Недвижимость. Рынок в свободном падении

Характеризуя современное состояние рынка недвижимости, риэлторы используют определение "мертвый". Покупателей можно пересчитать по пальцам. Продавцов тоже не густо, и они уже готовы идти на уступки.

Характеризуя современное состояние рынка недвижимости, риэлторы используют определение "мертвый". Покупателей можно пересчитать по пальцам. Продавцов тоже не густо, и они уже готовы идти на уступки.
И вот что интересно: коррекция цен на рынке недвижимости давно назрела и необходима всем его участникам. Неоправданно задранные цены осложняют жизнь всем участникам рынка, начиная с застройщика и заканчивая обыкновенным покупателем. Об этом обозревателю <Призыва> рассказал эксперт рынка недвижимости, заместитель директора ООО <Александр и КО>, председатель конфликтной комиссии Владимирской палаты риэлторов Сергей ТИХОНОВ.

По разные стороны баррикады
– Расстановка сил на рынке недвижимости сегодня такова. На стороне предложения выступают застройщики, инвесторы и продавцы вторичного жилья, на стороне спроса – инвесторы и покупатели.
Предложение на рынке недвижимости формируется на основе вновь построенных объектов и высвобождающегося на вторичном рынке жилья. Спрос создается за счет намерений приобрести новое и вторичное жилье и приумножить капитал.
С какими целями появляются на рынке перечисленные игроки? Застройщики и инвесторы строят с целью получения прибыли. Продавцы пытаются улучшить жилищные условия. С другой стороны, инвесторы присутствуют на рынке с целью получения прибыли, приобретая жилье вовсе не для того, чтобы жить, покупатели – с целью улучшения жилищных условий.
Таким образом, несмотря на разные позиции, игроки преследуют одни и те же цели, и цена товара формируется одними и теми же людьми, находящимися по разные стороны баррикады. Только предложению выгодно, чтобы цена была выше, а спросу – чтобы она снизилась. Не совсем ясно в этой ситуации положение инвесторов, которые сильно влияют на рынок и присутствуют по обе стороны баррикады.

Мир не прост
– Суть разверзшегося финансового кризиса состоит в том, что фондовый рынок практически прекратил свою деятельность, а банковская система потеряла устойчивость. Банки в связи с отсутствием денег отказываются кредитовать новые девелоперские проекты. Застройщики не могут привлечь кредитные средства, даже по уже открытым траншам, для освоения новых площадок. Платежи при-остановлены, и неважно, что на кредитном счету лежат деньги.
Банки ужесточили требования к клиентам, которые хотят взять кредит на приобретение жилья. Если раньше потенциальный покупатель предоставлял банку справку за подписью главного бухгалтера и директора предприятия о том, что у него зарплата 50 тыс. рублей, и получал кредит, оставляя в залоге у банка новую квартиру, то теперь банки выдают кредит только по справке 2-НДФЛ, то есть на основании официального налогового документа, подтвержденного налоговыми выплатами. Сегодня банки ориентируются только на так называемую <белую> зарплату клиента, не принимая в расчет никакие <серые> или <теневые> доходы.
Еще несколько штрихов, характеризующих нынешние взаимоотношения банков и клиентов. До мая текущего года вполне реально было получить ипотечный кредит даже с нулевым первым взносом. Теперь первый взнос составляет не менее 20-30% от общей стоимости приобретаемой квартиры. Если раньше проценты по ипотечному кредиту составляли 10,5%, то сейчас дешевле, чем за 16,5%, кредит не найти.
Произошедшие ужесточения существенно уменьшают число людей, которые могли бы получить кредиты – даже через <белую> зарплату. Таким образом, уровень спроса серьезно упал. Об этом можно судить по прогнозам АИЖК. В частности, во втором полугодии 2008 года оно планирует выдать 92 тыс. кредитов, что на 56% меньше по отношению к первому полугодию 2008 года. Количество кредитов, выданных за год, должно составить 305 тыс., но это на 26,5% меньше, чем в 2007 году.
Коль скоро фондовый рынок рухнул, трейдеры, зарабатывавшие на нем деньги, задумались, чем заменить вложения в ценные бумаги. У каждого товара на рынке есть товар-заменитель. Например, товаром-заменителем дорогой водки является дешевый коньяк, заменителем дорогого коньяка служат бизнес-подарки (изысканная кожгалантерея, настольные принадлежности). Высвободившиеся деньги инвесторы активно вкладывают в товар-заменитель – жилую и земельную недвижимость. Таким образом, с их стороны спрос на жилье, по всей видимости, будет поддержан.

<А в попугаях он значительно длиннее>
– Реально оценить динамику цен на рынке недвижимости сегодня весьма затруднительно, так как сложно выбрать мерило: рынок с некоторых пор остался без устойчивой единицы оценки стоимости недвижимости, стабильного денежного эквивалента.
До недавнего времени квадратные метры на рынке недвижимости оценивались в долларах США. Если стоимость квадратного метра недвижимости в долларах США росла, значит, недвижимость дорожала и наоборот. Однако сегодня пользоваться этим эквивалентом невозможно. Если из еженедельных статистических отчетов столичных риэлторских агентств следует, что в долларах стоимость квадратного метра упала, то в пересчете на рубли по курсу доллара на начало и конец недели получается противоположный результат: <квадраты> подорожали.
А вот анализ рынка недвижимости по отношению к более стабильному – золотому – эквиваленту показывает, что цены на рынке недвижимости стоят уже почти год, а на протяжении последних месяцев падают.
Если исчислить динамику цен на рынке недвижимости в потребительских ценах (с учетом роста инфляции на 12% в год), то за полгода стабильности стоимость квадратного метра в рублях упала на 6%.

Падение неизбежно, потому что оно нужно
– Шокирующее публику заявление появилось на днях в интернет-дневнике главы строительной компании Mirax Group Сергея Полонского. Бизнесмен сделал официальное заявление о том, что если через 1,5 года цены на их квартиры не вырастут на 25%, он съест галстук на Красной площади.
Я не знаю, почему этот предприниматель так говорит, может быть, ему это выгодно. Я считаю, тем не менее, что недвижимость дешеветь будет. Реальные предпосылки к этому – изъятие денег со стороны предложения, которое скажется не сегодня и не завтра, а примерно через год. Сегодня на рынке недвижимости работают деньги, которые притекают со стороны инвесторов спроса.
Совсем недавно к нам обратились инвесторы, которые вложились в новостройку и теперь хотят продать ее. У них две <однушки> и две <двушки> – самый ликвидный сегмент рынка. Застройщик продает здесь квартиры по 43 – 45 тыс. рублей за кв. метр. Они мечтают о 40 тыс. за <квадрат>. Когда я им сказал, что мы по заявленной ими цене <устанем продавать>, они согласились на 38 тыс. рублей.
Этот сигнал говорит о том, что мы пока можем анализировать открыто демонстрируемую нам цену предложения, которая сегодня стабильна. Но цена в реально проводимых сделках имеет тенденцию к снижению (продавцы готовы торговаться). Таким образом, при стабильной цене предложения цена сделок скорее всего упала.
Остается добавить, что снижение цен на рынке выгодно всем его участникам. Застройщикам и девелоперам – потому, что завышенные цены мешают получить новую площадку под застройку, которая становится дорогим удовольствием, так как пустых земель уже нет, а из домов на занятых землях расселять слишком дорого. Покупателям – потому, что деньги есть далеко не у всех из них, а банки кредитов не дают.
Снижение цены невыгодно только инвесторам, которые уже вложили свои средства в недвижимость. Но в то же время они смогут заработать только на <живом> рынке, поэтому просто необходимо, чтобы рынок тронулся. Играть на стабильном рынке невозможно.

Святая святых
Насколько упадут цены на недвижимость, точно сказать сложно. Рынок будет стагнировать еще примерно полгода. Где-то весной начнется снижение. Однако столь долго предрекавшегося аналитиками обвала уже точно не будет. Если бы правительства разных стран не приняли суперэкстренных мер для поддержания банковской системы, обвал был бы неизбежен.
В первую очередь будут падать цены на жилье эконом- и бизнес-класса. Они снизятся и в провинции, и в Москве. Не коснутся эти процессы только жилья элит-класса, покупателям которого безразлично состояние банковской системы. Кредиты им не нужны, и покупают жилье они совсем не для того, чтобы сберечь капиталы.
Рассуждая о рынке недвижимости, мы забываем о святая святых – о земле. Земля за последний год подорожала более чем на 40%. Инвесторы, традиционно вкладывавшие средства в жилой сегмент рынка недвижимости, переключатся на рынок земли, потому что квартиры будут строиться, поступать на рынок и дешеветь, а земли-матушки больше не станет, она у нас одна.

Ольга РОМАНОВА
Фото автора

Нашли опечатку? Выделите её мышкой и нажмите Ctrl+Enter. Система Orphus

Размещено в рубрике