В конфликте собственников Роснедвижимость – третий лишний

"Призыв" продолжает изучать различные аспекты взаимоотношений государственных органов и органов местного самоуправления с гражданами и организациями по поводу предоставления земельных участков, постановки на кадастровый учет и госрегистрации права...

"Призыв" продолжает изучать различные аспекты взаимоотношений государственных органов и органов местного самоуправления с гражданами и организациями по поводу предоставления земельных участков, постановки на кадастровый учет и госрегистрации права на них. В предыдущем материале кандидат юридических наук, партнер юридической фирмы "Кузин и партнеры" Георгий Савенко рассказывал нам о спорах с районными администрациями. Сегодня "Призыв" предлагает продолжить начатый разговор.

– Георгий Владимирович, представим, что землеустроительной организации заказаны работы по межеванию на участок из состава земель сельхозназначения. Получив через некоторое время землеустроительное дело, вы обращаетесь в отдел Роснедвижимости с заявлением о постановке участка, выделенного, скажем, картографическим способом, на кадастровый учет. Какова вероятность возникновения в данном случае споров между заявителем и Роснедвижимостью?
– Чтобы между заявителем и органом кадастрового учета вообще не возникали споры, я бы порекомендовал поначалу внимательно просмотреть статьи 21 – 27 Закона № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", а особенно ст. 22, в которой указан состав необходимых для кадастрового учета документов. Если говорить в целом, то в настоящее время поводов для конфликтов с Роснедвижимостью, на мой взгляд, стало значительно меньше в связи с тем, что на землеустроительные организации возложена обязанность по более тщательной проверке предоставляемой заказчиком документации. С другой стороны, пункт 4 ст. 21 Закона "О государственном кадастре недвижимости" устанавливает, что орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя документы, не установленные этим законом.
– Правильно ли я вас поняла, что если отделу Роснедвижимости "не понравился" протокол общего собрания, на основании которого собственник земельных долей выделяет свой участок, то истребовать другой протокол или иной документ-основание для выделения земельного участка в натуре Роснедвижимость не вправе?
– Именно так. Роснедвижимость работает с тем материалом, который ей предоставляет заявитель. Кроме того, Роснедвижимость не вправе проводить правовую экспертизу. Можно сказать даже так: орган кадастрового учета, принимая от заявителя документы, оценивает состав документации скорее с технической точки зрения, все ли разделы землеустроительного дела "на месте".
– Так в каких случаях между заявителем и органом кадастрового учета могут возникнуть конфликты?
– В случае приостановки или отказа в осуществлении кадастрового учета.
– К кому предъявляется требование о признании незаконным решения госоргана – к райотделу Роснедвижимости или к самому территориальному управлению?
– В своем заявлении необходимо обжаловать решение управления Роснедвижимости по Владимирской области. Руководитель районного отдела может представлять свое управление на основании доверенности, а также участвовать в деле в качестве третьего лица.
– В связи с чем происходит приостановление осуществления кадастрового учета и на какой срок?
– Например, если не представлены необходимые для кадастрового учета документы. Осуществление кадастрового учета может быть приостановлено до трех месяцев, пока не будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия соответствующего решения.
– Если с обжалованием отказа вроде бы все понятно, то можно ли обжаловать приостановление осуществления кадастрового учета? Ведь действия, то есть постановка на кадастровый учет, еще не завершены? Не логичней ли дожидаться их завершения, получить отказ и обжаловать его законность в суде?
– Во-первых, п. 10 ст. 26 Закона "О государственном кадастре недвижимости" прямо указывает на то, что решение о приостановлении может быть обжаловано в судебном порядке. Приостановка осуществления кадастрового учета оформляется решением. Так что с точки зрения статей 245 и 254 ГПК РФ, статей 197 и 198 АПК РФ такое решение может являться предметом обжалования в суде. Во-вторых, бессмысленно ждать истечения трех месяцев, установленных законом для приостановления. В-третьих, вам, расширительно толкуя закон, могут предложить представить документ, который Роснедвижимость не вправе затребовать у заявителя.
– А можно ли привести конкретные примеры?
– В августе 2008 года гражданин К. обратился в межрайонный отдел №4 Управления Роснедвижимости в г. Пучеж (Ивановская область) с заявлением о постановке на кадастровый учет 11 земельных участков, выделение которых он производил "по объявлению". Межрайотдел принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета, ссылаясь на то, что его руководителю пришли возражения на это объявление от "оргкомитета по защите прав земельных собственников", который возглавил гражданин Отнюхин. Заявителю было предложено представить документ, подтверждающий разрешение земельного спора о согласовании границ земельного участка с этим самозваным комитетом.
– А уполномочен ли вообще отдел Роснедвижимости принимать такие возражения?
– Конечно же, нет. Абзац 2 п. 3 ст. 13 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает, что возражения остальных участников долевой собственности относительно местоположения выделяемого земельного участка направляются только участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности. К сожалению, во Владимирской и Ивановской областях возражения направляются не только участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности, но и в отделы Роснедвижимости, а те их с готовностью принимают. Такая практика, в частности, вот уже много лет существует в Суздальском межрайотделе Роснедвижимости, в г. Юрьев-Польском.
Но давайте представим, что сам адресат в течение 30 дней с момента опубликования своего объявления о выделении земельного участка возражения по какой-то причине не получил, но копия возражений под роспись получена в районном отделе Роснедвижимости. Считаются ли возражения полученными? Конечно, нет. Руководитель межрайонного отдела № 4 в г. Пучеж (а его дружно поддержало руководство Роснедвижимости по Ивановской области) посчитал иначе.
– И чем же все закончилось?
– Суд поддержал гражданина К. и в своем решении подчеркнул, что Управление Роснедвижимости по Ивановской области не уполномочено получать подобные возражения, а тем более не имеет права при принятии решений о постановке на кадастровый учет или приостановлении основываться на документах, которые в Законе "О государственном кадастре недвижимости" не указаны. Кроме того, руководитель "оргкомитета по защите прав земельных собственников" Отнюхин в суде не представил доказательств получения гражданином К. направленных ему возражений относительно местоположения выделяемого в счет земельных долей земельного участка.
– А известны ли в практике случаи обжалования решений Роснедвижимости о постановке на кадастровый учет земельных участков?
– В настоящее время в Юрьев-Польском районном суде рассматривается заявление СПК "Веска" о признании незаконным выдела земельных участков, кадастрового учета выделенных земельных участков и о признании отсутствия оснований для их государственной регистрации.
– 25 июня 2008 года "Призыв" уже писал о том, что прокуратура Юрьев-Польского района выдвинула абсурдные обвинения против одного из участников долевой собственности в землепользовании СПК "Веска", который подарил свою долю лицу, не- угодному районной администрации. Это что, продолжение той истории?
– Да, глава муниципального образования Юрьев-Польский район вот уже почти как год пытается "выдавить" из района неугодного ему инвестора, успевшего даже выделить в натуре земельный участок. С его подачи колхоз "Веска" теперь добивается в районном суде признания незаконной постановку на кадастровый учет земельного участка площадью в 1100 га.
– А почему это дело рассматривается не в арбитражном суде? Ведь требование предъявлено организацией к государственному органу?
– Действительно, требование колхоза к Роснедвижимости может быть рассмотрено только в арбитражном суде. Районной администрации, которую колхоз привлек в качестве третьего лица, в районном суде проще выступать в качестве бесплатного адвоката колхоза и воздействовать на суд. В случае же обращения в арбитражный суд администрацию Юрьев-Польского района вывели бы за рамки процесса.
– Какие шансы в подобных случаях признать незаконным решение Роснедвижимости о постановке на кадастровый учет земельных участков?
– Я думаю, что они незначительны, если отдел Роснедвижимости не вышел за рамки требований, установленных статьями 22, 23, 24 и 25 Закона "О государственном кадастре недвижимости". При этом для меня пока не совсем ясно, как юридически нейтральное действие – постановка на кадастровый учет – само по себе может нарушать чье-либо право. Тем более, что до момента регистрации права на земельный участок в ФРС внесенные в госкадастр сведения при постановке на учет образованного участка носят временный характер. А вообще практика по такого рода делам только еще нарабатывается, и неизвестно, какие сюрпризы нас ожидают.

Ольга РОМАНОВА

Кстати

Земли много, а порядка мало
В конце октября в Москве состоялся Всероссийский земельный конгресс, собравший полторы тысячи участников, съехавшихся со всей страны. Посланцы регионов решили бороться с коррупцией и бюрократией с помощью некоммерческих организаций общественного контроля, стимулировать работу которых предложено путем отчисления 10% с каждого доказанного в суде хищения или отката.
Данные, обнародованные на конгрессе первым заместителем генерального прокурора Александром Бутманом, не могут не потрясать. Он публично признал, что сфера оборота земель наиболее криминогенна и связана с массовым нарушением российского законодательства.
Из-за халатности чиновников только 50% федеральной собственности прошло госрегистрацию прав на недвижимое имущество. Это дает возможность муниципалам залезать в карман к государству и разбазаривать направо и налево федеральные земли. Например, незаконное строительство приостановлено на территории музея-усадьбы "Ясная Поляна". Вынесено постановление об освобождении территории столичного парка "Москворецкий" от незаконно обосновавшихся там фирм и клубов. Обыденным явлением стал самовольный захват федеральных земель и нецелевое их использование.
По словам заместителя министра сельского хозяйства Александра Петрикова, издержки на оформление земель в собственность в некоторых регионах превышают рыночную стоимость участков. Диапазон расценок землеустроительных фирм за разработку геодезического плана колеблется в пределах от 7 до 40 тыс. рублей с гектара. Сельхозкооперативы не в состоянии безболезненно для их бизнеса пройти стадию оформления земель в собственность, так как это грозит им разорением, и становятся легкой добычей рейдеров. В итоге более 1 млн гектаров сельхозугодий были захвачены незаконным путем.
То ли из-за большого количества доставшихся россиянам земель, то ли из-за хитроумного сопротивления чиновников, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости никак не создаст единый кадастр и не оцифрует архивы БТИ. По этой причине уже четыре года, несмотря на эксперименты в Тверской и Ярославской областях, не могут осуществиться намерения о введении налога на недвижимость, который призван заменить налог на землю и налог на имущество. По мнению начальника управления оценки Роснедвижимости Ольги Нестеровой, только в 2014 году станет реальным введение местного налога, а прогнозировать сроки введения федерального она даже не взялась.
Именно поэтому бурное одобрение участников конгресса вызвало предложение лидера общественной организации "Справедливость" Андрея Столбунова доверить борьбу с коррупционерами общественному контролю. За определенные отчисления от найденных сумм по общественному договору организация берется доводить дела до суда и наказывать виновных.
Председатель Совета Федерации РФ Сергей Миронов, открывший конгресс и с интересом наблюдавший за его работой, обещал создать в верхней палате российского парламента рабочую группу, которая займется обобщением всех прозвучавших предложений по земельному вопросу.

Нашли опечатку? Выделите её мышкой и нажмите Ctrl+Enter. Система Orphus

Размещено в рубрике