Ставки земельного налога и арендной платы нужно пересмотреть

Принимая во внимание негативные процессы, спровоцированные резким ростом земельного налога в некоторых территориях области, а также участившиеся случаи обращения предпринимателей и граждан в различные, в том числе и судебные, инстанции, "Призыв" предложил руководителю управления Роснедвижимости по Владимирской области Владимиру Будникову обозначить возможные пути решения возникшей проблемы.

– Владимир Трофимович, поясните, пожалуйста, что же такое кадастровая стоимость земельного участка и с какой целью в 2008 году проводилась переоценка земель населенных пунктов?
– Кадастровая стоимость – это цена земельного участка, которая применяется в случаях, строго установленных действующим земельным законодательством.
В настоящее время она является основой для расчета земельного налога, арендной платы за землю, выкупной цены участка под объектами недвижимости, исчисления госпошлины и нотариального тарифа нотариусами при вступлении граждан в наследство.
Кадастровая стоимость может быть использована для развития и информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг, ипотеки, оценки эффективности использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и при планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера. В сведениях о кадастровой стоимости городских земель заинтересован широкий круг лиц, реализующих свои права и обязанности в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.
В соответствии с постановлением правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 кадастровая оценка проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Предыдущая кадастровая оценка земель населенных пунктов проводилась 1 января 2001 года по аналогичной методике. Поэтому в связи с активным развитием земельного рынка новая оценка была весьма актуальна.
– Как складывается кадастровая стоимость конкретного земельного участка, попавшего в оценку?
– Земельный участок оценивается с помощью так называемых факторов оценки, перечень которых формируется областной и районными межведомственными комиссиями по оценке. Наиболее значимыми среди них являются рыночная стоимость аналогичных участков, местоположение оцениваемого участка, нахождение на нем или поблизости инженерных коммуникаций – водо- и газопроводов, сетей электроснабжения. Существенное влияние на стоимость оказывают факторы наличия транспортной инфраструктуры (автомобильной или железной дороги), близость к столичному региону. Всего учитывалось более 50 различных факторов. Поэтому показатели кадастровой стоимости земельных участков, утвержденные постановлением губернатора области, являются объективными и экономически обоснованными.
– Почему стоимость некоторых земельных участков в черте населенных пунктов существенно увеличилась по сравнению с ранее проведенной кадастровой оценкой?
– Как я уже говорил, в основу оценки были положены указанные выше факторы, в том числе показатели рыночной стоимости земельных участков. Согласитесь, что стоимость участков на рынке недвижимости за шесть прошедших лет существенно увеличилась, и это не могло не привести к увеличению кадастровой стоимости.
Более того, последняя оценка проходила в условиях активно функционирующего рынка земли и недвижимости, вследствие чего оценщики использовали информацию о текущих на момент оценки показателях рыночной стоимости объектов недвижимости. И уровень этих цен был достаточно высок, поскольку пришелся на пик экономического роста нашей страны в целом и области в частности. Все это повлияло на рост кадастровой стоимости земельных участков.
– Все, казалось бы, правильно, но тем не менее в период кризиса обращения предпринимателей и граждан в различные службы по вопросам завышения кадастровой стоимости, спровоцированные высоким уровнем земельного налога и арендной платы, участились. Есть ли выход из этой ситуации?
– Рост кадастровой стоимости не делает оценку неправильной или незаконной, но непосредственно влияет на определение и утверждение органами местного самоуправления таких ставок земельного налога и арендной платы, которые соответствуют реалиям нашей жизни, особенно сейчас, в период экономического кризиса.
Дело в том, что максимальные ставки земельного налога установлены федеральным законодателем в размере 0,3% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства, и 1,5% от кадастровой стоимости в отношении прочих земельных участков. Так как земельный налог является местным налогом, целиком и полностью идет в местный бюджет, то и ставки налога устанавливаются органами местного самоуправления.
С момента предыдущей кадастровой оценки эти ставки практически везде были утверждены на максимальном уровне. При проведении последней оценки в связи с увеличением кадастровой стоимости участков администрация области рекомендовала органам местного самоуправления эту ситуацию учесть и не допустить установления необоснованно завышенных ставок земельного налога и арендной платы, чтобы избежать социальной напряженности.
В целом при утверждении ставок в конце 2008 года муниципалитеты существенно снизили для граждан налоговое бремя: ставки налога в разных территориях были уменьшены от 5 до 150 раз. Что же касается участков, предоставленных юридическим лицам, то за редким исключением в некоторых муниципальных образованиях ставки остались прежними.
Мы провели анализ ставок земельного налога, принятых на 2008 и 2009 годы, и, как любил говорить популярный киногерой, получилась "картина маслом". Например, сельские поселения Вязниковского района приняли меры по снижению ставок земельного налога по 9-й группе (промышленность) только под объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса. Возникает вопрос, а разве другие субъекты права не заслуживают содействия, да еще в условиях кризиса?
В Камешковском, Киржачском, Ковровском районах снижение ставок было принято для садоводческих, огороднических и дачных объединений, а также для объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса. Для остальных земельных участков ставки не изменились.
Есть и исключения из правил. Например, городское поселение город Курлово Гусь–Хрустального района снизило ставки земельного налога в 1,5 раза практически по всем группам видов разрешенного использования, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.
В целом же, как я уже отметил, по Владимирской области снижение ставок земельного налога коснулось, как правило, земельных участков под объектами жилой застройки, гаражами, садоводческими, огородническими и дачными объединениями.
– То есть, иными словами, снять социальную напряженность могут сами муниципалитеты?
– В общем-то, это понятно сегодня уже всем, кто хотел бы разобраться в данном вопросе. Достаточно прочитать обращение Законодательного Собрания области к органам местного самоуправления, чтобы понять, что завышенными сегодня являются ставки земельного налога и арендной платы, а не сама кадастровая оценка.
Для устранения негативных тенденций в развитии бизнеса органам местного самоуправления необходимо оценить уровень снижения текущих рыночных цен на земельные участки в период экономического кризиса и принять решения о пропорциональном снижении ставок земельного налога и аренды на 2009 год. Кроме того, целесообразно рассмотреть вопрос об установлении налоговых льгот для учреждений, финансируемых из местных бюджетов, и социально незащищенных слоев населения.
– И все же: если гражданин захочет пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка, как он может это сделать?
– Гражданин или юридическое лицо могут обратиться с заявлением к нам, а мы оперативно рассмотрим ситуацию. В процессе своей работы мы выявляем ошибки в расчете кадастровой стоимости, и сегодня выработан порядок их исправления.
Мы направляем запрос в организацию, выполнявшую работы по кадастровой оценке земель Владимирской области, – федеральный кадастровый центр "Земля". Это предприятие либо доказывает, что все сделано правильно, либо устраняет ошибку в своих расчетах и направляет документацию нам. Управление, в свою очередь, предлагает администрации области откорректировать постановление об утверждении кадастровой оценки земель населенных пунктов. Только после этого вносятся изменения в государственный кадастр недвижимости.

Ольга РОМАНОВА

Обсуждение закрыто.