Обложка пятницы

Ипотека получила антикризисную поддержку государства Американский ипотечный кризис обрушил мировую финансовую систему и добрался-таки до России. ЗАО "Инвестиционная компания "Финам" считает, что обвал фондового рынка и кризис ликвидности...

Американский ипотечный кризис обрушил мировую финансовую систему и добрался-таки до России. ЗАО "Инвестиционная компания "Финам" считает, что обвал фондового рынка и кризис ликвидности уже начали сказываться на экономической и социальной жизни России.

Банки, строители, девелоперы, ритейлеры, автопроизводители и ряд металлургических компаний объявили о программах по снижению издержек и сокращению персонала. На фоне сворачивания кредитных линий и снижения доходов населения следует ожидать кризиса потребления. О том, как в этих условиях будет работать Владимирский ипотечный фонд, обозреватель <Призыва> расспросил его генерального директора Сергея КИСЕЛЕВА.
– Сергей Николаевич, как сказался финансовый кризис на российской системе ипотечного кредитования?
– Пока в основном пострадали ипотечные программы, предлагаемые коммерческими банками. Их проблемы связаны с тем, что они одалживались в западных банках, которые сегодня оказались без средств. Подавляющее большинство коммерческих банков ввело заградительные процентные ставки – 17-18% годовых, то есть официально ипотечное кредитование не прикрыто, но фактически его уже нет.
– А каковы сегодня условия коммерческих банков по первоначальным взносам?
– Первоначальный взнос во Владимирском ипотечном фонде как был, так и остался в пределах 10% от стоимости приобретаемого жилья. Коммерческие банки подняли его до 20-30%. А что касается кредитов с нулевым первоначальным взносом и плавающей процентной ставкой – так называемых кредитов повышенного риска, то именно они и сыграли злую шутку с американской системой ипотечного кредитования.
Именно из-за невозвратов по этим рискованным кредитам произошел тот обвал, который мы сегодня наблюдаем. Порядка 30% заемщиков по этим кредитам в один прекрасный день утратили возможность платить. А поскольку кредиты застрахованы, банки обратились в страховые агентства, которые не смогли компенсировать такой огромный поток неплатежей. Естественно, что следующими о своем банкротстве заявили страховщики. Ипотека в США составляет около 60% ВВП, поэтому пострадала американская экономическая система в целом. И как следствие – Европа, Азия и так далее.
– А сколько процентов ВВП составляет ипотечное кредитование в России?
– Единицы процентов. Примерно около 3%. При такой малой доле российская ипотека не так сильно влияет на экономику страны. Более того, государственная программа ипотечного кредитования работает и даже наращивает объемы за счет того, что образовался отток заемщиков из коммерческих банков.
– Какие изменения в государственной ипотеке произошли в последнее время?
– Несколько изменились взаимоотношения региональных операторов с федеральным АИЖК, были установлены более жесткие правила и требования. Вследствие этого, по некоторым позициям процентные ставки незначительно поднялись. Но они все равно ниже ставок коммерческих банков и составляют 12,7 – 15% годовых. Сегодня мы входим в число немногих игроков ипотечного рынка, предлагающих ипотечные кредиты.
– Статистика АИЖК, опубликованная в Интернете, говорит о том, что число заемщиков во второй половине 2008 года упало по отношению к первой. Упало по сравнению с прошлым годом и количество выданных кредитов. Вы же говорите, что у вас количество клиентов увеличивается. Как увязать эти процессы?
– Я говорил о притоке клиентов в последние две-три недели. Что касается результатов нашей работы, то в первом полугодии 2008 года параметры, установленные для нас областной целевой программой <Развитие и поддержка ипотечного жилищного кредитования на 2006 - 2010 годы>, уже перевыполнены. Фактически мы достигли контрольных цифр за 8 месяцев текущего года, а по его завершении мы перекроем их в 1,5 раза. По сравнению с прошлым годом наши показатели снизились процентов на 20-30. И этому есть объяснение.
В начале 2008 года произошло несколько событий. Во-первых, в системе АИЖК ужесточились требования к заемщикам. Если в 2007 году кредиты давали всем, кто принес справку о платежеспособности, то с этого года в связи с неплатежами требования ужесточились. Наша служба безопасности и службы безопасности банков стали проводить более тщательные проверки заемщиков. Соответственно, отказов по кредитам стало больше, если были причины сомневаться в подлинности предоставляемых документов либо в каких-то иных данных. Но зато заметно возросло качество нашего кредитного портфеля.
В связи с растущими неплатежами (я говорю о стране в целом) АИЖК был установлен порог риска и введено пять категорий надежности региональных операторов. Если суммы неплатежей превышали 5% остатка просроченной задолженности по тем закладным, которые находились на сопровождении у регионального оператора, то к региональному оператору применялись репрессивные меры.
Во Владимирском ипотечном фонде процент неплатежей составляет 1,4%. Это показатель, по которому мы входим в десятку лучших региональных операторов России. АИЖК Владимирскому ипотечному фонду присвоило высшую категорию. Отсюда все преференции в предоставлении кредитов и высокая степень доверия. А по показателю объема рефинансирования закладных в АИЖК мы стабильно занимаем второе место по ЦФО.
– Правительство оказало поддержку финансовой системе страны, выделив
3 трлн рублей системообразующим банкам для преодоления кризиса ликвидности. Оказана ли какая-либо поддержка ипотечной системе жилищного кредитования?
– Да, на днях правительство внесло в уставный капитал АИЖК, 100% акций которого принадлежат государству, 60 млрд рублей. Эти меры направлены на поддержание объемов ипотечного кредитования на фоне нехватки ликвидности. Таким образом, федеральной программе ничего не грозит. 60 млрд АИЖК хватит на 2 года работы, и оно сможет спокойно пережить все неприятные события. Так что мы продолжаем работать.
– Кто является сегодня вашим клиентом? По оценкам аналитиков, ипотека исчерпала слой людей с доходами, позволяющими кредитоваться и покупать квартиры. Опишите портрет среднестатистического заемщика.
– Это человек в возрасте 34-35 лет, имеющий доход около 15 тыс. рублей. Кредит он берет объемом около 1 млн рублей на срок чуть больше 15 лет. Не обязательно этот человек один: федеральная программа допускает участие нескольких созаемщиков. Максимум их может быть три. Тогда учитывается совокупный доход всех участников проекта. Если это семья с доходом больше 15 тыс. рублей, то она тоже может рассчитывать на участие в программе. Это портрет заемщика, который покупает квартиру с нуля.
Если же человек улучшает жилищные условия, то доплата до стоимости новой квартиры не столь велика. Платежи по кредиту могут составлять порядка 4-5 тыс. рублей. Человек с доходами 7-8 тыс. рублей уже может участвовать в этом процессе.
– И все-таки большинство ваших клиентов исходят
из какой-то жилищной базы или приобретают квартиру
с нуля?
– Такую статистику мы не ведем. По субъективной оценке могу сказать, что соотношение примерно 40 на 60, то есть число людей, впервые приобретающих жилье как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, больше.
– В связи с кризисом мы постоянно слышим о том, что многие инвестиционные проекты заморожены. Удается ли ипотечному фонду реализовывать свои планы по освоению строительных площадок?
– У нас 6 строительных площадок в 8-м юго-западном районе Владимира и один участок в районе ул. Диктора Левитана. В 8-ЮЗ мы осваиваем 4 участка. Первый 230-квартирный трехсекционный дом мы намерены сдать в конце текущего года. Он будет введен в эксплуатацию на 7 месяцев раньше намеченного срока. Мы строим социальное жилье, но площадь <однушек> составляет порядка 40, <двушек> – 60, <трешек> – 75 метров.
Спрос на квартиры большой (почти все они раскуплены) и обусловлен несколькими факторами: все наши дома вводятся с опережением графика. Кроме того, учредителем фонда является администрация города, а это гарантия надежности. Наконец, мы прекрасно относимся к заемщикам: ипотечные дома сдаем с отделкой и готовым ТСЖ. Каждый год мы планируем в этом микрорайоне вводить по дому, а возможно, и по два, если кризис минует:
Генподрядчиком проектов у нас выступает ООО <Монострой>. Сегодня у этой фирмы нет никаких проблем. Единственное, что может снизить поступление денег за строящиеся квартиры, – это отказ в кредитовании многими банками долевого участия. По этой причине мы разработали свою программу кредитования долевого участия в строительстве.
– Появилась ли
у ваших клиентов возможность построить индивидуальный жилой дом?
– Основной упор в ближайшие годы АИЖК сделает на социальную ипотеку, то есть на земельную ипотеку, военную ипотеку, ипотеку социального жилья, материнский капитал. То, о чем вы говорите, входит в понятие земельной ипотеки. Речь в ней идет о кредитовании строительства дома под залог земельного участка, причем на разных стадиях строительства стоимость участка будет увеличиваться. Соответственно, будет увеличиваться и размер кредита. Строительство индивидуального дома – продукт новый и очень интересный. Он наверняка будет пользоваться спросом, потому что не все хотят жить в городских квартирах.

Ольга РОМАНОВА
Фото А. Николаева

Нашли опечатку? Выделите её мышкой и нажмите Ctrl+Enter. Система Orphus

Размещено в рубрике