Эксперт "Призыва" по земельным вопросам, партнер юридической фирмы "Кузин и партнеры" Георгий САВЕНКО решил помочь нашим читателям, мечтающим арендовать или приобрести землю в черте поселений в собственность.
– Георгий Владимирович, пытаясь арендовать, приватизировать, поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности на земельный участок, граждане иногда сталкиваются с отказом, бездействием или приостановкой какого-либо действия со стороны госорганов или органов местного самоуправления. Почему возникают подобные ситуации?
– Все зависит от того, куда и с каким заявлением вы обратились, и обоснованно ли оно. Судя по вашему вопросу, речь идет о районных администрациях, отделах Роснедвижимости и ФРС. Это слишком обширная тема. Давайте начнем наш разговор с обращений в городские (районные) администрации, а в следующих номерах рассмотрим особенности взаимоотношений граждан с отделами Роснедвижимости и ФРС.
– Хорошо. Так в каких случаях, если говорить о земельных отношениях, гражданин или предприятие может вступить в конфликт с городскими или районными администрациями?
– Допустим, что вы обратились с заявлением о предоставлении вам на праве аренды или в собственность земельного участка на территории города, где находятся приобретенные вами здания и сооружения, или, если вы живете в деревне, просите предоставить вам участок для ведения личного подсобного хозяйства. Администрация либо отказала вам прямо, либо, говоря языком закона, проявила бездействие, то есть не сказала ни "да", ни "нет". Согласно статьям 245, 254 и 255 ГК РФ вы можете, если считаете, что нарушены ваши права, оспорить в суде решение или бездействие органа местного самоуправления.
– По каким мотивам можно отказать заявителю или не отвечать на его заявление?
– Это могут быть как вполне обоснованные мотивы, так и надуманные причины для отказа. Допустим, что вы приобрели здания и сооружения, которые находятся на участке в городе, ранее предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования другому лицу, и обращаетесь в администрацию с заявлением о предоставлении вам в собственность всего участка, которым ранее пользовался продавец недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежавшем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. На первый взгляд, в законе все достаточно ясно.
Однако если с вашим правом на части участка, непосредственно занятые зданиями, никто не спорит, то толкование фразы "использование части земельного участка, которая:необходима для ее использования", у вас и администрации может быть различным. Хорошо, если вы приобрели все здания и сооружения, ранее находившиеся на данном участке. Здесь шансы на получение всего участка велики. Когда же вы стали собственником только, скажем, двух зданий из четырех-пяти, то спора не избежать.
– Но ведь должны же существовать какие-то нормы отвода земель для подобных случаев?
– Как устанавливает п. 2 ст. 35 Земельного кодекса, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса, исходя из утвержденных норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
На деле генеральные планы поселений, правила землепользования, разделение территорий поселений на территориальные зоны зачастую органами местного самоуправления не разработаны и не утверждены. Поэтому уже в суде заявитель должен представлять доказательства, свидетельствующие о необходимости предоставления ему земельных участков определенной площади для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.
– Допустим, что генеральный план развития города (поселка) утвержден. На что могут ссылаться местные власти при частичном или полном отказе заявителю?
– Заявителю могут отказать, например, в приобретении права собственности на земельный участок в целом, его части или предложить заключить договор аренды на том основании, что в соответствии с генеральным планом развития города на данном земельном участке или его части предусмотрено строительство другого объекта.
– А какие проблемы могут возникнуть у жителя деревни, если он просит предоставить участок, например, в этом же населенном пункте или из состава земель сельхозназначения? По каким мотивам могут отказать заявителю или не отвечать на его заявление?
– Житель села или деревни вправе обратиться в районную администрацию с заявлением, например, о предоставлении ему в аренду земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства (то есть с целью, не связанной со строительством).
Что же касается мотивов для отказа, то администрация может заявить, например, что передачей данного участка в аренду будут нарушены права третьих лиц (и это она еще должна доказать). Или что территория поселения относится к жилым зонам, а в жилой зоне не пре-дусмотрено выделение земли для ведения личного подсобного хозяйства. Заявитель должен в этом случае выяснить, а проводилось ли вообще зонирование данного населенного пункта.
Еще один пример из судебной практики: районная администрация отказала заявителю на том основании, что он должен был предоставить сведения о регистрации личного подсобного хозяйства (хотя Земельный кодекс этого не требует).
– А если администрация не отказала заявителю ("мы готовы продать вам участок"), но на самом деле ничего не предпринимает?
– По сути, речь идет в данном случае о бездействии; такое поведение администрации и обжалуется в суде как бездействие. В моей в практике недавно был такой случай. Гражданка М. приобрела здание мехмастерской на участке, относящемся к категории "земли промышленности", и обратилась в районную администрацию с заявлением, в котором просила его продать. Администрация ответила ей письменно о своем согласии, но при этом предложила погасить задолженность по земельному налогу за время фактического использования земельного участка. В суде представитель администрации пояснил, что она "не ставит своей целью уклонение от заключения договора купли-продажи земельного участка и не проявляет бездействие. Оформление документов приостановлено до момента оплаты М. всех необходимых платежей за фактическое использование данного земельного участка". Суд посчитал, что направление писем с требованием о предоставлении дополнительных документов, в том числе по оплате за фактическое использование земельного участка, действующим законодательством не предусмотрено; такие требования в дальнейшем могут быть заявлены путем подачи искового заявления о взыскании задолженности.
– Если в суде гражданин или предприятие доказали обоснованность своих требований, то какое решение принимает суд?
– Прежде всего необходимо знать, что граждане обращаются со своими заявлениями в федеральные (районные) суды в порядке, установленном главой 25 ГПК РФ, а юридические лица – в арбитражный суд в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса. В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает их подготовить проект договора (купли-продажи или аренды) и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.
– Что еще следовало бы знать гражданам и предпринимателям, собирающимся приобрести у государства или органов местного самоуправления земельные участки?
– Необходимо помнить, что п. 4 ст. 28 Земельного кодекса устанавливает, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирование земель для государственных или муниципальных нужд. Нет нужды также говорить, что защищать свои права необходимо с привлечением профессиональных юристов.
Ольга РОМАНОВА