Участие в долевом строительстве жилья сопряжено с многими рисками – можно остаться и без квартиры, и без денег. О том, как обезопасить себя в такой ситуации, рассказывает генеральный директор строительной фирмы "Консоль" Александр Шамов.

– Александр Игоревич, есть мнение, что новый закон о долевом строительстве избавил будущих владельцев квартир от многих рисков. Так ли это?
– Новые правила создают застройщикам много хлопот, поэтому находятся пути выхода из-под действия этого закона. Вместо договора на долевое строительство заключается договор купли-продажи товара, который будет создан в будущем. Такая сделка облагается НДС и налогом на имущество организации-продавца. Все эти расходы перекладываются на покупателей.
Далее, новый закон не затрагивает объекты, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 года. Приобретая квартиры в таких строящихся домах, надо быть более внимательным.
– Какие риски возникают, если заключить договор долевого строительства не с застройщиком, а с посредником?
– Бывает, что посредник, собрав деньги с дольщиков, нарушает обязательства перед застройщиком и расторгает договор с ним (иногда намеренно). Тогда фирма, построившая дом, отказывается передавать квартиру на том основании, что договора с гражданином у нее не было. Долевое строительство в такой ситуации без правовой экспертизы связей посредника и застройщика слишком рискованно.
– Нередко для снижения издержек застройщики в договоре указывают лишь часть стоимости квартиры, а остальные деньги проводят как, например, страховые взносы. Чем чревата такая уловка?
– Риск в том, что при расторжении договора (например, при затягивании или "замораживании" строительства) дольщик вернет себе лишь вклад на строительство. Остальные деньги он получит как страховку, если расторжение договора входит в перечень страховых случаев. Если такого пункта в договоре нет, то дольщик теряет часть денег.
– В договоре долевого строительства обязательно должны быть указаны срок, объект строительства и ответственность. На чем здесь можно "поскользнуться"?
– В дополнение к сроку передачи готовой квартиры фирмы нередко соглашаются вписать и условие о неустойке за просрочку завершения строительства. И вносят пункт о том, что ответственность наступает только при наличии вины компании. Ссылаясь на бюрократические проволочки при госприемке дома, застройщик может ускользнуть от выплаты неустойки: он ведь не виноват! Если заинтересовавшая вас стройка под действие нового закона не подпадает, то остерегайтесь подписывать договор с подобным условием о вине. А вот по новым правилам ответственность застройщика за просрочку наступает в обязательном порядке.
– Александр Игоревич, чем опасны краткие формулировки в договоре?
– Объект договора должен быть описан максимально подробно: подъезд, этаж, секция, площадь квартиры – чтобы было ясно: второй такой квартиры в доме нет. Формулировки типа "трехкомнатная квартира" чреваты тем, что гражданин может вселиться и сделать отделку в соседней квартире, спутав ее со своей из-за похожести описания. Более опасно другое: при конфликте с застройщиком (просрочка, "замораживание" строительства и др.) суд может отказать в иске из-за неопределенности объекта. Гражданский кодекс позволяет предъявлять требования в отношении "индивидуально определенной" вещи, в том числе и квартиры.
– У застройщика должно быть право аренды земли или право на ее собственность. Какие риски могут быть связаны с этим?
– Если краткосрочный договор аренды земельного участка заканчивается к моменту завершения строительства, то орган, регистрирующий права на недвижимость, отказывает в оформлении квартир в собственность граждан-соинвесторов. Проблема решается продлением договора аренды, в том числе и в суде.
Застройщик может иметь не соответствующее действующему законодательству право на землю. Право бессрочного пользования участком после принятия Земельного кодекса РФ должно было до 2005 г. быть переоформлено на право аренды или собственности. Если это не сделано, то регистрирующий орган откажет в оформлении права собственности на квартиры. Тогда сложных судебных процедур не избежать.
Еще хуже, когда земля передана застройщику незаконно. Например, если со стороны городской администрации договор аренды земли подписало неуполномоченное должностное лицо. Подобный договор является недействительным. Это означает, что дом стоит на чужом участке и считается самовольной постройкой. И квартиры в собственность граждан не оформляются. Придется обращаться в суд для узаконивания самовольной постройки на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Беседовал Сергей БАРАНОВ.
Фото Светланы ДАНИЛОВОЙ.

ПОЛЕЗНЫЙ АДРЕС:
600005, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 36, строительная компания "Консоль".
Телефоны: (0922) 36-39-66, 42-29-99.
E-mail: info@kon-sol.ru

важно
С жильем, построенным ООО "Консоль", проблем не будет:

Адрес этажность срок сдачи

Коттеджный поселок (за Загородным парком) 2 4 квартал 2005
г.Владимир, Октябрьский пр-т, д.36 14 4 квартал 2005
г. Владимир, ул. Безыменского 10 2008
г.Владимир, пр-т Строителей, три дома 10 2007

Нашли опечатку? Выделите её мышкой и нажмите Ctrl+Enter. Система Orphus

Размещено в рубрике