18+

Кадастром по здравому смыслу. В тупиковой ситуации, в которой оказались предприниматели, из-за повышения кадастровой стоимости земель, упрямство губернских властей непродуктивно

 

 

Владимир ГАНЕНКО

 

Попытки официальных лиц представить действия собственников-плательщиков земельного налога и арендаторов земельных участков, законными способами оспаривающих результаты кадастровой оценки земли во Владимирской области, как некое «кадастровое обострение» «будоражащих общественность» политиканов, которым «нужен сам факт отмены постановления губернатора», вполне логичны в случаях, когда за оскорбительными пассажами в адрес простых граждан и бизнесменов скрывается обычное чиновничье равнодушие.

 

Такой смешной

 

И почему они бунтуют из-за такого «смешного» на сегодняшний день размера земельных платежей? Примерно в таком ключе на страницах официозных «Владимирских ведомостей» пристыдил недовольных собственников шести соток заместитель губернатора Владимирской области Александр Денисов. А «кучке» предпринимателей – инициаторов кампании за отмену результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Владимирской области, утвержденных постановлением губернатора № 808 от 21.11.2008 (в той части, которая касается их участков), посоветовал адресовать свои претензии исключительно местным администрациям и Советам. Кадастр, дескать, безупречен, а на местах имеют возможность подкорректировать размеры налоговых и арендных платежей.

   

Действительно, только четверо наиболее отчаянных собственников и арендаторов земельных участков решились оспорить пресловутое постановление губернатора во Владимирском областном суде. Многие из остальных в попытках докопаться до истинных причин установления запредельных значений   кадастровой стоимости их участков регулярно приходят в суд на рассмотрение «чужих» дел. Информация из зала суда потом предается в предпринимательской среде из уст в уста словно сводки с фронтов объявленной им чиновниками кадастровой войны.

 

Но это только верхушка айсберга. О том, что новая кадастровая стоимость земель вызвала серьезные затруднения при ведении малого и среднего бизнеса у очень большого количества предпринимателей, говорит сам факт проведения многочисленного «антикадастрового» митинга у стен «Белого дома». При таких обстоятельствах трудно, подобно чиновникам, говорить о том, что речь в данном случае  идет лишь о безобидных дополнительных суммах налоговых платежей для горстки «бизнесменов-политиканов». Новый размер этих платежей подвигает сотни таких экономически активных граждан к грани разорения. И за всем этим видятся и проблемы многочисленных работников всех этих преимущественно малых и средних предприятий, а в конечном итоге, и рядовых потребителей.

 

Как вполне справедливо замечает со страниц «Владимирских ведомостей» и сам главный обличитель «бесстыдства» «бунтовщиков», заместитель губернатора Александр Денисов, «там, где земля подешевела, жаловаться никому и в голову не придет». Да уж. Вряд ли бы кому пришло в голову делать это и при вполне разумном повышении размера земельных платежей. Во всяком случае, в пределах минимальных отклонений от средних по области значений (в среднем кадастровая стоимость земельных участков, по словам того же Денисова, по области возросла в 2,4 раза). Такое уже неоднократно случалось в новейшей российской рыночной истории и проходило без   эксцессов.

 

Могут и муниципалы, но мало

 

Высокий областной начальник отсылает тех, кому откровенно «не повезло» с новой кадастровой стоимостью земель, на поклон к муниципальным властям. Дескать, они вправе для выравнивания ситуации применить щадящие налоговые ставки и корректирующие коэффициенты аренды.

 

Но в том-то и дело, что при утвержденных «сверху» разбросах значений кадастровой стоимости земельных участков одного и того же вида разрешенного использования по одному и тому же населенному пункту, к примеру, более чем в тридцать девять раз (как это произошло во Владимире в отношении земель промышленности, коммунального хозяйства и материально-технического снабжения) на уровне муниципалитетов практически невозможно все утрясти исключительно ставками и коэффициентами. Они являются унифицированным инструментом и применяются в отношении только категорий плательщиков, но никак не в индивидуальном порядке, поскольку это противозаконно, да и на самом деле провоцирует коррупцию.  

 

Ситуация в некоторых муниципальных районах более-менее нормальная не только потому, что местные власти подсуетились, но и потому, что на этой территории не оказалось столь серьезных кадастровых аномалий. А как, например, с помощью налоговых ставок можно уравнять в правах многочисленных собственников участков промышленного назначения, если кадастровая стоимость одного квадратного метра земли в одном случае (к примеру, в районе ВЭМЗ во Владимире) по утвержденным губернатором результатам оценки составляет 1365,48 рубля, а во втором  (участок ОАО «Владимирглавснаб» на окраине Юрьевца) – 2396,34 рубля? Причем по участку «Владимирглавснаба» стоимость квадратного метра по сравнению с прежней возросла более чем в 5,7 раза. Есть и еще более вопиющие перекосы в кадастровой стоимости земельных участков промышленного назначения в одном и том же населенном пункте. В целом по области по этой группе земель минимальные и максимальные значения стоимости квадратного метра отличаются в 180,7 раза. По другим группам, например, по землям под    индивидуальным жилищным строительством (о которых, впрочем, также разговор особый), разброс достигает 250696 (!) раз.

 

Из жизни фактов

 

Сомневающиеся в том, что дело обстоит именно таким образом, могут ознакомиться с массивом информации о кадастровой стоимости земель, размещенной на сайте rosreestr . ru , вводя в поисковую строку кадастровые номера участков. Открытость подобной информации сразу же вскрывает и нелогичность, необъяснимость разброса утвержденных значений кадастровой стоимости земель в пределах одного населенного пункта для одинакового вида использования, и другие, совсем уж неудобные для чиновничества кадастровые истории.

 

Так кадастровая стоимость квадратного метра земли под одним из спиртовых заводов, расположенных во Владимирской области и принадлежащих известному объединению -производителю водки, составляет   всего 13 (!) рублей. (Сравните с    2396,34). Любопытно, что по кадастру земля под зданием местной администрации в тех краях стоит около 600 рублей за метр. Земли под некоторыми гостиницами во Владимире в пересчете на квадратный метр дешевле в разы, чем кадастровая стоимость квадратного метра земель на аналогичных участках в районной глухомани. Можно найти и другие примеры из этой любопытной серии.

 

На практике утвержденные губернатором кадастровые перекосы в процессе применения местными властями налоговых ставок и арендных коэффициентов приводят и к таким несуразностям, когда аренда получается меньше налога на землю. И уж, действительно, не счесть примеров, когда рыночная стоимость земельных участков оказывается ниже кадастровой.

 

Почему кадастр оторван от реального рынка?

 

Общепринятая мировая, да, по идее, и российская практика, отраженная в части 3 статьи 66 Земельного кодекса, заключается в том, что кадастровая стоимость земель определяется в процентах от рыночной, если последняя установлена. И хотя теоретически не исключается, что кадастровая (то есть всего лишь учетная, применяемая для целей налогообложения) стоимость участков может быть выше, чем их стоимость при рыночной оценке, везде, за редкими исключениями, по факту рыночная цена земли выше кадастровой. На практике разумным отклонением значений принято считать отличие рыночной и кадастровой стоимости земель не более чем на двадцать процентов в ту или иную сторону.

 

Эту позицию не могут не разделять и специалисты федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный кадастровый центр «Земля», проводившего кадастровую оценку земель населенных пунктов Владимирской области.

 

Во время недавнего заседания суда по рассмотрению заявления ОАО «Владимирглавнаб» об отмене пресловутого постановления губернатора, начальник управления оценки объектов недвижимости ФКЦ «Земля» Алексей Штейников (который, впрочем, был назначен на эту должность уже после проведения оценочных работ во Владимирской области), сам компетентный специалист-оценщик, так и не смог ответить на возникающие в этой связи вопросы заявителя, руководствуясь только данными отчета своей организации.

 

Из-за чего все-таки кадастровая   стоимость квадратного метра отдельных земельных участков в разы превышает и средние показатели по конкретному населенному пункту, и еще в большей степени – значения, полученные в результате рыночной оценки этих участков? Суд поэтому дал возможность представителю ФКЦ «Земля» дополнительно провести анализ исходных данных, которыми пользовались кадастрооценщики в рамках избранной ими математической модели массовой оценки земель, чтобы хоть как-то обосновать те нелогичности в отчете, которые, по идее, нельзя объяснить с точки зрения здравого смысла.

 

Метка преткновения

 

– К использованной московскими коллегами математической модели расчета кадастровой стоимости земель у нас в принципе замечаний нет, мы сами ее используем в своих расчетах, – отметил в этой связи один из владимирских специалистов-оценщиков, оказывающих консультационные услуги ОАО «Владимирглавснаб», и привел свои аргументы, показывающие уязвимость позиции исполнителей государственного кадастрового контракта, отраженной в отчете.

 

– При применении итоговой формулы, полученной по выбранной московскими специалистами математической модели, серьезное влияние на величину кадастровой стоимости оказывает, так называемая, «числовая метка». Говоря по-простому,   коэффициент уровня развития рынка земли в конкретном населенном пункте относительно других территорий. По идее, его величина должна быть одной и той же для всех участков одного разрешенного вида использования в одном и том же населенном пункте. Тогда их кадастровая стоимость, как и полагается при массовой оценке земель, должна получаться примерно одинаковой в пределах населенного пункта. И отличаться лишь значениями   факторов, которые влияют на стоимость земли не так сильно: удаленность от центра поселения, от ближайшей магистрали, наличие или отсутствие инженерной инфраструктуры и так далее.

 

При этом мы не находим в отчете ФКЦ «Земля» никаких упоминаний о том, как определялся этот коэффициент – ни по Владимиру, ни по другим населенным пунктам области. Затруднился ответить на этот вопрос, пользуясь только данными, приведенными в отчете, и представитель этого предприятия. Хотя по закону об оценочной деятельности (№135 от 17.07.1998 г.) и по методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным правительством, такие расчеты в отчете должны быть обязательно. И уже только по этому основанию заявитель вправе оспорить выбивающийся из общего ряда результат оценки его участка.

 

А есть еще и множество других моментов, которые указывают на, скажем так, недобросовестность исследования, представленного в отчете.  

 

Например, приведенная в нем расчетная формула для участка заявителя, как оказалось, имеет феноменальную особенность –    по ней получается, что чем дальше расположен участок от центра поселения, тем дороже его кадастровая стоимость.    

 

Отчет – священная корова?

 

Вообще, отчет ФКЦ «Земля», ставший для «Белого дома» после формального прохождения проверки в Роснедвижимости настоящей священной коровой, – отдельная песня в «кадастровом деле». Как утверждает заявитель, в суд было представлено уже несколько его бумажных и электронных версий. В одном случае отличались титульные листы, в других – разнятся целые абзацы. По крайней мере, один из разделов электронной версии отчета, как выяснил заявитель, вообще оказался утвержденным в марте 2008 года, в то время как отчет был сдан исполнителем и принят заказчиком в 2007 году.  До сих пор так и не выяснено, какой из вариантов отчета (тем более не пронумерованного и не прошитого) из представленных суду проходил проверку в Роснедвижимости.

 

– В тех электронных материалах, которые нам представлены, есть, например, такие несуразности, как определение рыночных факторов стоимости земельных участков девятого разрешенного вида использования (земли промышленности) по стоимости… гаражей-ракушек, целые разделы вообще остались незаполненными, – отмечает представитель заявителя. – А из описательной части бумажного отчета, занимающей самый большой объем в этом документе, мы вообще с удивлением узнали, что, оказывается, в Петушинском районе Владимирской области протекает река Волга (на самом деле Вольга). Что по-прежнему основу промышленного потенциала области составляет Владимирский тракторный завод, выпускающий 20,5 процента тракторов, производимых в стране (!),   и некоторые другие гиганты производства давно минувших лет. А среди предприятий Меленок каким-то непостижимым образом продолжает функционировать производство по выпуску зонтов, как известно, закрытое еще в далеком 1998 году.   Такие ляпы еще могут присутствовать в школьном реферате, но никак не в отчете, утвержденном на правительственном уровне. После того как эти факты были озвучены нами в судебном заседании,  из следующей версии отчета, также представленной суду(!), они были уже исключены.

 

Все это, по мнению представителей заявителя, говорит о том, что государственные оценщики, которые, к слову, по материалам отчета так и не были идентифицированы поименно, провели свою работу, мягко говоря, халтурно. А ведь именно они по закону должны персонально отвечать за возможные ошибки при проведении оценочных работ, между прочим, стоивших налогоплательщикам области 26 миллионов рублей. Или, как минимум, их исправлять.

 

Тем не менее, суд не приобщил к делу аргументированное письменное мнение по научно-практическому и экономико-правовому исследованию отчета ФКЦ «Земля» авторитетного специалиста в области оценочной деятельности, доцента Финансовой академии при правительстве РФ, председателя правления некоммерческого партнерства «Сотрудничество аналитиков, экспертов и консультантов» Виталия Зимина. Между тем выводы профессионального эксперта-оценщика оказались   весьма нелицеприятными для составителей отчета.   При этом суд не удовлетворил и ходатайство заявителя о необходимости проведения  экспертизы отчета.

 

В плену системной ошибки

 

Обладминистрация  в судебном споре с предпринимателями особо упирает на то, что в процессе проведения работ по оценке земель населенных пунктов области были соблюдены все предусмотренные законом процедуры. И исполнитель работ выбран по конкурсу, и полномочия его подтверждены, и отчет ФКЦ «Земля» в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости прошел проверку на соответствие методическим указаниям, и акты сдачи-приемки работ подписаны управлением Роснедвижимости по Владимирской области без претензий к сроку и качеству выполненных работ. А потому с «Белого дома» и взятки гладки.

 

Как прямо пишет в своих возражениях, представленных суду, ФКЦ  «Земля»: орган исполнительной власти субъекта РФ в таких условиях просто должен утвердить результаты оценки проведенной работы.

 

И хотя у заявителя почти по каждой формальной процедуре есть серьезные сомнения в соблюдении заинтересованной стороной всех законодательных требований (эта тема заслуживает отдельного разговора), согласимся, что упомянутый алгоритм принятия властями субъекта Федерации судьбоносного для сотен тысяч  граждан решения исключает саму возможность досудебного разрешения любых спорных моментов и возможных ошибок. Которых как бы не может быть в принципе, но которые фактически случаются сплошь и рядом.

 

В итоге, как отмечает и заместитель начальника управления кадастровой оценки недвижимости Роснедвижимости Светлана Бондарчук в интервью журналу «Оценочная деятельность», «решение простых вопросов исключительно через суд растягивается на годы, налогоплательщики несут издержки, связанные с судопроизводством». Между тем, по ее же словам,  ошибки в отчетах кадастрооценщиков случаются довольно-таки часто.  

 

– Более 95 процентов всех приходящих на проверку материалов государственной кадастровой оценки земель подлежат доработке, – отмечает чиновник Роснедвижимости и далее приводит длинный ряд примеров типичных ошибок, обнаруживаемых ведомством в отчетах.

 

То обстоятельство, что отчет ФКЦ «Земля» каким-то образом проскочил проверочный барьер на уровне Роснедвижимости, отнюдь не говорит о непогрешимости конкретных  оценщиков от «Земли». Сверяя сведения из отчета «Земли» с представленным Светланой Бондарчук перечнем типичных ошибок, выявляемых в материалах российских оценщиков, можно говорить о том, что это случаи  одного ряда.

 

В сообществе оценщиков давно и открыто говорят о том, что порочна сама практика выполнения столь масштабных эпизодических работ каким-то одним исполнителем, тем более привилегированной организацией, учрежденной самими структурами государственной власти.

 

«Невозможно построить математическую модель, описывающую рыночное состояние всего города. Даже набор регрессивных моделей приводит к искаженным результатам, к примеру, в случае так называемых граничных эффектов, когда на разных сторонах одной улицы стоимость меняется в несколько раз», – говорится, в частности, в обращении Российской ассоциации частных землемеров в адрес Минэкономразвития РФ, опубликованном на официальном сайте организации.

 

Отмечается, что при существующем подходе к оценке земель привилегированными организациями, тем более в условиях,   когда это происходит с интервалом раз в несколько лет, теряется весь накопленный ранее опыт. Каждый следующий исполнитель начинает очередную титаническую работу практически   с нуля и, как правило, опять в сжатые сроки и за огромные деньги.

 

«Только постоянный мониторинг рынка недвижимости может способствовать сглаженной, без рывков и трудовых подвигов, с привлечением огромных средств работе по кадастровой оценке недвижимости», – совершенно справедливо пишут землемеры, предлагая власти свои варианты введения новых механизмов оценки.

 

 

В сухом остатке

 

Как видим, проблема, в существовании которой на личном опыте убедились  конкретные собственники из Владимирской области, имеет системный характер и требует законодательного разрешения на федеральном уровне. Но это не значит, что на местах власть должна опускать руки. Хотя бы потому, что люди, оказавшиеся в тупиковой кадастровой ситуации, спровоцированной в том числе и   неквалифицированными действиями представителей областных и местных структур, проживают не на какой-то неведомой заморской территории, а совсем рядом. И не раз уже   обращались в высокие кабинеты с просьбой по-настоящему вникнуть в безвыходную для предпринимателей ситуацию.

 

Ведь, если в итоге их борьба закончится победой нынешней   «заинтересованной» стороны, вряд ли вполне вероятный в этом случае уход из активной экономической деятельности предприятий малого бизнеса порадует затем «упершихся рогом» в кадастровом вопросе чиновников.

 

Они и так уже пожинают плоды своей деятельности. Даже по озвученным официальным данным получается, что ожидаемого экономического эффекта от кадастровой переоценки земель по итогам года по области не случится. При названном увеличении кадастровой стоимости в среднем в 2,4 раза, поступления от земельного налога  предполагаемо увеличатся лишь на десять процентов. Если, конечно, это еще будут реальные, а не расчетные бумажные поступления.

 

Нынешнее кадастровое обострение еще раз ярко показало, что в арсенале нормальной политики властей должен быть все-таки равноправный диалог с обществом, который вполне допускает в конкретных случаях и признание сторонами собственных ошибок. Но, если политика будет негибкой, как в данном случае, результаты нынешней кадастровой эпопеи еще не раз аукнутся не только бизнесменам, но и бюджету и простым гражданам, за благополучие которых так радеют чиновники.

Ваше имя (обязательно)

Как с вами связаться? (обязательно)

Сообщение