18+

«Хрущевки» лучше новостроек?

Реконструкция вместо сноса

Темпы ввода нового жилья в современной России достигли показателей времен СССР. Как грибы, повсюду  вырастают высотные многоэтажки. И вот уже даже Владимир, в котором 16-этажные дома были штучным экземпляром, сплошь и рядом застраивается домами высотой в 18-19 этажей. В Москве вступила программа реновации, и старые, привычные нам «хрущевки» начинают активно сносить. Взамен жильцы получают новые квартиры в высотных новостройках с лифтами.

«Хрущевки» теряют в цене, а основной их житель –  бабушки, которые прожили в этих домах всю свою сложную жизнь. Однако мое глубокое убеждение, что по целому ряду показателей «хрущевки» сегодня недооценены. Об этом и поговорим в статье.

«Хрущевки» можно сделать современным жильем? Можно!

Прежде всего, хочется обратиться к зарубежному опыту, в частности Германии. Проекты реконструкции панельных домов там активно применяются, и старые дома превращаются в новые. При этом радикально не меняется численность населения в районе, не теряются сложившиеся связи, а город сохраняет свою идентичность. Ведь, согласитесь, каждый раз, когда вводится новый высотный ЖК в существующем развитом районе, город, как минимум, теряет свое лицо, а старожилы теряют полюбившийся и обжитой ими район.  Вместо того чтобы продвигать интересы застройщиков новых домов, можно, например, переделать «хрущевку» в нечто подобное:

Панельный дом в Германии после реконструкции. Фото: farm6.staticflickr.com

Это намного дешевле, чем сносить и расселять жильцов, уродуя при этом городское пространство. Вы можете самостоятельно найти в Интернете огромное число примеров реконструкции панельных домов в Европе. Эту тему я хочу затронуть только лишь для того, чтобы обозначить неочевидную в нашем обществе позицию – дом возрастом в 50-60 лет  необязательно должен выглядеть как устаревшее ветхое жилье, жильцы которого только и мечтают о расселении. При должном уходе дома могут стоять и по 100-150  лет, обеспечивая приемлемое качество проживания. Старые панельные дома, прошедшие реконструкцию в Европе, выглядят намного более современными и уютными, чем то, что строят у нас девелоперы сегодня. В результате апгрейда в них появляется лифт, полноценные лоджии  и даже другая перепланировка. Что мешает все это делать у нас? Мы не владеем современными технологиями строительства?

Дома малой и средней этажности – основной тренд развития современного города

Если обратиться к мировой практике, то в целом этажность в районе 3-9  этажей признается намного более благоприятной для людей и города, нежели более высотная. Люди в домах с малой этажностью знакомы друг с другом, имеют постоянный контакт с улицей, такие дома гораздо проще обслуживать, и они обходятся намного дешевле для города. Согласно многочисленным исследованиям в малоэтажных районах ниже даже преступность. Поэтому на Западе давно осознали, что мало- и среднеэтажное строительство намного более современное, нежели строительство высотное.

Так что же это получается – пятиэтажные «хрущевки» более современные по мировым стандартам, чем высотные новостройки? Получается, что так. Как минимум, самим фактом своей этажности.

“Хрущевки” на проспекте Строителей во Владимире. Фото сервиса Яндекс.Карты.

Позаимствую у популярного блогера  Ильи Варламова цитату, которую он приводит из книги британца Кристофера Александера «A Pattern Language: Towns, Buildings, Construction», написанной в соавторстве с Сарой Исикава и Мюрреем Сильверстейном и впервые опубликованной в 1977 году:

“Высокие здания не имеют решающих достоинств, за исключением спекулятивных доходов для банков и землевладельцев. Они не дешевле, они не помогают создать общественное, приятное для того, чтобы там находиться, пространство.

Они разрушают лицо города, они разрушают социальную жизнь, они способствуют увеличению преступности, они делают жизнь трудной для детей, они дорогие в обслуживании, они разрушают градостроительное пространство рядом с собой, отнимая у соседей свет и воздух.

Но, кроме всех этих рациональных причин градостроительного и экономического характера, существуют эмпирические данные, доказывающие, что многоэтажки способны вредить здоровью и ощущениям человека. Многоэтажки сводят людей с ума”.

Собственно поэтому  в Великобритании уже в прошлом столетии стали сносить высотные жилые дома:

Лондон, район Хакни. В процессе реконструкции многоэтажного района три из четырех башен были снесены, поскольку дизайн не отвечал потребностям жителей (цитата с сайта: levittbernstein.co.uk)

Районы с «хрущевками» – развитые районы 

К сожалению, современный застройщик фокусируется исключительно на извлечении прибыли. Школы, детские сады, больницы и вся необходимая инфраструктура строится крайне неохотно и очень долго, в то время как в районах с «хрущевками» вся необходимая для жизни инфраструктура уже давно сформирована. Все необходимое для жизни чаще всего находится в шаговой доступности. До недавнего времени, пока во Владимире не стали застраивать исторический центр и участки, прилегающие к кольцевому маршруту, большинство новостроек даже в плане транспортной доступности находились в менее выигрышном положении по сравнению с «хрущевками».

Кроме того, заезжая в «хрущевку», вы в обязательном порядке получите зеленый двор со взрослыми деревьями, в то время как  озеленение новостроек оставляет желать лучшего:

Фото: s16.stc.all.kpcdn.net

Большинство из таких саженцев погибнет, а выжившие вырастут лишь спустя десятилетия. И это еще не самый плохой вариант, во многих строящихся ЖК зелени нет совсем – все закатано в асфальт.

«Хрущевка» – нет проблем с парковкой!

Если у вас нет своего места на подземном паркинге, подъехав к огромной многоэтажке поздно вечером, вы однозначно потратите уйму времени и нервов в попытках найти удобное место, где оставить автомобиль. Вокруг таких домов автомобилями ночью заставлено все!

Фото: varlamov.me

Совсем другое дело – парковки возле «хрущевок». Ввиду того что в классических хрущевских пятиэтажках чаще всего 40-80 квартир, в которых преимущественно проживают бабушки, не имеющие в собственности автомобиля, найти парковку даже глубокой ночью здесь обычно не составляет большого труда.

Если вы путешествуете и снимаете квартиры посуточно на сервисах типа Airbnb, то могли встречать в отзывах или в описаниях жилья, что благодаря тому, что дом пятиэтажный, с парковками нет проблем. Лично я этим лайфхаком пользуюсь регулярно в путешествиях на автомобиле.

В «хрущевках»… тише!

А вот этот пункт совершенно неочевидный и вы, наверное, уже удивляетесь – да что он такое несет? Уж чего-чего, а слышимость в “хрущевках” давно уже притча во языцех! Тут я вас разочарую: в абсолютном большинстве новостроек  звукоизоляция по полу хуже, чем в «хрущевках».  И связано это с тем, что напольные покрытия в большинстве ремонтов выполняются с нарушением ГОСТов и СНиПов.

Так, например, СП 51.13330.2011 с названием «Защита от шума» обязывает приводить уровень ударного шума, который проникает из вашей квартиры в квартиру, находящуюся под вами, до уровня максимум 60 дБ. В абсолютном большинстве современных ремонтов в новостройках напольные покрытия укладываются на бетонную стяжку, а иногда даже прямо на плиту. Согласно справочным данным стандартный показатель ударных шумов в таких плитах перекрытия – 80 дБ. И редко кто сегодня из собственников забивает себе голову задачей снижения ударного шума по плитам перекрытия. Это ж не для себя, а для кого-то!

Советские дома же сдавались сразу с полами, поэтому уровень шумов от хождений-ударов доводился до минимально разрешенных норм, чего не скажешь о новостройках. Старые, пускай и скрипучие деревянные полы, покрытые толстым линолеумом, обеспечивают проживающим под вами жильцам гораздо более комфортную жизнь.

Отдельно следует рассказать про плитку на полу. Сегодня это один из наиболее часто используемых материалов напольного покрытия на кухне и в прихожих. Согласно ГОСТ 9561-91 под названием «Плиты перекрытий железобетонные многопустотные для зданий и сооружений» плитка на полу предусматривается только в составе так называемого плавающего пола. Другие твердые покрытия, такие как паркет, ламинат, доска, допускаются также либо в составе «плавающего пола», либо на упругой подложке и без жесткого контакта. Уверяю вас, делая ремонт в новостройках, единицы заморачиваются с плавающими стяжками, грубо нарушая ГОСТ.

Пример пирога плавающего пола, соответствующего ГОСТ. Фото: pol-spec.ru

Любопытно отметить, что советский СНиП 2.03.13-88 предусматривает полы из керамической плитки только в туалете и ванной. Думаю, понятно почему. Кстати говоря, если ваши соседи сверху положили плитку без создания плавающей стяжки, существует судебная практика по принуждению к переделыванию таких полов.

Но самое главное – это соседи. Когда большинство соседей – бабушки (основные жители «хрущевок»), ночами полнейшая тишина обеспечивается даже в выходные и праздники. Новостройки же заселяются более молодой аудиторией, и с творчеством представителей русского рэпа на выходных вы с высокой долей вероятности будете знакомиться регулярно. Когда у ваших соседей мощные сабвуферы, то никакая толщина стен вас не спасет. В «хрущевках» сабвуферы мне не встречались.

Хорошие соседи

Вопреки стереотипам, но соседи в «хрущевках» за редким исключением вполне себе адекватные. Да, там могут быть местные алкоголики, но поверьте, достаточно несколько раз позвонить в полицию, как все проблемы будут тут же решены. Блатных и «крутых со связями»  в таких домах давно уже нет. Конечно, я не могу утверждать на все 100%, но, по крайней мере, могу ссылаться на свой опыт.

Пожив и там, и там,  я могу однозначно утверждать, бабушки – самые идеальные соседи. Да, они будут комментировать любой ваш выход на улицу или на лестничную площадку, но с ними враг точно не пройдет – бдят всегда!

Фото: cs10.pikabu.ru

Да и договориться с ними намного проще, чем с «разогретой» по пятницам молодежью или с тем же дядькой на джипе.

Подвал в придачу

При покупке квартиры в «хрущевке» вам скорее всего в придачу достанется свой собственный сарай в подвале. Мелочь, а приятно. Хотя, если учитывать стоимость квадратного метра  даже подсобных помещений в городе,  это совсем не мелочь.

Вывод

Что можно сказать, резюмируя. Большинство проблем, свойственных «хрущевкам», имеют на сегодняшний день решения. На Западе пристроить лифт, сделать балкон, разобрать или достроить этаж панельного дома давно является обыденной практикой. Да, к сожалению, в условиях современного российского законодательства и низкого уровня строительного образования выполнить перепланировку в панельной «хрущевке» сегодня практически невозможно, хотя технически эти проблемы решаемые. Достаточно посмотреть на первые этажи, которые во многих «хрущевках» давно коммерческие и перепланированные. Поэтому маленькая кухня и узкий коридор точно не могут быть причиной для того, чтобы списывать это жилье в утиль. Во всяком случае, в теории все проблемы решаемые. На практике мы это видим на Западе. Внешний вид и фасады сегодня вполне себе приводятся в приятный вид, и здесь в пример можно привести «хрущевки» российского Калининграда:

Фото: varlamov.me

Современные материалы позволяют не только наделить «хрущевки» приятным фасадом, но и также значительно их утеплить, подняв степень энергоэффективности. Коммуникации все меняются, дырки через розетки к соседям заделываются, шумоизолируются, поэтому  далеко не факт, что сносить “хрущевки” – это единственный возможный вариант сегодня.  А насколько сегодня это морально устаревшее жилье, пусть каждый сам решит для себя. Лично для меня современные высотные новостройки – это призрак прошлого.

Виктор Волчек

Заглавное фото: жилой дом в 9-м квартале района Новые Черемушки. Москва. 1964 г. Источник: cdnimg.rg.ru

Обсуждение 4

  • Валерия:

    АВТОР, АЛЛО, КАКИЕ ХРУЩЕВКИ В КАЛИНИНГРАДЕ?????!!!!!! НА ФОТО НЕМЕЦКОЕ ЗДАНИЕ (КОНЕЦ 19 ВЕКА ПОСТРОЙКА), ПОЭТОМУ И В ТАКОМ ХОРОШЕМ СОСТОЯНИИ!!!!! ВЫ ХОТЬ ИНФОРМАЦИЮ СНАЧАЛА ПРОВЕРЬТЕ, ПРЕЖДЕ ЧЕМ ОПУБЛИКОВАТЬ

  • Дарья Ермолина Дарья Ермолина:

    Валерия, судя по информации открытых электронных новостных источников (КП- Калининград, например), в Калининграде действительно была реализована программа реструктуризации “хрущевок” в 2017-2018гг. Фото заимствовано с сайта varlamov. ru.

  • Ольга:

    Не знаю, как во Владимире, а в Петербурге в малоэтажках очень много молодых семей и семей среднего возраста с детьми-школьниками. И машин много. Остальное – так.

  • Наталия:

    Я живу в этом районе (1 фото) район дивный, но на очереди под снос. Беда! Не могли бы вы мне помочь, подписав петицию?
    https://chn.ge/2HprFnD

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Ваше имя (обязательно)

Как с вами связаться? (обязательно)

Сообщение

error: Копирование запрещено!