подписал договор аренды этого помещения, когда получал его от муниципалитета. А теперь вдруг передумал платить за аренду.
Подвал был запущенный – спору нет. Крысанов заказал проект, сформировал из подвала нежилое помещение. А вход в подвал стал возможным только из его квартиры. И это при том, что дом находился в муниципальной собственности. Какая же это "общедолевая собственность"?
Наша газета взяла комментарий у депутата Госдумы РФ, председателя подкомитета по реформированию ЖКХ комитета по строительству и земельным отношениям Галины Хованской.
– Подвалы, чердаки и лестничные пролеты никогда не принадлежали муниципалитетам, – говорит Галина Петровна. – Вопрос подвалов в первую очередь должен интересовать управляющую компанию. Если это ее не интересует, значит, плохая управляющая компания. Ведь в подвалах располагаются вентили, обслуживающие помещения, запорная арматура, счетчики и другие инженерные коммуникации, обслуживающие более чем одно помещение. Подвал должен быть обследован, а соответствующие документы следует направить в суд. Владимирский предприниматель является собственником квартиры, поэтому имеет право подать судебный иск. Я считаю, что подвал включили в реестр муниципальной собственности незаконно. Это незаконно изъятый элемент общего имущества собственников дома. И эту сделку в суде можно признать ничтожной.
Сейчас начнутся "игры" по срокам давности – мне это прекрасно известно. Но арбитражная практика показывает, что суды в таких случаях встают на сторону сособственников жилья.
Кто-то скажет – "спор хозяйствующих субъектов". Однако в результате судебных разбирательств может возникнуть неприятный для городской власти прецедент. Ведь доход от аренды помещений – весомая статья пополнения городского бюджета. Муниципалитет сдает в аренду множество подвальных помещений, и можно представить, что это за суммы.

Андрей ТРОХИН

Нашли опечатку? Выделите её мышкой и нажмите Ctrl+Enter. Система Orphus

Размещено в рубрике