Обложка вторника

Как заставить работать управляющие компании? Через суд С момента вступления в силу Жилищного кодекса, кардинально изменившего отношения собственников и обслуживающих их жилье организаций, прошло почти три года. Старые...

С момента вступления в силу Жилищного кодекса, кардинально изменившего отношения собственников и обслуживающих их жилье организаций, прошло почти три года. Старые понятия "жильцы" и "ЖЭКи" заменены на новые – "собственники" и "управляющие компании". Сменили вывески многие муниципальные предприятия ЖЭУ и ЖЭКов. Но ясности в отношениях между заказчиками услуг по содержанию и ремонту домов и их исполнителями существенно не прибавилось.

Управленцы в законе
В Жилищном кодексе четко расписаны права и обязанности собственника жилого помещения. Он осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым помещением, несет бремя содержания квартиры и обязан поддерживать ее в надлежащем состоянии. Введено новое понятие – общее имущество собственников помещений. Сюда входят межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, чердаки, подвалы, а также крыши, различное домовое оборудование и т.д. Собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества. И как его содержать, решают на общем собрании.
Первый вопрос – выбор способа управления: непосредственно товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, управляющей организацией. Многие собственники квартир оказались не готовы к нововведениям и по старинке выбрали бывшие ЖЭКи – ныне управляющие компании. Во Владимире насчитывается 2649 многоквартирных домов, лишь 11 из них выбрали непосредственное управление, 219 – форму ТСЖ и 136 – форму ЖСК. Как в былые времена, жители надеялись, что в домах кто-то что-то будет делать, и их хозяйственные заботы не коснутся. Но преобразованные ЖЭО, естественно, потребовали от тех, кто их выбрал, вложений.
Чтобы действовать законно, управляющим компаниям нужно было оформить договор управления многоквартирными домами. По нему одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги. Двадцати владимирским управляющим компаниям предстояло заключить договора с десятками тысяч собственников. В итоге большинство владельцев квадратных метров так воочию и не видели эти бумаги, хотя все управляющие организации рапортуют об их наличии.
– К нам нередко обращаются собственники с жалобой на содержание договора управления домов. Зачастую документы управления написаны таким образом, что они больше устраивают управляющие компании, чем собственников. Мы разработали типовой рекомендательный образец договора, некоторые им воспользовались, – говорит главный жилищный инспектор области Владимир Козырев. – Управляющие компании должны наконец осознать, что собственники приносят им деньги, поэтому их интересы надо учитывать, и договор должен быть у каждого владельца жилья.
Кстати, если у собственника есть претензии к содержимому договора, то он вправе составить протокол разногласий и предъявить его управляющей компании.

Собираться – в ваших интересах
Другая, более значительная, проблема – проведение общих собраний. Собрать всех собственников, чтобы обсудить насущные вопросы, нелегкая задача. В Жилищном кодексе предусмотрена возможность проведения общих собраний в заочной форме. Всем собственникам приходят письма, в которых сообщается о проведении общего собрания, его повестке, дате и времени. Предлагается поставить галочки под строчками "возражаю", "согласен" и "воздержался".
То ли почта плохо работает, то ли управляющие компании лукавят и сильно преувеличивают масштабы своей исполнительности, но такие письма собственники видят нечасто. Многие о выборе способа управления домом и решении проведения ремонта узнают от соседей. Что же до очных собраний – зачастую получается, что на них не является и половина собственников, а это – необходимое условие, без него решения не проходят.
– Очные собрания необходимы. В рамках таких встреч представители управляющих организаций должны разъяснять людям законодательство, отчитываться о работах по содержанию жилья. Управляющие компании сетуют, что собственники не идут на такие мероприятия. Но, по большому счету, это вина самих организаций: они плохо сотрудничают с жителями. Плюс к тому, ряд из них набрали очень много домов в управление и не справляются со своими задачами, – считает Владимир Козырев.
Жилищным кодексом предусмотрено, что управляющая компания обязана отчитываться перед собственниками о проделанной работе. Периодичность и форма отчета оговариваются заключенным договором. В действительности этот пункт пока плохо работает.
– У жилищных управляющих компаний должна выработаться четкая практика отчетов за использование тех денег, которые были собраны с собственников за техническое обслуживание и ремонт жилья. Нет разницы, сколько человек придет на это отчетное мероприятие. Главное, представители управляющей организации должны ответить на все их вопросы. А часто бывает, что они не реагируют ни на устные, ни на письменные обращения граждан. Собственники ждут месяцами, а потом за решением проблемы обращаются к нам, – рассказывает Владимир Козырев.
При выполнении перечисленных пунктов (наличие договора, разработанного в интересах собственника, проведение общих собраний и предоставления отчетов) проблем у собственников и управляющих компаний заметно убавится.

Частник или МУП?
В нынешнем году обеим сторонам жилищно-коммунальных отношений выпало новое испытание. Муниципальные предприятия ЖЭО и ЖРЭПы теперь не вправе быть управляющими компаниями. Управлять многоквартирными домами могут лишь частные организации. Поскольку жилищно-коммунальная сфера не столь привлекательна для инвесторов и предпринимателей, частников отыскалось не так много. И бразды правления вновь захватили прежние МУПы, образовавшие юридические лица в виде ООО.
– В начале прошлого года во Владимире все управляющие компании были муниципальными предприятиями. Сейчас появилось 16 частных компаний, в управлении которых 1800 домов, – сообщает замглавы города Владимира, начальник управления ЖКХ Юрий Дударев.
В ведении МУПов – всего 500 многоквартирных домов. У некоторых муниципальных предприятий и вовсе не осталось ни одного дома. Поэтому было решено ликвидировать эти предприятия. К примеру, на сентябрьском заседании горсовета ликвидировано МУП ЖРЭП №2. Домами теперь заведует ООО "ЖРЭП №2".
– Руководители муниципальных предприятий говорят, что без их организации собственники не проживут. Ведь у них есть материально-техническая база. В итоге бывшие МУПы просто сменили вывеску. Несовершенные отношения сохранились и в ООО. Мы можем заверить собственников, что и без МУПов можно прожить. Как показывает практика, частные управляющие компании, никак не связанные с бывшими муниципальными предприятиями, лучше контролируют процесс содержания и ремонта домов и обходятся меньшими затратами, – уверен Владимир Козырев.
Удивительный пример работы МУПов показывает МУП ЖКХ Юрьевец. По данным жилищной инспекции и судебных органов, на эту управляющую компанию столько жалоб от собственников, что не перечесть. Людей не устраивает многое: скверно сделанный ремонт, некачественное техническое обслуживание, горы мусора во дворах и т.д.
Вот один из подобных случаев. Первые жалобы на имя управляющей компании от жильцов дома № 25 по улице Энергетиков стали поступать еще в феврале. Жаловались на протечки кровли. Во многих квартирах затопило кухни, ванные, комнаты, коридоры. Дело в том, что в 2007 году в доме проводился капитальный ремонт кровли. Вероятно, выполнен он был некачественно. Это должна была выяснить управляющая компания – МУП ЖКХ Юрьевец. Проблема разрешилась лишь в ноябре. У собственников порядка 20 различных писем от управляющей компании, в которых сообщалось, что комиссии составляли акты о протечках, причины устранялись. Но содержание бумаг было далеко от реальности. На объект комиссия не вышла ни разу! Это состоялось только тогда, когда собственники пожаловались главному федеральному инспектору по Владимирской области. Тогда уже управляющая компания вместе с жилищной инспекцией проверили крышу и увидели, что виной протечек служит: всего-навсего некачественно установленная телевизионная антенна. На устранение неполадок ушла пара дней. По результатам проверки жилищная инспекция привлекла к административной ответственности директора управляющей компании Николая Куранова.
Главный жилищный инспектор Владимир Козырев сказал, что как должностное лицо Николай Куранов обязан был контролировать содержание жилищного фонда, находящегося у него в управлении. Но – бездействовал. За подобные правонарушения вменяется штраф в размере четырех тысяч рублей. Но директор МУП ЖКХ Юрьевец не согласился с решением инспекции и опротестовал его в суде. На заседании Ленинского районного суда присутствовал корреспондент "Призыва". Несмотря на категорическое нежелание директора управляющей компании, судья Инна Потапова позволила прессе остаться на заседании. Директор МУП ЖКХ Юрьевец обвинил в бедах жильцов подрядную организацию, несшую гарантийные обязательства по капитальному ремонту. Однако протечка возникла не из-за проведенного капитального ремонта, а из-за нарушения правил содержания жилищного фонда, следить за соблюдением которых – прямая обязанность директора.

Объемы непосильны?
Согласно Жилищному кодексу общее имущество в многоквартирном жилом доме принадлежит собственникам. При условии выбора управляющей компании в качестве способа управления за содержание и ремонт отвечает она. По словам Владимира Козырева, уже на одном из первых собраний собственники должны составить перечень объектов, входящих в состав общего имущества (кровля, сараи, лестничные площадки, лифты), и определиться с их состоянием: нужен ли какому объекту ремонт, что необходимо приводить в порядок в первую очередь. Большинству объектов в домах требуется не просто текущий ремонт, а капитальный. Износ жилищного фонда во Владимире достаточно высок. По расчетам городских властей, на капитальный ремонт всех домов областного центра необходимо порядка двух миллиардов рублей. Понятно, что в одиночку собственникам не справиться, в одночасье таких сумм на ремонт не собрать.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала ремонта, порядке финансирования, необходимом объеме работ, стоимости материалов.
Есть в Жилищном кодексе один интересный пункт. Если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. С выходом кодекса сразу же появилась "капремонтная" составляющая – 2,60 рубля с квадратного метра. И эту цифру взяли на вооружение все управляющие компании. И чуть ли не в принудительном порядке вменили ее собственникам. Аргумент был такой – собираем деньги понемногу и заранее, чтобы потом, в перспективе, провести капитальный ремонт.
Собственники нескольких домов по улице Добросельской смогли доказать неправомочность таких сборов.
– В июне 2005 года заочным голосованием собственники в качестве управляющей компании выбрали МУП ЖРЭП №2. На том же собрании на 2006 год был утвержден тариф на капитальный ремонт 2,60 рубля с квадратного метра ежемесячно. Хотя мы с этим пунктом не согласились. По закону, тарифы утверждаются всего на год. Уже в 2007 году с нас не должны были взимать плату. В марте 2007 года директор управляющей компании собрала собственников на общее собрание (пришло всего восемь человек). И объявила, что с марта будут взимать другую плату за капремонт – 2,90 рубля с квадратного метра. Беда наша была в том, что мы плохо знали законы, поэтому с платой согласились, – рассказывает собственник квартиры в доме №165 Светлана Татарова.
Собственникам объяснили, что надо заранее копить деньги на ремонт. Логично. Другое дело, что ни вида капитальных работ, ни объема, ни смет управляющая компания не предоставила.
– Собственники в один голос говорят, что управляющая компания с ними не согласовывала ни сбор на капитальный ремонт, ни объемы этих работ. Собственники подали в суд, чтобы вернуть потраченные деньги. Порядка 20 человек составили исковые заявления. Суд они выиграли. Им сделали перерасчет, деньги вернули. Но ведь это лишь небольшое число жильцов. Куда делись остальные деньги – большой вопрос, – считает депутат горсовета Андрей Нестеров, к которому обратились жители Доброго.
После нескольких судебных разбирательств строка о плате за капитальный ремонт исчезла из квитанций. Но деньги, собранные на капитальный ремонт, управляющая компания возвращает только по решению суда.
В 2008 году на помощь собственникам пришла федеральная структура. Был образован Фонд содействия реформированию ЖКХ. В этом году Владимир получил 341 миллион рублей на капремонт домов и переселение граждан из аварийного фонда. От имени собственников в программе капитального ремонта приняли участие 16 управляющих компаний, в том числе ООО "ЖРЭП №2".
– И лишь в этом году нам сделали капитальный ремонт кровли. Еще пообещали, что в ноябре лифты отремонтируют. Но за это время инфляция съела все наши деньги. Если бы ремонт раньше сделали, то часть средств сохранилась. Их бы хватило и на ремонт в подъездах, – считает Светлана Татарова.
На одной из пресс-конференций замглавы, начальник управления ЖКХ Юрий Дударев заявил, что благодаря поддержке федерального фонда управляющим компаниям дан шанс показать свою работу. К сожалению, большой поток жалоб свидетельствует, что не все этим шансом воспользовались.
– Управляющие компании не были готовы к такому объему работ. Им не хватило в первую очередь знаний, во вторую – профессиональных подрядчиков, – считает Владимир Козырев. – Смысл взаимоотношений собственников и управляющих организаций таков: первые нанимают вторую, а та в свою очередь нанимает подрядную организацию для проведения капитального ремонта. Но ответ за качество работ перед собственником держит управляющая компания. У нас же есть такая дурная практика, когда управляющие компании вообще не контролируют проведение капитального ремонта, а в случае чего адресуют всех к подрядчикам. Якобы они дают гарантию, значит и должны устранять недостатки. На самом деле, собственникам незачем искать адреса и телефоны подрядчиков – есть управляющая компания, она и должна решать проблемы собственников.
Примеров неграмотного поведения управляющих компаний предостаточно. Много нарушений в Радужном, Покрове, Гусь-Хрустальном. Управляющие компании рассчитывают на безграмотность собственников и на их боязнь судебных разбирательств. Но, как показывает практика, настало время, когда собственники все чаще прибегают к помощи надзорных и судебных органов, чтобы добиться справедливости.

Анна ТУМАНОВСКАЯ
Фото А.Николаева

Нашли опечатку? Выделите её мышкой и нажмите Ctrl+Enter. Система Orphus

Размещено в рубрике