Сами строим – сами сносим

Жители сельских поселений, по крайней мере, те, кто активно делится опытом на интернет-форумах, предпочитают строить дома в обход законодательства. Дело в том, что так называемый самострой обходится почти...

Жители сельских поселений, по крайней мере, те, кто активно делится опытом на интернет-форумах, предпочитают строить дома в обход законодательства. Дело в том, что так называемый самострой обходится почти
в два раза дешевле, чем честное строительство. Объясняется это тем, что самостийцам не надо платить за развитие инфраструктуры, проходить разрешительные комиссии и получать согласования. По приблизительным подсчетам, таким образом можно сэкономить до 75% средств.

И опыт, сын ошибок трудных:
<Никто с архитектурой старается не заморачиваться, - пишет один из посетителей сайта. - Лишнее время потратишь, деньги, нервы и силы. У них ведь все по-хитрому! Пооткрывали хозрасчетных самоокупаемых конторок вокруг себя да деньги стригут. Сбор необходимой документации обходится в 1000$, а то и больше. Дальше - больше! Начинаешь строиться: не понравилась тебе стена из кирпича - сделал из блоков, или поменял расположение комнат, или, чего доброго, не 1,5 этажа сделал, а 2. Так вот это уже расценивается как отступление от проекта, и все твои усилия и деньги, потраченные на архитектуру, плакали>.
<Есть другой путь, которым идут 99% застройщиков, - самострой, - утверждает другой доброхот. - Есть у тебя разрешение местного Совета на строительство - строй по своему проекту чего хочешь. А как построишь, решишь все проблемы через БТИ и быстрее, и дешевле в три раза. Это точно! У меня так все соседи делают, и я так буду!>
Однако есть в Интернете и более трезвые головы.
<Проект однозначно нужен! - искренне убеждают они менее законопослушных <чатлан>. – Если вы, конечно, не хотите, после того как поживете несколько лет в своем строении, превратившемся наконец-то в дом, стоять потом в сторонке и смотреть, как по решению суда бульдозер ровняет его с землей, да еще и за ваш счет!.. А все потому, что не было проекта, не было согласования, не было разрешения на строительство! Постройка будет стоять лишь в том случае, если будет иметь статус <временной>.
Даже в <небедной> Московской области, где уровень жизни один из самых высоких, более 67% объектов в сельской местности построено силами владельцев земельных участков, из них в лучшем случае 40% – с привлечением подрядных организаций, имеющих лицензию. Более чем 65% земельных участков до сих пор не прошли процедуру кадастрового учета, а значит, межевое дело на них не составлялось и данные о них не внесены в Единый государственный земельный кадастровый реестр. Более чем в 47% случаев оказывается, что имеющиеся дома вообще не зарегистрированы в установленном законом порядке. Более чем в 28% случаев дома зарегистрированы с нарушениями законодательства (информация, заявленная в документах, не соответствует реальному состоянию имущества).

Вся Россия – сплошной самострой
Интересно, что самострой заполонил не только деревни, но и города Российской Федерации. Это всем хорошо знакомая <точечная> застройка, с которой, как с многоголовой гидрой, вот уже несколько лет ведут небезуспешную борьбу в Москве, Питере, Краснодарском крае, Самарской, Ростовской, Новгородской и других областях.
– Московский самострой сегодня – результат сложного процесса согласования и получения исходно-разрешительной документации, который зачастую срывает финансовые планы девелоперов и толкает их на противоправные действия, – приводит мнение директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева сайт недвижимости оsean.ru. По оценке генерального директора компании <Конти-Град> Владимира Костычева, <сейчас в Москве практически 50% строительных объектов имеют не до конца оформленные документы и в какой-то степени их можно считать самостроем>.
Как пояснил руководитель департамента <Недвижимость. Земля. Строительство> юридической компании <Вегас-Лекс> Юрий Борисенко, самострой бывает двух видов.
Точное число незаконно построенных объектов в российской столице не знает никто. В середине февраля 2007 года префект ЦАО Москвы Сергей Байдаков на пресс-конференции заявил, что с 2004 по 2006 годы на территории округа было выявлено 50 объектов самостроя. А по словам начальника городского объединения административно-технических инспекций Ивана Ищенко, в Москве насчитывается около 690 объектов несанкционированного строительства, из которых 365 – это новые здания, 135 – незаконные реконструкции, а еще 208 случаев относится к несогласованной прокладке инженерных коммуникаций. Основной объем самостроя на сегодняшний день сосредоточен на окраинах, так как по причине высокой стоимости и дефицита земли в ЦАО объекты в центре в большей степени подвергаются проверкам на чистоту документации.
В Москве создана специальная комиссия по легализации самостроя, которая рассматривает вопросы, связанные с легализацией таких объектов. Обычно легализации подлежат те объекты, которые вписываются в зонирование генпланов, не нарушают этажности, технических условий и соответствуют СНиПам, СанПиНам, МГСН и иным нормативам. Более того, в столице специально для бдительных москвичей организована <горячая линия>, по которой они могут сообщить о сомнительных стройках. Именно с их помощью еще 15 объектов признали самостроем, а всего власти получили около 300 <сигналов> относительно 152 объектов.
Мэром Москвы Юрием Лужковым была создана оперативная группа по вопросам сноса самовольных построек и освобождения земельных участков. Несколько незаконных строений в трех районах уже снесено и вступили в силу еще 18 судебных постановлений о ликвидации самовольных строений за счет тех, кто их построил.

В отсутствие генпланов
Примерно год назад губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко распорядилась не выносить на рассмотрение городского кабинета вопросы о проектировании и строительстве уже возведенных объектов. Соответствующее решение было принято после обсуждения проекта постановления о строительстве малоэтажного гостиничного комплекса в поселке Солнечное, на 2-й Боровой улице, д.16. Самое любопытное, что объект был построен несколько лет назад. Инвестор – ООО <Галика> – взял в аренду участок площадью 8,9 тыс.кв.м и построил там семь коттеджей с гостиницей на 49 номеров. По факту самовольного строительства было несколько судебных заседаний. На одном из них представители ООО <Галика> выразили желание узаконить объекты. Власти пошли навстречу инвестору и утвердили рассматриваемое постановление. Однако, по словам Валентины Матвиенко, это было последнее подобное решение.
О начале аналогичной кампании в Сочи по всем каналам вещало ТВ. Власти Краснодарского края объявили <войну самострою>, возведенному с нарушениями градостроительных, экологических и санитарных норм. Только в Сочи таких объектов обнаружено 228, а на территории края насчитывается около 10 тыс.
<Самовольное строительство является одной из острых проблем в регионе. Случаи, когда на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, возводятся гостиницы, многоэтажные жилые дома и развлекательные заведения, носят массовый характер>, – резюмировала Генпрокуратура. Как подчеркнуло ведомство, застройщики в регионе работают на основе разрешений на строительство, которые неправомерно выдают им чиновники органов местного самоуправления.
– Здесь мы уже достигли точки кипения, – отметил губернатора края Александр Ткачев. – И если раньше мы боролись непосредственно с самими самозастройщиками, с представителями горе-бизнеса, то сегодня мы переводим борьбу в другую плоскость – борьбу с чиновниками, которые потворствуют и покрывают такие нарушения закона.
Сложность заключается еще и в другом. Сегодня практически ни одно муниципальное образование Краснодарского края не имеет генерального плана развития. А значит, практически каждый может строить что угодно там, где захочет. Между тем создание и принятие генпланов – задача муниципальных властей. И об этом им говорили еще в 2005 году, когда в крае впервые столкнулись с проблемой самостроев. Однако воз и ныне там. Генпланов, которые четко определяют правила игры, как не было, так и нет, а самовольные постройки продолжают уродовать территории городов.
Структура, в обязанности которой входит контроль организационно-правового порядка строительства, выявление объектов самозастроя, привлечение силовых структур для наказания нарушителей, а также решение вопросов о сносе самовольно построенных объектов через суд была создана в Ростовской области. Такое решение принято в связи со значительным увеличением числа зданий, строящихся самовольно, без получения необходимой разрешительной и проектной документации, прошедшей экспертизу. Проблема самовольного строительства в регионе приобрела масштабный характер. На сегодняшний день 38% строящихся объектов возводится самовольно. Львиную долю среди них занимает жилье, затем по количеству самовольных зданий следуют гражданское строительство и промышленные объекты.
Основная причина увеличения числа самовольно строящихся объектов, по словам заместителя губернатора области, -неудовлетворительная работа муниципалитетов в этом направлении. Иногда возведение здания и разработка проектной документации на его строительство осуществляются параллельно. Чаще всего о самовольном строительстве становится известно уже на стадии завершения строительно-монтажных работ, когда здание практически полностью построено, причем об этом сообщают в основном жильцы близлежащих домов.

Правила и нормы
Как сообщили обозревателю <Призыва> в департаменте строительства и архитектуры областной администрации, одним из первых документы территориального планирования, несмотря на существенные финансовые затраты, начал разрабатывать Суздальский муниципальный район. Это и понятно: наиболее интенсивное строительство, наряду с Александровским и Киржачским районами, развернулось именно здесь.
В среднем разработка генплана обходится муниципальной казне в 1,2 – 1,3 млн рублей. Сегодня уже прошел публичные слушания и утвержден первый и единственный пока в области генплан сельского поселения – Селецкого. Как и положено, он был обнародован на сайте Суздальской районной администрации. Интерес к нему превысил все ожидания: в течение 3 месяцев сайт посетило более миллиона человек!
Новоалександровское и Павловское сельские поселения получат основополагающий документ до конца текущего года, во втором полугодии 2009 года им обзаведется Боголюбовское сельское поселение. Готовит к утверждению генплан сельское поселение Филипповское Киржачского района. В данный момент идет работа над генпланами 14 сельских поселений региона из 80.
Поскольку одной из причин бурного стихийного строительства специалисты называют отсутствие документов территориального планирования, обозреватель <Призыва> решил узнать у начальника отдела капитального строительства Суздальской районной администрации Елены Лукьяновой, улучшит ли ситуацию их появление.
– Будет уточнено разрешенное использование земельных участков, – прокомментировала она. – Но самовольные постройки существовали и будут существовать: Здесь нужен предметный разговор.
Главный архитектор Суздальского района Павел Бахирев и директор мастерских ГУП <Областное проектно-изыскательское архи-тектурно-планировочное бюро> в городе Суздале и Суздальском районе Наталья Мигаль уточнили, что для постройки загородного дома согласно Градостроительному кодексу необходим юридический документ – градостроительный план земельного участка, на основании которого выдается разрешение на строительство. В составе градостроительного плана разрабатываются схема планировочной организации земельного участка и генплан застройки участка, учитывающий существующие санитарные и противопожарные требования. На прохождение всех инстанций, если, конечно, застройщик представил полный пакет бумаг, требуется максимум 40 дней.
На вопрос о том, почему не все застройщики идут легальным путем, Павел Бахирев отвечает риторическим вопросом: <А что мешает нам соблюдать правила дорожного движения?!> По его словам, денежные затраты на подготовку необходимой документации не столь велики: градостроительный план земельного участка и разрешение выдаются бесплатно. Застройщику нужно оплатить только разработку схемы планировочной организации земельного участка и топографическую съемку.
Базовые положения и нормативы, которые следует знать и соблюдать будущему владельцу особняка, подробно перечислены в официальном издании <Планировка и застройка городских округов и поселений Владимирской области>, разработанном ГУП <Областное проектно-изыскательское архи-тектурно-планировочное бюро> в 2006 году. Оно дает ответы на многие вопросы, в том числе, например, и на тот, какой высоты должны быть в населенном пункте заборы.

Жизнь преподносит сюрпризы
И все же на самом деле застройка ведется <по-всякому>, как выразился главный архитектор Суздальского района, на территории которого по официальным разрешениям сейчас строится около 2000 индивидуальных домов.
– В основном люди стараются идти официальным путем, – поясняет он. – Если человек хочет взять ссуду на строительство или продать в дальнейшем свой дом, ему выгодно легализоваться.
Способ возведения загородного дома путем самостроя и последующей регистрации его через БТИ риэлторы и чиновники единодушно считают абсолютно неприемлемым. Сотрудникам БТИ все равно, соблюдены ли на данном участке противопожарные, экологические или санитарные нормы, они готовят документацию для создания налогооблагаемой базы <по факту>. Проблемы у застройщика возникают позже и решать их гораздо сложнее, так как зачастую суды требуют снести <самовол>. Впрочем, следует учесть, что такие решения принимаются с учетом реальной жизненной ситуации: если семье нарушителя негде жить, на улицу ее никто не выгонит.
Павел Бахирев рассказал обозревателю <Призыва> историю о том, как некий гражданин, сообразуясь исключительно с личным желанием, построил свой гараж на границе земельного участка соседа, в то время как нормы предписывают отступать от нее на метр. В итоге соседи встретились в суде, и горе-строителю пришлось частично разобрать свое сооружение.
– Сейчас, для того чтобы построить баню или хозпостройку, разрешения брать не требуется, – замечает Наталья Мигаль. – Но нужно соблюсти нормы! Помощь застройщику в этом всегда готовы оказать проектные бюро. И вообще полезно читать законы… Прежде чем поставить что-либо на границе участков, нужно озаботиться получением нотариально заверенного разрешения соседей.
Специалисты ожидают, что в связи с продолжающейся <дачной амнистией> и стремительным развитием земельного рынка поток жалоб и обращений граждан в администрацию и суды по вопросам недвижимости будет только нарастать, так как ситуации вступления в наследственные права или намерения осуществить сделки купли-продажи, а вместе с ними и недоразумения, будут возникать все чаще.

<Самоволы> по вине администрации
Иногда новые постройки возникают в охранных зонах памятников истории и культуры, причем речь идет не о самозахвате – все разрешения и согласования у владельца земельного участка, как правило, в наличии. За примерами далеко ходить не надо: <Призыв> не так давно писал о пятиэтажном жилом доме, выросшем в охранной зоне памятника археологии селища Сновицы.
В данной ситуации <ошиблись>, как ни странно, и владелец земельного участка, которому было выдано разрешение всего лишь на строительство дома усадебного типа, и Суздальская администрация.
– Мы располагаем недостаточным объемом информации о памятниках культурного наследия, особенно о памятниках археологии, – сетует Павел Бахирев. – С одной стороны, градостроительный план каждого земельного участка в обязательном порядке направляется в инспекцию по охране объектов культурного наследия области. С другой стороны, сформирован список памятников, который инспекция доводит до сведения всех органов местного самоуправления.
– Но, увы, в списке нет точных исходных данных, – продолжает Наталья Мигаль. – Например, там написано, что селище такое-то <находится на берегу Нерли по направлению на северо-восток 400 метров>, а откуда эти метры отмерять? От какой точки ориентироваться?
Кроме того, многочисленные памятники археологии Суздальского района, кроме кидекшанского, до сих пор не имеют специальных паспортов, которыми должны снабжаться все объекты культурного наследия. Правда, Павел Бахирев уверяет, что на генпланы сельских поселений границы охранных зон памятников по согласованию с инспекцией нанесены.

Готическим замкам и шале приходит конец
Следующим этапом после разработки документов территориального планирования станет появление правил застройки и землепользования, которые определят архитектурный облик каждого населенного пункта. Каждый конкретный земельный участок получит определенный статус, набор объектов, которые могут быть на нем расположены, предписания по материалам и конструктивным особенностям будущих сооружений, возможности перевода земель из одного назначения в другое.
– Правила будут иметь силу закона и установят жесткие регламенты для владельцев недвижимости, – набрасывает картину недалекого будущего Павел Бахирев. – Но случится это не раньше 2009 – 2010 годов.
В Суздальском районе каждый год индивидуальные застройщики вводят в эксплуатацию порядка 30 тыс. кв. метров жилья, то есть около 200 домов. По этому показателю муниципальное образование стабильно удерживает второе место после Александровского района. По состоянию на начало сентября было выдано около 200 разрешений на строительство.

Ольга РОМАНОВА
Фото А. Кротова

Нашли опечатку? Выделите её мышкой и нажмите Ctrl+Enter. Система Orphus

Размещено в рубрике