Как нам реорганизовать ЖКХ

Уважаемые читатели! Сегодня мы открываем новую постоянную рубрику "Бизнес.Право", в которой будем освещать актуальные проблемы законодательства. Экспертом "Призыва" станет юридическая фирма "Кузин и партнеры".

Уважаемые читатели!
Сегодня мы открываем новую постоянную рубрику "Бизнес.Право", в которой будем освещать актуальные проблемы законодательства. Экспертом "Призыва" станет юридическая фирма "Кузин и партнеры".

Как сравнительно недавно выяснилось, управление в жилищно-коммунальной сфере – это не только освоение бюджетных денег, но и разработка стратегии реформирования, привлечение инвестиций, предоставление качественных услуг, проведение работы с населением, взаимодействие с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями. Успешное решение проблем реформирования ЖКХ в силу его социальной значимости возможно только при тесном взаимодействии государства, бизнеса и гражданского общества.

Областная концепция реформирования ЖКХ провозгласила первоочередными задачами развитие частной инициативы и конкуренции, модернизацию жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры, в том числе с использованием инструментов частногосударственного партнерства. При этом допустимые элементы государственного управления – регулируемые тарифы и меры социальной поддержки отдельных групп населения с низкими доходами – также приобретают рыночный характер. Последнее проявляется в отказе от перекрестного субсидирования тарифов, включения в них инвестиционной составляющей и адресном характере субсидий малоимущим гражданам.
Наш регион в целом активно включился в процесс реформирования жилищно-коммунального сектора экономики. Постановлением губернатора Владимирской области от 14 января 2008 г. N10 утвержден областной план реформирования ЖКХ до 2010 года. В рамках федеральной программы "Жилище" реализуются областные целевые программы по модернизации и энергосбережению объектов коммунальной инфраструктуры, реконструкции и капитальному ремонту жилищного фонда. В то же время реализация программных документов сдерживается наличием следующих проблем.

Частник в ЖКХ не торопится
По прогнозам федеральных властей, приток частных инвестиций в ЖКХ должен вырасти за три года минимум в два с половиной раза. Но на начало 2008 года износ объектов коммунальной инфраструктуры составил в среднем 60%. Плохое состояние сетей и оборудования не только создает проблемы с бесперебойным снабжением населения и предприятий коммунальными услугами, но и снижает интерес частных инвесторов к отрасли.
Для привлечения частных инвестиций в модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры необходимо повысить инвестиционную привлекательность основных производственных фондов, принадлежащих более чем на 60% муниципалитетам в лице подконтрольных им унитарных предприятий. При этом нужно учитывать тот факт, что прямое кредитование или субсидирование этих предприятий бесперспективно как в связи с их повальной неплатежеспособностью (не без участия государства), так и по причине низкой управляемости (отсутствие действенной системы внутреннего контроля).
В настоящий момент около 20 предприятий ЖКХ области находятся на различных стадиях банкротства. Чтобы привлечь кредитные ресурсы, им необходимо серьезное залоговое обеспечение, которое – в отсутствие понятного банкам правового режима использования имущества и его безупречного юридического оформления – попросту отсутствует.
Решение проблемы привлечения частных инвестиций путем приватизации МУПов, по аналогии с другими отраслями экономики в 90-е годы, может привести к непредсказуемым последствиям. Это может произойти, в частности, потому, что коммунальные услуги являются естественно-монопольными. Следовательно, применительно к данному бизнес-сектору должны применяться более сложные механизмы разгосударствления, которые предусматривают сохранение стратегического контроля государства и муниципалитетов над эффективным и бесперебойным функционированием ресурсоснабжающих предприятий и целевым использованием их ключевых активов.
Такими механизмами могли бы стать широко распространенные в мире инструменты частногосударственного партнерства. Это и государственные закупки, аренда сетей и оборудования, контракты на управление и оказание технической помощи, концессии, создание совместных с бизнесом предприятий и др.
Вышеуказанные инструменты во Владимирской области пока не получили широкого распространения. Исключение составляют договоры аренды тепловых и электрических сетей, заключенные ОАО "Владимирские коммунальные системы" с двумя владимирскими муниципальными унитарными предприятиями.
К слову сказать, подзаконность одного из них была проверена контрольными органами, поскольку передача МУПами практически 100% основных производственных фондов в аренду третьему лицу противоречила п. 3 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". Это произошло вследствие невозможности использования таким МУПом закрепленного за ним имущества по целевому назначению – для осуществления деятельности, предусмотренной его уставом. Сегодня изменения, позволяющие осуществлять деятельность по целевому назначению, уже внесены в устав.
Небезынтересными оказались и другие условия вышеупомянутого договора. Так, в первое время все арендные платежи ОАО "ВКС" в пользу данного МУПа оставались в распоряжении арендатора – ОАО "ВКС".
Низкие темпы притока частного капитала в коммунальный сектор региональной экономики объясняются не только высоким износом основных производственных фондов, но и отсутствием правоподтверждающих документов на объекты недвижимости, неопределенностью правил игры, несбалансированностью системы договорных отношений, наличием обременения большинства муниципальных активов (объектов коммунальной инфраструктуры) долговой нагрузкой, а главное – упорным нежеланием местных властей передавать управление местным коммунальным хозяйством коммерческим структурам.
Вне поля зрения региональных и местных органов власти оказались инструменты секьюритизации как альтернативные источники финансирования – в частности, перевод неликвидных активов в ценные бумаги, обращаемые на вторичном рынке. В качестве источника для привлечения частного капитала подходит все, что способно генерировать устойчивый финансовый поток. В настоящее время российский рынок активов для секьюритизации стремительно расширяется. Однако до сих пор недооцененными остаются жилищно-коммунальные платежи, арендная плата и иные залоговые активы муниципальных предприятий.

Коммунальный камуфляж
Традиционно низкий уровень внутриотраслевой конкуренции ЖКХ обусловлен как наличием в отрасли субъектов естественных монополий, так и сложившейся системой приватизации МУПов, которую вряд ли можно назвать прозрачной. Разгосударствление муниципального жилищно-эксплуатационного предприятия, дробление его на управляющую и сервисные компании не создают условия для конкуренции, а всего лишь камуфлируют сложившуюся ситуацию.
Одним из основных сдерживающих факторов прихода частных компаний в сектор ЖКХ остается нежелание местных властей отдавать в частные руки инструмент распределения подрядов на ремонтно-эксплуатационные работы. Рынок управляющих компаний неминуемо приведет к усилению конкуренции на рынке сервисных компаний, включая ремонтно-строительные предприятия. Предоставление Владимирской области в рамках стабилизационного фонда ЖКХ 3 млрд рублей на капитальный ремонт жилищного фонда – серьезный "аргумент" для ограничения конкуренции в отрасли. При этом ситуацию вряд ли изменит утвержденный постановлением губернатора Владимирской области от 21.04.2008 № 290 порядок конкурсного привлечения подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту жилых домов с использованием средств фонда содействия реформированию ЖКХ.
Другим барьером на пути развития рынка управляющих компаний является сложившаяся в регионе несбалансированная система договорных отношений с поставщиками услуг. В результате деятельность управляющей компании (с учетом 100-процентной предоплаты за поставляемые энергоресурсы и дополнительных расходов на услуги компаний, занимающихся выставлением счетов на оказанные услуги) становится нерентабельной.
Поскольку коммунальные услуги составляют ориентировочно 80% от общей суммы платежей, минимальный убыток будет не меньше, чем начисления по всем жилищным услугам за 2,5 – 3 месяца. При собираемости платежей на уровне 90% убыток увеличится в два раза. Таким образом, любая управляющая организация обречена на банкротство. Вопрос только в том, когда это произойдет: через три месяца, полгода или год.
Улучшить ситуацию может кардинальный пересмотр схем договорных отношений с поставщиками ресурсов. Один из вариантов – заключение поставщиками ресурсов прямых договоров с конечными потребителями, минуя управляющие компании. Другим решением проблемы может стать превращение договорных отношений между поставщиками ресурсов и управляющими компаниями в агентские. При этом управляющей компании будет выплачиваться комиссионное вознаграждение за организацию взаимодействия поставщика ресурсов с домовладельцами.
Действующая модель организации договорных отношений также может быть значительно улучшена. После чего она сможет дать управляющей компании шанс на выживание. Инструментами договорной "косметики" могли бы стать положения, предусматривающие обязательное применение приборов учета всех потребленных ресурсов, использование экономически обоснованных методик калькулирования потребляемых ресурсов, паритетное распределение между сторонами договора сумм экономии денежных средств, полученных в результате эффективного управления жилым домом, в том числе в результате применения энергосберегающих технологий, и уменьшение внутридомовых потерь.

Подспорье или обуза?
Серьезным подспорьем для управляющих компаний, как предполагают разработчики программы реформирования отрасли, могло бы стать повсеместное развитие общественного самоуправления – в форме создания товариществ собственников жилья (ТСЖ). Несмотря на активное вмешательство муниципалитетов, создание ТСЖ в области происходит недостаточно быстрыми темпами. Причина – в неосведомленности граждан о таком способе управления многоквартирным жилым домом и нежелании брать на себя ответственность за содержание жилья, находящегося в плачевном состоянии.
Подавляющее число домовладельцев не знает о появившейся возможности ремонта и модернизации принадлежащего им жилья за счет федерального фонда реформирования ЖКХ. Между тем предоставление субсидий федеральные власти поставили в прямую зависимость от динамики создания ТСЖ в том или ином регионе. Применительно к данной ситуации действующий премьер России Владимир Путин заявил, что прежде чем отдавать ЖКХ в руки собственников, необходимо привести эту сферу в порядок, чтобы она стала более привлекательной.
– Люди не боятся, а не хотят стать собственниками, потому что на них сразу ложится нагрузка по ремонту жилья – то, что мы бросили несколько лет назад, – сказал он.
Имевшиеся у домовладельцев на начало реформы ресурсы (аренда подвальных и чердачных помещений, объектов инфраструктуры и благоустройства) могли бы быть направлены на развитие и модернизацию жилого дома. Но сейчас в большинстве случаев они исчерпаны вследствие неэффективного управления жилищным фондом бывшими МУПами.
Ключевым вопросом создания ТСЖ является проблема постановки на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом. Согласно ст. 16 Закона № 189-ФЗ возникновение права общей долевой собственности на земельный участок связывается с существованием (постройкой) многоквартирного дома и проведением кадастрового учета участка, на котором расположен дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Земельный участок, сформированный до вступления в силу ЖК РФ, бесплатно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений. Когда участок не сформирован, любое уполномоченное общим собранием собственников лицо вправе обратиться с заявлением о формировании земельного участка.
Если многоквартирный дом построен после вступления в силу ЖК РФ, то его приемка возможна только при наличии сформированного участка. В этом случае в соответствии со ст. ст. 36, 38 ЖК РФ право долевой собственности на землю каждого собственника помещений возникает с момента возникновения права собственности на помещение. Таким образом, право общей собственности на земельный участок под домом также должно возникать без отдельной государственной регистрации. Может ли при этом осуществляться распоряжение общим земельным участком как недвижимым имуществом без регистрации права собственности на него? Ответа на такой практический вопрос новое жилищное законодательство не дает.
В этой связи остро стоит вопрос расчета и сбора земельного налога в отношении владения и пользования таким участком. Налоговые органы могут приступить к начислению земельного налога только после закрепления права собственности на землю в федеральной регистрационной службе. Однако сами домовладельцы отнюдь не спешат ускорить момент появления налогооблагаемой базы. Размежеванный и поставленный на кадастровый учет земельный участок, по логике законодателя, является собственностью домовладельцев, однако его налогообложение в таких случаях вызывает массу вопросов у местных властей и налоговых органов.
Таким образом, как уже подчеркивалось, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ одним из условий открытия финансирования регионов за счет фонда содействия реформированию ЖКХ стал уровень региональной активности создания ТСЖ. Но для этого нужно сначала обеспечить передачу в общую долевую собственность земельных участков, на которых расположены дома, а при формировании местных бюджетов – учитывать возможность предоставления ТСЖ льгот по земельному налогу и предусматривать средства на разработку отсутствующей технической документации на многоквартирный дом. Этими вопросами призваны заниматься создаваемые при муниципалитетах структурные подразделения, которые будут работать в тесном контакте с населением.

Досье <Призыва>
Юридическая фирма <Кузин и партнеры> была создана в 2002 году путём объединения налоговых юристов первой во Владимирской области аудиторской фирмы <Владаудит> и корпоративных юристов нескольких владимирских инвестиционных компаний в качестве специализированной юридической фирмы, нацеленной на предоставление услуг в сфере налогового консалтинга и разрешения корпоративных конфликтов. Позже к данным областям права была присоединена частная практика юристов, специализирующихся на вопросах недвижимости и строительства, впоследствии усиленная практикой по обороту земель сельскохозяйственного назначения, а также профессионалов, занимающихся охраной интеллектуальной собственности. До настоящего времени все эти области практики являются для фирмы ключевыми.

Нашли опечатку? Выделите её мышкой и нажмите Ctrl+Enter. Система Orphus

Размещено в рубрике